Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н
1) тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;
2) провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае [19].
6.3. Метод соотнесения цены и дохода
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (Rк) [12].
6.3.1. Валовой рентный мультипликатор
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения метода валовой ренты необходимо:
1) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
,
(6.1)
где Цон – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДон – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цаi – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДаi – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
Валовой рентный мультипликатор не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Пример. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для однокомнатных квартир. База данных по недавно совершенным сделкам:
Объект |
Величина дохода, д.е. |
Вид дохода |
Цена, д.е. |
Квартира А |
3500 |
ПВД |
45 000 |
Квартира В |
3 000 |
ПВД |
35 000 |
Квартира С |
3 000 |
ПВД |
40 000 |
Решение.
.
Ответ. Средний валовой рентный мультипликатор равен 12,62.
6.3.2. Общий коэффициент капитализации
Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его цене.
Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации:
1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.
2. Подбирается не менее трех аналогов к оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.
5. Определяется итоговый общий коэффициент капитализации как средняя арифметическая расчетных коэффициентов капитализации по всем аналогам.
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему общему коэффициенту капитализации по отобранным аналогам.
Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д. [14].
Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой
;
(6.2)
где Цон – расчетная рыночная цена объекта оценки;
ЧОД – чистый операционный доход;
Rк – коэффициент капитализации.
6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
Необходимо оценить двухкомнатную квартиру, расположенную в Советском районе (ул. Берег реки Дон) г. Воронежа. Основные характеристики объекта оценки приведены в табл. 6.1.
Таблица 6.1
Характеристики объекта оценки
Этаж |
4 |
Количество квартир на этаже |
4 |
Тип планировки |
Фиксированный |
Количество комнат (в случае фиксированной планировки) |
2 |
Общая площадь (с учетом лоджий и балконов) |
57,2 кв. м |
Общая площадь (без учета лоджий и балконов) |
54,1 кв. м |
Жилая площадь (без учета лоджий и балконов) |
30,8 кв. м |
Площадь кухни |
8,0 кв. м |
Балкон/лоджия |
Есть (3.1 кв. м) |
Высота помещений |
2,65 м |
Остекление балкона |
Нет |
Санузел, количество санузлов |
Один, раздельный |
Смежные комнаты |
Нет |
Телефон |
Нет |
Выход окон (стороны света) |
Окна выходят на запад |
Пол |
Линолеум, плитка |
Стены |
Обои, плитка |
Потолок |
Побелка |
Входная дверь |
Деревянная |
Окна |
ПВХ |
Сантехника/состояние |
Хорошее |
Подключение к электричеству |
Есть |
Подключение к холодному/горячему водоснабжению |
Есть |
Подключение к канализации |
Есть |
Межкомнатные двери |
Установлены |
Кондиционирование |
Нет |
Отопительные приборы |
Металлические |
Кухонная плита |
Газовая |
Наличие следов протечек на потолке |
Нет |
Наличие перепланировки |
Нет |
Дополнительные удобства |
Нет |
Состояние отделки |
Чистовая отделка |
Необходимые ремонтные работы |
Ремонтные работы не требуются |
Текущее использование объекта оценки |
Объект оценки используется в качестве жилой двухкомнатной квартиры |
Пять сопоставимых объектов-аналогов, которые используются в данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом. В табл. 6.2 приведены основные ценообразующие характеристики объектов аналогов и проводится расчет наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки путем последовательного внесения корректировок к объектам-аналогам.
Таблица 6.2
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналог-1 |
Аналог-2 |
Аналог-3 |
Аналог-4 |
Аналог-5 |
Наименование (описание) объекта |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Назначение |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
жилая квартира |
Источник информации |
- |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Most т. (473) 229-88-89 пер. Бакунинский 1, оф. 508 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ ВоронежПроектСтрой т.(473) 240-39-99; ул. Театральная д. 34, оф.1 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Сота, т. 8-950-765-3401 ул. Кольцовская 2 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Рим, т. 8-952-551-3641 ул. Плехановская 46 |
Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ BestRealty, т. 8-952-551-3641 ул. Ленина 73, оф. 6 |
Цена продажи, руб. |
- |
1 800 000 |
1 930 000 |
2 250 000 |
1 870 000 |
1 920 000 |
М 119 естоположение |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон, д.29е, кв.18 |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
г. Воронеж, ул. Берег реки Дон |
Общее примечание |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ. Экологически чистый район: лес, р. Дон. Развитая инфраструктура: ТЦ Ермак, детский сад, школа и т.д |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна деревянные, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ, лоджия застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с евроремонтом, окна ПВХ, лоджия застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна деревянные, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура |
Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура |
Год постройки |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
2012 |
Этаж/этажность |
4/10 |
8/10 |
5/10 |
4/10 |
4/10 |
5/10 |
Высота потолков |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
2,65 |
Материал стен |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
Площадь общая, кв. м с учетом лоджии |
57,2 |
57,00 |
58,00 |
58,00 |
58,00 |
58,00 |
Площадь общая, кв. м без учета лоджии |
54,1 |
54,00 |
55,00 |
55,50 |
55,46 |
56,00 |
Площадь жилая, кв. м |
30,8 |
32,0 |
32,0 |
32,0 |
32,0 |
32,0 |
Площадь кухни, кв. м |
8,0 |
8,0 |
8 |
9,0 |
8,0 |
8,0 |
,0