Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

Задача 18. Рассчитать остаточный срок жизни оцениваемого объекта на основе косвенного использования метода рыночной выборки. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, передаваемым правам, однако имеющим различный хронологический возраст.

Задача 19. Оценить недвижимость, которая отличается от аналогов, выбранных для определения степени износа, тем, что здание нуждается в замене кровли. Оцениваемое здание, построенное 15 лет назад, имеет восстановительную стоимость 750 000 д.е., смета затрат на полную замену кровли – 40 000 д.е. Аналоги были проданы после замены кровли, что привело к уменьшению эффективного возраста относительно хронологического на 20 %. Общий срок экономической службы – 80 лет. Стоимость земельного участка – 150 000 д.е.

Задача 20. Рассчитать остаточную стоимость офисного здания, построенного 15 лет назад. Оценщик установил, что расположение недвижимости в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов повлекло 20 % снижение ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания – 500 000 д.е. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 60 лет.

Задача 21. Оценить недвижимость. Стоимость земельного участка оценена в 120 000 д.е. Площадь здания составляет 600 кв. м. Полная восстановительная стоимость здания – 950 000 д.е. Стоимость выявленного физического износа и функционального устаревания – 135 000 д.е. Строительство аналогичных объектов привело к снижению ставок арендной платы с 280 до 200 д.е. за 1 кв. м в год. Коэффициент капитализации – 27 %.

Задача 22. Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жилом доме составляет 25 лет при нормативном сроке службы 40 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составят 250 000 д.е.

Задача 23. Рассчитать стоимость неустранимого физического износа долгоживущих элементов. Полная восстановительная стоимость здания 1 750 000 д.е. Эффективный возраст здания – 15 лет при общем сроке полезной службы 60 лет. Затраты на отложенный ремонт – 40 000 д.е. Затраты на замену отопительной системы – 350 000 д.е. Стоимость восстановления прочих короткоживущих элементов равняется 230 000 д.е.

Задача 24. Определить, к какому виду функционального устаревания – устранимому или неустранимому – приводит оборудование жилого здания устаревшим лифтом. Замена лифта повысит годовой чистый операционный доход на 2 000 д.е. Коэффициент капитализации для данного типа зданий 25 %. Стоимость демонтажа действующего лифта составляет 7 500 д.е. Если бы лифт был установлен в ходе строительства здания, то затраты на его установку составили бы 5 000 д.е. Стоимость существующего лифта, согласно смете восстановительных затрат, – 6 000 д.е., его физический износ – 55 %.

Задача 25. Оценить стоимость неустранимого функционального старения, вызванного отсутствием компонента. Отсутствие кухонного электрического оборудования в части коттеджей загородного пансионата приводит к потере годового валового дохода в размере 90 000 д.е. Валовой рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка, равен 6,0. В силу конструктивных особенностей и длительного срока эксплуатации коттеджи не могут быть переоборудованы, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал установку кухонного электрического оборудования, то затраты на эти работы при строительстве здания составили бы 400 000 д.е.

6. Оценка недвижимости сравнительным подходом

6.1. Общая характеристика сравнительного подхода

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным [19].

Условия применения сравнительного подхода:

1) объект не должен быть уникальным;

2) информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

3) факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;

• сбалансированности;

• спроса и предложения.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

• метод сравнения продаж;

• метод соотнесения цены и дохода.

6.2. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода [14].

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты:

• по назначению использования;

• качеству;

• передаваемым правам;

• местоположению;

• физическим характеристикам.

Сходные субъекты:

• по платежеспособности;

• возможностям финансирования;

• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции и независимости субъектов сделки:

Срок экспозиции – период времени, в течение которого объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой [19].

Независимости субъектов сделки. Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Основные критерии выбора объектов-аналогов

1. Права собственности на недвижимость

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2. Условия финансирования сделки

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

3. Условия продажи

Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

4. Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5. Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

6. Физические характеристики

Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экологию участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

7. Экономические характеристики

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.

8. Наличие движимого имущества

Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимость движимого имущества.

Единицы сравнения

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв. м), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Например, единицами сравнения земли могут быть: цена за 1 га; цена за 1 сотку; цена за 1 кв. м и т.д. [14].

6.2.1. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 6.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего добавляется повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Рис. 6.1. Классификация поправок

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка). Изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится аналогично процентным. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.) [13].

6.2.2. Расчет и внесение поправок

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1) процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи,

2) вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы парных продаж;

• экспертный метод;

• статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

Экспертный метод. В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используется, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: