Курсовая работа: Оценка стоимости жилой недвижимости в условиях рынка

Планировка квартиры и фотографии объекта оценки представлены в Приложении А.

3.2 Этапы проведения оценки

В данной работе будет использован сравнительный подход в оценке стоимости объекта. Именно этот подход из трех существующих (затратный и доходный) является наиболее корректным в определении рыночной стоимости квартиры в многоквартирном доме, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Оценка стоимости объекта проведем по следующим этапам:

1 Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее подходящих по своим характеристикам к оцениваемому объекту. Важным условием является то, что эти сопоставимые объекты должны быть проданы недавно.

2 Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и каждый аналог сравнивается с оцениваемым.

3 Внесение поправки в цены продаж сопоставимых объектов в зависимости от степени их отличия от оцениваемого объекта.

4 Согласование скорректированных цены объектов - аналогов, и вывод итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов будем использовать данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан тем, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Рассмотрим каждый из них более подробно. Информация по всем объектам - аналогам уточнялась по телефону у продавцов квартир. В связи с этим возможно расхождение данных, указанных в объявлениях и расчетах.

На рисунках 6 - 8 представлены данные объявлений о продаже объектов - аналогов.

Аналог № 1 объекта оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 45 м2.

Общая характеристика аналог № 1 представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Общая характеристика объекта оценки - аналога №1

Рисунок 6 - Данные об объекте - аналоге №1

Таблица 11 - Описание квартиры - аналога №1

Аналог № 2 объекта оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 43 м2.

Общая характеристика аналог № 2 представлена в таблице 12.

Таблица 12 - Общая характеристика объекта оценки - аналога №2

Рисунок 7 - Данные об объекте - аналоге №2

Таблица 13 - Описание квартиры - аналога №2

Аналог № 3 объекта оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 45 м2.

Общая характеристика аналог № 3 представлена в таблице 14.

Таблица 14 - Общая характеристика объекта оценки - аналога №3

Рисунок 8 - Данные об объекте - аналоге №3

Таблица 15 - Описание квартиры - аналога №3

3.3 Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

Далее проведем внесение поправок в расчеты оценки стоимости объекта (Приложение Б).

1 Поправка на условия сделки: представленные на рынке объекты недвижимости предлагаются на условиях чистой (прямой) продажи и альтернативной сделки, что более характерно для вторичного рынка недвижимости. Объекты-аналоги, представленные на условиях альтернативной сделки, обладают меньшей ликвидностью, значительно увеличиваются риски участников сделки. По информации, полученной от представителей крупнейших агентств недвижимости, частных риэлторов и брокеров, среднее значение корректировки для объектов недвижимости, представленных на условиях альтернативной сделки, составляет 5%.

2 Поправка на тип дома: в данный момент на рынке жилья более высоким спросом пользуются квартиры в кирпичных домах, затем в монолитных, и в последнюю очередь в панельных и блочных. Данная поправка не применялась, так как объект оценки и все объекты - аналоги расположены в домах одного и того же типа.

3 Поправка на местоположение: данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги находятся в непосредственной близости друг от друга.

4 Поправка на этаж: обычно спрос на квартиры в домах, не являющихся новостройкой, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек с крыши, причем более предпочтительными считаются квартиры на последнем этаже, нежели на первом. Данная поправка рассчитывается следующим образом:

- Средний этаж - 0%;

- Первый этаж - 5%;

- Последний этаж - 2%.

5 Поправка на общую площадь объекта: при прочих равных условиях,

меньшие по площади помещения имеют более высокую в пересчете на единицу цену. Таким образом, чтобы привести цены сравнимых аналогов по данной характеристике к оцениваемому объекту, в их стоимость вносилась поправка на масштаб объекта. Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 м. Величина данной поправки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших площадей по аналогичным объектам и составляет 1-4%. Расчет величины корректировки произведен по формуле:

Пмасшт = ?S * (-0,1) / 100% (1)