Введение
В условиях становления рыночных отношений проблема оценки недвижимости приобретает большое значение как важная составляющая теории и практики учета и анализа, поскольку понятие «недвижимость» и «оценка недвижимости» возникли в нашем обществе только с процессом перехода к рыночной экономике.
В мировой практике под термином «недвижимость» понимается земля как таковая, пространство над поверхностью земли и пространство под землей, а также все объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без невоспроизводимого ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К объектам недвижимости относят также и организацию в целом как имущественный комплекс.
Однако в процессе оценки под недвижимостью понимают строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими объектами, так и отдельно. В то же время при определении себестоимости недвижимости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект вопроса, то есть право собственника на владение, пользования данным объектом, оценка и изменение каждого из этих прав, потому что они по-разному влияют на стоимость недвижимости.
Мировая экономическая наука представляет классическую теорию оценки, которая базируется на трех основных понятиях: стоимость, цена и расходы.
Первый постулат этой теории характеризует деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-то предмет или объект, или мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за стоимость, оценивается. Но, чтобы объект имел стоимость, он должен иметь полезность и ограниченный характер предложений при наличии возможных платежеспособных покупателей.
Вторая составляющая - цена отражает исторический факт, то есть сколько было потрачено на покупку похожих предметов или объектов в прошлых операциях и который используется для определения цены, которую предлагает покупатель.
Третья базовая основа теории оценки представляет собой меру затрат, необходимых для создания предметов или объектов, которые похожи на сравнении. При этом расходы могут быть больше или меньше стоимости на дату оценки.
Целью данной работы является определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.
Объектом исследования является рыночной стоимости однокомнатной квартиры.
С целью выполнения определенных задач были использованы следующие методы исследования: теоретические: изучение законодательной, нормативной и учебно-методической документации, анализ литературы для сравнения, сопоставления различных взглядов на исследуемую проблему; эмпирические: количественный и качественный анализ данных.
Теоретической и информационной базой исследования являются современные теории маркетинговой политики, периодические публикации отечественных и зарубежных ученых, специализированная экономическая литература, периодические издания, аналитические данные по деятельности предприятия.
Раздел 1 теоретические аспекты определения рыночной стоимости недвижимости
1.1 Сущность понятия «оценка недвижимости»
Терминология, как известно, является базовой составляющей каждой науки. Совокупность сроков определенной области знаний (терминология) формирует ее словесное обеспечение и представляет собой предпосылку дальнейшего развития.
Определение терминов способствует развитию науки, поскольку они являются важнейшими факторами в достижении взаимопонимания. По поводу этого известный французский писатель и философ Франсуа Вольтер писал: «Начиная дискуссию на любую тему, не забывайте определить терминологию, которая в дальнейшем будет использоваться» [26].
Все вышесказанное имеет прямое отношение к оценочной деятельности и теоретической базе, что обеспечивает ее проведения - сферы деятельности имеет важное значение в современной рыночной среде. Учитывая это, рассмотрим понятие «оценка недвижимого имущества» и связанные с ним сроки.
Большой толковый словарь русского языка дает следующее определение оценки: «определение качества, ценности кого, чего-нибудь ...» [22]. Таким образом, оценку в общем смысле можно охарактеризовать как процесс определения ценности.
В экономике ценность рассматривается как взаимосвязь полезности и редкости блага. Полезность как экономическая категория представляет собой способность удовлетворять определенную потребность. Она характеризует субъективное восприятие блага и зависит от того, насколько сильна потребность и сколько блага необходимо для ее удовлетворения [31]. Редкость характеризует количественное соотношение благ, являющихся предметом обмена. Она формируется на определенном рынке (местном, региональном и т.д. - в зависимости от вида блага) и определяется различными факторами природного, социального и иного происхождения. В то время как понятие полезности характеризует благо во многом именно с точки зрения субъекта, понятие редкости позволяет понять пропорции соотношения различных благ.
В пределах рынка для количественного измерения ценности любого блага используют понятие «стоимость». Природу стоимости однозначно определить трудно. Академик Ю. Осипов по этому поводу говорит: «Никакого другого источника стоимости, кроме всей экономической системы, которая воспроизводится, мы не зафиксировали, и зафиксировать не можем» [35].
Однако важно определение основы, которая бы фиксировала то общее, что содержится в конкурирующих теориях относительно природы стоимости. Профессор А. Гриценко по этому поводу дает методологическое определение стоимости: «Стоимостью является то, на основе чего осуществляется выбор. Это критерий для предоставления преимущества. Если таким основанием выступает полезность, то содержание стоимости определяется через полезность благ, а если затраты труда - то, соответственно, именно они и определяют это содержание» [31, с. 47].
В оценочной деятельности в основу определения стоимости положено усредненную ценность конкретного блага для покупателей и продавцов на конкретном рынке. Так, в Международных стандартах оценки (МСО) закреплен следующий взгляд на природу стоимости: «Стоимость является экономическим понятием, устанавливает взаимоотношения между товарами и услугами, которые доступны для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает или продает, с другой». Стоимость это не исторический факт, а оценка ценности конкретных товаров или услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным понятием стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного товара или клиент, которому предоставляют данную услугу на момент оценки стоимости.
Как видим, в данном случае в основу взглядов на стоимость положены взгляды относительно ценности блага покупателей и продавцов, которые взаимодействуют на рынке. Таким образом, должен существовать некоторый инструмент, который создал бы возможность измерения стоимости.
Так, при рассмотрении любого предмета (явления) мы склонны характеризовать его словам, которые отражают его по какой-то из сторон. В качестве критерия, по которым характеризуется этот предмет (явление), могут выступать разные понятия (эталоны).
Очевидно, что одним из таких эталонов может быть универсальный инструмент, который должен удовлетворять определенные объективные требования субъектов рынка. Конечно, такими требованиями должны быть:
1) Значимость. Понятие должно характеризовать явление (предмет) с такой стороны, чтобы эта характеристика позволяла получить о предмете больше информации, необходимой для практической деятельности;
2) Точность характеристики. Понятие должно допускать однозначную оценку. Так, неприемлемыми в качестве эталона являются понятия, которые могут допускать различные характеристики предмета (явления) в зависимости от обстоятельств или интересов каких сторон;
3) Ясность. Понятие, используемое в качестве эталона, должно легко передаваться и пониматься другими людьми. Так, нецелесообразно применять стандарты, труднодоступные для понимания, те, что требуют специальных знаний (например, технические характеристики) или те, что являются тяжелыми в использовании (требуют проведения трудоемкого анализа, расчетов и т.д.).
Эталон имеет легко «переходить из рук в руки», обеспечивать эффективное использование времени, потраченного на операции с ним. Общепризнанным эталоном, на который ориентируются все субъекты рынка, стали деньги, которые признаются всеми членами общества, обеспечивает их абсолютную ликвидность. Поэтому человечество использует деньги как универсальный инструмент для измерения стоимости.
Таким образом, стоимость в оценочной теории необходимо рассматривать как ценность товара, выраженная в деньгах.
В зависимости от финансовых условий, мотивов или особых интересов покупателя цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Но цена в принципе является индикатором относительной стоимости, которая относится к товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных условиях.
Соответственно «цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемая, предлагаемая или уплаченная за некоторый товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относящаяся к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне». Таким образом, в отличие от стоимости цена касается отдельного соглашения. Она представляет собой категорию, отражающий факт, результат соглашения.
Легкость проведения числовых операций, однозначность числовой оценки дают возможность легкого освоения операций с деньгами, обеспечивают точность операций. Поэтому сущность оценки в экономике заключается в денежном измерении стоимости имущества, имущественных прав. Но, несмотря на универсальность денег для измерения стоимости, при ее измерении могут возникать определенные трудности. Это касается, прежде всего, оценки стоимости основного капитала и, особенно, недвижимости.
Особенности рынка недвижимости существенно влияют на определение ее стоимости. Наиболее существенными характеристиками недвижимого имущества в связи с этим являются следующие:
1 Недвижимость как товар не имеет такой характеристики как стандартизированность. Объекты недвижимости отличаются между собой множеством признаков, самым существенным из которых в данном случае является местоположение. Даже если два объекта недвижимости выполнены по одному проекту и имеют одинаковую степень износа, их стоимость может резко отличаться в зависимости от территории, на которой они расположены, окружающих объектов, наличия подъездных путей и тому подобное.
2 Рынок недвижимости является относительно информационно закрытой системой. Соглашения носят личный характер. Получение исходной информации - материала проведения оценки - становится достаточно сложной проблемой. Ситуация осложняется тем, что информация по сделкам на рынке, которая отражена в документах, часто искажается с целью уменьшения налогообложения.
3 Стоимость объектов недвижимого имущества не является устойчивой величиной. Она подвластна влиянию многих факторов. Среди них основными являются: общая макроэкономическая ситуация в регионе, доступность финансовых ресурсов для финансирования сделок по объектам недвижимости, сезонная активность на рынке, влияние на стоимость недвижимости экономической перспективы определенной территории, факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
4 Ограниченное количество контрагентов на рынке, что обусловлено высокой стоимостью объектов, их уникальностью и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта.
5 Низкая эластичность предложения на рынке, в то время как спрос на нем может достаточно быстро меняться.
Уменьшение этих трудностей возможно при использовании определенных принципов, методов оценки, накопила современная теория и практика оценки. Из вышеприведенного суть понятия оценки недвижимости мы можем определить следующим образом. Оценка недвижимости это процесс измерения денежного эквивалента ценности недвижимого имущества с использованием определенных принципов, методов и процедур.
Важным является то, что оценка в рыночных условиях хозяйствования отличается по методологической основе от оценки при планово-административной системе хозяйствования. Если в основу первой положены принципы и методы, ориентированные на конкурентную экономическую среду, а понятие стоимости связано с ценностью товара, то во второй стоимость является синонимом расходов (в этом случае под стоимостью понимают определенное количество общественно необходимого труда, овеществленного в товаре).
В связи с этим оценка стоимости в рыночных условиях хозяйствования осуществляется на основе принципов и методов, которые существенно отличаются от принципов и методов оценки при планово-административной системе хозяйствования [46].
Недвижимость занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя сразу две важнейшие функции: средства производства и предметы потребления. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства [43].