Курсовая работа: Оценка стоимости жилой недвижимости в условиях рынка

Конституция и кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и прочее.

Логическим развитием положений, заложенных в Законе об оценочной деятельности, являются стандарты оценки. Постановлением Правительства от 06.07.2002 г. № 519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности.

С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России утверждено шесть федеральных стандартов оценки (ФСО):

1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 г. № 256;

2) «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.07.2007 г. № 255;

3) «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» от 20.07.2007 г. № 254;

Результатом деятельности оценщика может быть отчет об оценке, к форме и содержанию которого законодательством предъявляются строго определенные требования. При составлении данного документа оценщик несет указанную выше ответственность, в том числе, личным имуществом.

недвижимость рыночный стоимость оценочный

Раздел 2 Анализ рынка жилой недвижимости

2.1 Общие тенденции рынка недвижимости

Отрицательная динамика цены квадратного метра, которая наблюдалась в 1 квартале 2016 года на всех региональных рынках, сменилась её стабилизацией в апреле с началом неустойчивого роста в некоторых агломерациях в мае-июне текущего года. Баланс спроса и предложения на рынке жилья изменился слабо, поэтому ключевым фактором, приведшим к изменению понижательного тренда на рынке, следует считать влияние макроэкономической конъюнктуры. Цены на нефть продемонстрировали практически 2-кратный рост по сравнению с январскими минимумами, падение промышленного производства сменилось на выход этого показателя в неустойчивое равновесие, снизилась геополитическая напряженность.

В отличие от периода 2008 - 2009 гг. в текущий кризис не происходит массовых увольнений персонала (Росстат и вовсе фиксирует снижение безработицы), население постепенно адаптировалось к изменившимся ценам и валютным курсам; социологические опросы свидетельствуют о постепенном восстановлении потребительской уверенности, которая очень важна для рынка жилья.

Одним из ключевых механизмов перезапуска экономического роста, на который рассчитывает государство, является снижение процентных ставок, увязанное с достижением ориентиров по инфляции. Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам устойчиво прослеживается на протяжении последнего года. За 12 месяцев с июня 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке (по данным ЦБ РФ) снизилась практически на 2 процентных пункта (с заградительных 14,4 % до относительно комфортного уровня в 12,59 %).

Ипотечные заемщики стали для банков одними из лучших клиентов; просроченная задолженность по ним колеблется в диапазоне 4 ? 6 %, что в разы ниже, чем по потребительским кредитам и даже по самим застройщикам.

Неопределенность с пролонгацией в конце зимы программы субсидированной ипотеки привела к всплеску продаж новостроек в феврале-марте, после которого возникли опасения в обвальном падении темпов продаж в последующие месяцы. Но статистика за апрель и май была «выше ожиданий» (к примеру, в Москве регистрации ДДУ в мае и апреле по отношению к марту хотя и снизились на 7 % и 6 % соответственно, но это вполне укладывается в стандартный сезонный тренд).

По состоянию на 30.06.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 248,1 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,8 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 14,5 %, по сравнению с концом 1 квартала 2016 - снизился на 2,9 %. Т. о., во 2 квартале произошла стабилизации объема предложения, что связано с:

- балансировкой ожиданий продавцов и возможностей покупателей (часть квартир с неоправданно завышенными ценами ушла из активного предложения или была продана с соответствующим дисконтом);

- сокращением поступления на рынок квартир из готовых новостроек (по итогам 1 квартала их всегда сдается в эксплуатацию меньше, чем по итогам 4 квартала, а в этом году на это еще и наложился рост числа строек, не завершаемых в заявленные в проектной документации сроки).

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37 % приходится на 1-комнатные квартиры, 36 % на 2-комнатные, 23 % на 3-комнатные и 4 % на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23 %? 40 % ? 29 % ? 8 % для 1-, 2-, 3 ? 4, и 4 ± комнатных квартир соответственно).

Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг. приведена в таблице 3.

Таблица 3 - Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг.

Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008 ? 2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10 % в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию.

За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.

Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+ 5,1 %), Тюмени (+ 4,5 %), Нижнем Новгороде (+ 3,2 %). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 - 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9 % с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне ? 3,8 %.

На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти.

Высказывания руководителей стройкомплекса Москвы и Московской области М. Хуснуллина и Г. Елянюшкина об ожидаемом росте цен в новостройках до конца года более чем на 10 %, свидетельствуют о том, что эффект от мер по адаптации к стагнирующему спросу, которые использовали девелоперы с середины 2014 года, ограничен. Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное - через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг. приведена в таблице 4.

Таблица 4 - Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015-2016 гг., тыс. руб.

В 2017 году ожидается продолжение наметившейся тенденции по медленному восстановлению цен. В случае сохранения текущей макроэкономической конъюнктуры и отсутствия геополитических шоков динамика цены квадратного метра выйдет в положительную плоскость уже во всех рассматриваемых городах. Правда, потенциал этого восстановительного роста (который может занять больше, чем 1 квартал) ограничен достижением уровней зимы 2015 года (+ 2 ? 7 процентных пунктов от текущих уровней). Это связано с:

- стагнацией реальных доходов населения (индексация заработных плат стала редкостью, компании продолжают жить в условиях экономии и стремления к сокращению издержек, а в государственном секторе на повышение расходов де-факто наложен запрет на фоне дефицита федерального бюджета);

- сохранением давления на цены за счет квартир, попадающих в реализацию после сдачи новостроек в эксплуатацию. С одной стороны, застройщики, у которых остаются нереализованные объемы в домах, сданных в эксплуатацию, охотнее идут на скидки, с другой стороны, привлекательность квартир в домах советского жилого фонда на фоне широкой линейки предложения новостроек серьезно падает;

- традиционным снижением деловой активности, связанным с периодом летних отпусков в 3 квартале.

2.2 Показатели рынка недвижимости

На вторичном рынке квартир Москвы средняя удельная цена предложения вновь увеличилась, в апреле она составила 214,3 тыс. руб./кв. м (+1% к марту). Объем предложения продолжает уменьшаться, в апреле он составил 39,4 тыс. квартир, что на 5% меньше, чем в марте.

Однако цена предложения увеличивается за счет изменения структуры предложения, а не из-за роста цен по типам жилья. В хрущевках, панельных домах типовой планировки, панельных домах улучшенной планировки количество квартир сокращается, поскольку их быстро покупают. А вот в наиболее дорогих категориях домов - монолитных, монолитно-кирпичных, кирпичных с большой кухней - доля квартир увеличивается, поскольку активность в этом сегменте ниже. Динамика средней удельной цены предложения на фоне изменения объема предложения на вторичном рынке Москвы представлена на графике. В большинстве категорий домов средняя удельная цена предложения по итогам апреля уменьшилась в пределах погрешности (от 0,3% до 1%). При этом значимое уменьшение средней удельной цены предложения отмечено в категории монолитных домов (-1,6%). Единственной категорией домов, где наблюдалось увеличение цены предложения в апреле, пусть и в пределах погрешности, были «хрущевки». Это связано еще с мартовским отказом от дисконтов и незначительным повышением цен, которое установили некоторые собственники.