Недвижимость имеет повышенную экономическую ценность. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Он может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
H. В. Бурханова утверждает, что существуют три основных типа недвижимости - это земля, жилье и нежилые помещения [24].
Основой объекта недвижимости является земля, которая является основным фактором в любой коммерческой деятельности, косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.
Земля подразделяется на:
- Земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей использования;
- Природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т.д.).
Жилье - это здание со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жилье может быть элитным, типичным, городским, загородным и др.
Недвижимость является неоднородной по своему составу, способной удовлетворить различные потребности человека и за ее функциями. Н.В. Бурханова пишет, что по функциональному признаку недвижимость делится на жилую и нежилую. При этом, в нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели, гостиницы и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.
Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.
Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха - это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.
Институциональная недвижимость - это здания для правительственных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Имущество смешанного назначения - это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.
По степени воспроизводимости в натуральной форме автор выделяет недвижимость:
- Которая не воспроизводится - это месторождения полезных ископаемых;
- Подлежащая восстановлению - это сооружения, здания.
По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).
По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, как инвестиции, для развития и освоения, как товарные запасы для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены [24].
В рыночной экономике недвижимость является объектом вложения капитала, то есть финансовым активом. В работе И.Т. Балабанова «Операции с недвижимостью в России» выделяются такие группы финансовых активов в составе недвижимости:
- Земля;
- Жилье;
- Нежилые помещения; предприятия;
- Здания и сооружения; участки лесного фонда;
- Воздушные и морские суда.
В странах с развитой рыночной экономикой применяется другая классификация. Так, объекты недвижимости делятся по категориям А, В и С.
К категории А относится недвижимость, которая используется владельцем для ведения предпринимательской деятельности. В свою очередь, категория А делится на несколько классов:
- Специализированная недвижимость - нефтеперерабатывающие и химические заводы;
- Неспециализированная недвижимость: магазины, офисы, склады.
К категории В относится недвижимость, используемая для инвестиций. Особенностью является вид дохода в виде арендной платы, ипотеки или процентных доходов на закладные.
К категории С принадлежит недвижимость, которая является избыточной и не используется для ведения бизнеса.
Приведенные выше подходы к классификации недвижимого имущества дополняют друг друга, поскольку построены по разным принципам. Классификация, применяется в странах с рыночной экономикой, ориентированной на показатели доходности недвижимого имущества, в то время как классификация, предложенная в работе В.В. Григорьева «Оценка объектов недвижимости», построена без учета принципа доходности и отражает внешние факторы, отличающие объекты недвижимости друг от друга. Недвижимость как производственное благо является формой существования капитала, а недвижимость потребительского назначения является функцией дохода. В каждой стране существует своя особая классификация недвижимости в целях налогообложения. Так, например, в США вся недвижимость делится на производственную, инвестиционную, потребительскую и спекулятивную. По каждому из видов складывается особая система изъятия налогов. В Германии в системе налогообложения имущества специально выделяется налог на недвижимое имущество юридических и физических лиц.
Приведенные определения и подходы к классификации недвижимости позволяют четко определить объект исследования или оценки, упростить разработку методологии оценки различных объектов недвижимого имущества и различных секторов рынка недвижимости.
1.2 Методы оценки рыночной стоимости недвижимости
Оценка стоимости объектов недвижимости - это сложный, трудоемкий, творческий процесс, который состоит из несколько стадий и этапов [38]. Этот процесс органично связан с анализом рынка недвижимости и является его логическим продолжением. Поэтапно процесс оценки можно представить в виде таблицы 1.
Таблица 1 - Этапы оценки недвижимости
|
Этапы |
Содержание |
|
|
І. Постановка задачи оценки объекта недвижимости |
Идентификация, описание объекта оценки Постановка цели оценки Определение (установки) даты оценки объекта Вид стоимости недвижимости, подлежащего оценке |
|
|
ІІ. Составление плана работ |
График работы Источники информации, способы сбора и анализа Расходы на сбор и анализ информации Выбор и обоснование методов оценки Вознаграждение оценщика |
|
|
ІІІ. Сбор и анализ информации |
Сбор информации Проверка полноты и достоверности информации, собранной Анализ информации |
|
|
ІV. Определение варианта наилучшего (наиболее эффективного) использования |
Физическая осуществимость Экономическая целесообразность Юридический разрешение, обоснованность Максимальная производительность объекта |
|
|
V. Оценка стоимости объекта недвижимости на основе классических подходов |
Сравнительный (рыночный) подход Доходный подход Затратный подход |
|
|
VI. Согласование результатов оценки, полученных на основании различных подходов |
Итоговая проверка данных Проверка предположений и выводов Проверка правильности математических расчетов Итоговый вывод о стоимости объекта оценки |
|
|
VII. Подготовка и составление отчета по оценке объекта недвижимости |
По своей сути, оценка недвижимости - это знание рынка, сконцентрировано на конкретном объекте. Определение стоимости объекта недвижимости в условиях меняющегося рынка является необходимым условием для принятия экономически обоснованных решений при осуществлении торговых операций.
Оценка недвижимости может рассматриваться как процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта и как адресный процесс, привязанный к определенному типу операций, определенных участников и определенного времени.
Теоретической базой оценки недвижимости является набор взаимосвязанных принципов (правил), на использовании которых основывается оценка стоимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть весомыми для ценности недвижимости.
Наиболее распространенная классификация принципов оценки базируется на том, что оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка.
Эти принципы классифицируются по четырем группам:
1 Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя) - принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
2 Принципы, связанные с объектами недвижимости: принцип остаточной продуктивности земли, принцип предельной производительности, принцип возрастания или убывания дохода.
3 Принципы, связанные с рыночной средой.
4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Реальная оценка недвижимости может быть получена только при использовании научно обоснованной методологии и методики оценки. В соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, основными методами оценки являются: затратный метод, сравнительный метод, доходный метод [5].
Следует отметить, что методики оценки недвижимости, основанные на том или ином подходе, отражают лишь одну из многих характеристик определенного объекта и не могут претендовать на универсальность (таблица 2). Детальный анализ методик, применяемых при оценке недвижимости, показал, что на сегодняшний день отсутствует методика, позволяющая провести полную и точную оценку.
Таблица 2 - Основные методы оценки недвижимости затратным методом
|
Затратный метод |
Сравнительный метод |
Доходный метод |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Критерии |
Стоимость объекта определяется как разница стоимости замещения и износа: В = Вз - З + Z Вз - стоимость замещения З - величина износа Z - стоимость земли |
Стоимость объекта является не большей стоимости аналогичного объекта, представленного на рынке |
Стоимость объекта определяется возможными доходами от его эксплуатации: В = Д / R Д - будущий доход R - ставка капитализации |
|
|
Этапы реализации |
1 этап - оценка текущей стоимости замещения (воспроизводства) здания, сооружения с использованием различных методов (метод количественного анализа, поэлементный метод, метод сравнительной единицы); 2 этап - определение износа здания (метод разделения, метод срока жизни; рыночный метод); 3 этап - корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получения текущей стоимости здания; |
1 этап - сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с объектом оценивается; 2 этап - проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местонахождение и т.д.); 3 этап - проведение сравнительного анализа проданных объектов с тем, что оценивается; |
Может быть реализован в 3 вариантах: 1 вариант - метод валовой ренты 2 вариант - метод прямой капитализации 3 вариант - метод дисконтирования денежных потоков стоимости земельного участка и текущей стоимости здания оценивается |
|
|
4 этап - определение стоимости земельного участка (метод сопоставимых продаж, метод переноса, метод капитализации ренты; техника остатка для земли); 5 этап - суммирование |
4 этап - проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с различий, между ними есть; 5 этап - согласование скорректированных цен и определения стоимости объекта |
|||
|
Объекты |
для оценки нового строительства, реконструкции, оценки недвижимости для страхования, налогообложения и т.д. |
массовые рынки - рынок недвижимости, рынок объектов для малого бизнеса |
определения стоимости доходной недвижимости - магазинов, кафе, ресторанов, гостиниц, складов и т.д. |
|
|
Преимущества и недостатки |
способность определить стоимость особых видов недвижимости, новых объектов; возможность использования в условиях недостатка рыночной информации. большие усилия для постоянного обновления баз данных, ограниченность приспособления для старых сооружений |
применение возможно только при стабильном денежном потока течение неограниченного времени |
Конкретное применение методов, наличие достоверной информации должны давать близкие результаты. В чистом виде, как правило, ни один из методов не позволяет провести точную оценку. Элементы одного из методов могут использоваться в другом.
Так, данные затратного метода используются в сравнительном методе и доходном, отражая поправки и корректировки, которые необходимы для приближения к настоящему состояния объекта. Подходы сравнительного метода используются в других методах, поскольку позволяют обосновать расходы на корректировку стоимости, выбрать и обосновать ставки арендной платы, коммунальных платежей и тому подобное. В сравнительном методе могут использоваться экономические поправки, величина которых вычислена в рамках доходного метода.
Следует отметить, что важным элементом оценки недвижимости является согласование полученных значений, их интерпретация, окончательная стоимость. Согласование результатов является скорее логической, чем математической процедурой. Поэтому необходимо сочетание существующих методов на принципах системного подхода и современных методах многокритериальной оценки для их применения в отношении объектов приватизации, залога или продажи.
Таким образом, проведены обобщения подходов к оценке недвижимости показали главные проблемы оценки недвижимости. Наиболее перспективным направлением совершенствования оценки недвижимости является развитие систем информационного обеспечения, обеспечения прозрачности рынка и распространение информации о стоимости объектов, а также усиление деятельности саморегулируемых мониторинговых институтов на рынке недвижимости.
1.3 Нормативно-правовая база оценки в России
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:
- Конституция Российской Федерации;
- Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, а опосредованно - все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный кодексы);
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федеральные стандарты оценки (ФСО);
- Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО);
- прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).