Курсовая работа: Оценка стоимости жилой недвижимости в условиях рынка

6 Правка на количество комнат приведена в таблице 16.

7 Поправка на площадь кухни: данная поправка вносится, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от стоимости кухни аналога более чем на 2 кв.м.Величина данной поправки составляет 0,5% за каждый метр превышения плошали кухни объекта оценки над соответствующим показателем объекта-аналога или наоборот.

Таблица 16 - Правка на количество комнат

8 Поправка на расположение окон: расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. В результате общения с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-4%. Данная поправка рассчитывается следующим образом (таблица 17).

Таблица 17 - Расчет поправки на расположение окон

При применении поправки на панорамный вид могут вноситься изменения в величину корректировки. Это зависит от этажа, на котором расположена квартира (для высотных зданий), от класса недвижимости (для элитных квартир данная корректировка выше), от наличия вида на исторические и культурные памятники.

9 Поправка на расположение санузла: раздельный санузел считается лучше, чем совмещенный. Поправка на отличие раздельного санузла от совмещенного составляет 1%. За каждый дополнительный санузел поправка составляет 1%.

10 Поправка на наличие балкона или лоджии (таблица 18).

Таблица 18 - Расчет поправки на наличие балкона или лоджии

11 Поправка на смежные комнаты: данная поправка рассчитывается следующим образом:

- Если в квартире комнаты смежно-изолированные (3 и более комнат) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 1%;

- Если в квартире комнаты смежные (двухкомнатные квартиры) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 2%.

12 Состояние и уровень отделки квартиры: величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, имеющих лицензию на отделку и ремонт помещений:

- Группа компаний «Вира» - тел. 730-01-98 (www.vira.ru);

- Группа компаний «СРК» - тел. 101-3321 (многокан.), 676-56-32 (www.cpk.ru);

- ООО «Паласстрой» - тел. 502-23-90, 338-15-10:

- ЗАО «Пионер Строй» -тел. 741-20-53, 483-11-69. 485-11-11;

- ООО «РАСС ИН» - тел. 778-81-56, 127-46-08 (www.otremontiruem.ru);

- ООО «Новые Русские Мастера» - тел. 221-19-45, 189-01-17 (www.rmastera.ru).

Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае (таблица 19).

Таблица 19 - Расчет поправки на состояние и уровень отделки квартиры

Поскольку расчет стоимости объекта проводился с помощью сравнительного подхода, весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки (квартиры) приведен в таблице 20.

Таблица 20 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки (квартиры)

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки составляет 4700700 (четыре миллиона семьсот тысяч семьсот) рублей.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное, можно сделать несколько выводов:

Недвижимость включает объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренда, залога и т.п.). Развития рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятие оптимального экономического решения, приносит максимальный доход предпринимателю. Их значение заключается прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, дохода) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально - экономической эффективности использования недвижимости, в конце концов, должно способствовать экономическому росту. Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время и свидетельствует об актуальности выбранной темы.

Оценка рыночной стоимость проведена на примере однокомнатной квартиры по материалам Общества с ограниченной ответственностью «Ленинвест-Холдинг».

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, кв. 680, общей площадью без летних помещений 46,1 м2.

Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества для целей ипотечной сделки.

В результате проведенного осмотра объекта оценки, сделан вывод об отсутствии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома или признанию его ветхим.

В работе был использован сравнительный подход в оценке стоимости объекта. Именно этот подход из трех существующих (затратный и доходный) является наиболее корректным в определении рыночной стоимости квартиры в многоквартирном доме, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов были использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан тем, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Информация по всем объектам - аналогам уточнялась по телефону у продавцов квартир. В связи с этим возможно расхождение данных, указанных в объявлениях и расчетах.

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки составляет 4700700 (четыре миллиона семьсот тысяч семьсот) рублей.

Для сравнения стоимости квартир, была выбрана квартира - аналог, расположенная по адресу: г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 49 м2.

Сравнительный анализ стоимости двух однокомнатных квартир показал, что при идентичных элементах квартир и условиях, цены на объек оценки и квартиру - аналог равные. Следовательно, расчет стоимости объекта оценки проведен верно.

Список использованных источников

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ.

2 Федеральный закон «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1.

3 Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 №72-ФЗ.

4 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ.

5 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ.

6 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.06.1998 №102-ФЗ.

7 Федеральные стандарты оценки (ФСО-1) Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. Приказ минэкономразвития России от 20.06.2007г. №256.

9 Федеральные стандарты оценки(ФСО-2) Цели оценки и виды стоимости, Приказ минэкономразвития России от 20.06.2007г. №255.

10 Федеральные стандарты оценки (ФСО-3) Об утверждении федерального стандарта, «Требования к отчету об оценке», Приказ минэкономразвития России от 20.06.2007г. №254.

11 Федеральные стандарты оценки (ФСО-4) Об утверждении федерального стандарта, «Кадастровая оценка», Приказ минэкономразвития России от 22.10.2010г. №508.