Наступление страхового случая. Таким образом, бенефициаром по договору страхования является банк - он получит платеж от страховой компании, если произойдет страховое событие. В противном случае вся финансовая ответственность будет зависеть от заемщика или его поручителей. Если произошло страховое событие, самое первое, что нужно сделать заемщику, - это связаться со страховой компанией и банком-кредитором.
Если в данном случае идет речь о страховании жизни и трудоспособности, то компании следует предоставить:
- оригинал полиса;
- листок нетрудоспособности (или свидетельство о смерти и копию патологоанатомического исследования);
- заключение медицинской экспертизы и выписку из медкарты.
Если дело касается залога имущества в случае его повреждения или уничтожения, то потребуются:
- документы, подтверждающие право на собственность;
- заключения из полиции, МЧС или противопожарной службы;
- справка о возбуждении уголовного дела.
Наконец, при проблемах с титульным страхованием необходимы:
- страховой полис;
- удостоверение личности;
- документы, подтверждающие права на имущество;
- судебные документы.
В России жилищное ипотечное кредитование довольно сложно, и это основной фактор, который мешает его развитию.
Об этом свидетельствуют следующие данные: удельный вес ипотечного кредитования в ВВП США составляет 55%, в странах ЕС - более 30%, а Россия не превышает 1%. Изучение опыта иностранного рынка ипотечного кредитования в области снижения ипотечных рисков в настоящее время очень актуально.
Система и страхование являются одним из способов нейтрализации системы страхования ипотечных рисков. Гарантии программ ипотечного кредитования широко распространены во многих странах мира, поскольку они позволяют приобретать жилье для широкого круга граждан, у которых нет достаточных сбережений для первоначального платежа. Впервые гарантия ипотечного страхования была широко распространена в тридцатых годах прошлого века в США и Канаде.
Правительства этих стран сталкиваются с необходимостью срочно принять меры для стимулирования рынков ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы.
После глубокого экономического кризиса тридцатых годов прошлого века крупнейшие банки, прошедшие дефолт, не хотели предоставлять жилищные кредиты населению. Если бы они это сделали, им был задан очень высокий процент от пяти до семи лет и первоначальный взнос в размере 40-50% для условий, неприемлемых для людей, потерявших свои сбережения в связи с ростом инфляции и крахом банков.
Одной из мер, направленных на оживление ипотечного рынка, было создание в Соединенных Штатах в 1934 году Федеральной жилищной администрации. Основной задачей нового агентства было предоставление банкам гарантий по ипотечным кредитам в случае дефолта заемщиков. Новый институт ипотечного страхования стал основным средством обеспечения их доступности, поскольку он позволил банкам предоставлять кредиты с первоначальным взносом до 5-10% от стоимости жилья, уменьшал риски банков и позволял выдавать кредиты в большем количестве.
Суть гарантийного ипотечного страхования заключается в том, что банку предоставляются дополнительные гарантии кредитору для погашения расходов в случае неисполнения заемщиком, если средств от продажи заложенного имущества недостаточно для покрытия убытков.
Механизм гарантированного ипотечного страхования описан в новой редакции Федерального закона «Об ипотеке», ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственности заемщика за невыплату займа. В этой статье описывается страховой случай для ипотечного страхования и ограничивается размер страховой суммы (20% от стоимости заложенного имущества).
Гарантийные программы страхования ипотеки являются предпосылкой для развития стабильного и надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20%, но при отсутствии программы гарантирования ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками по собственной опасности и риску, что значительно повышает рискованность банков «Кредитный портфель и довольно единый.
Разработка и реализация программ ипотечных гарантий дает возможность стимулировать становление кредитного рынка. По информации, на 30% расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по схеме ипотечного кредитования, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для определенных групп граждан, таких как молодые семьи или военные.
Следующим способом уменьшения ипотечных рисков в развитых странах является функционирование кредитного бюро одного из самых важных учреждений, что позволяет в принципе снизить риски в области кредитования. Наличествует три основные модели построения кредитного бюро: американский, французский и немецкий. В США бюро предоставляют информацию о кредитных историях любому юридическому или физическому лицу за определенную плату. Однако объем этой информации очень ограничен, чаще всего это составляет только оценку в пунктах.
Во Франции информация в обязательном порядке предоставляется Национальному банку, а кредитные бюро - это один из его департаментов, и, соответственно, эта информация распространяется через Национальный банк. В Германии только члены кредитных бюро могут получить доступ к кредитным историям, то есть компаниям, которые заранее выплатили свое участие и имеют безупречную репутацию. В то же время, несмотря на важность кредитной истории, западные бюро не «покрывают» весь рынок: существует множество организаций, предоставляющих клиентам с высоким уровнем риска.
Существенной трудностью для банков является оценка платежеспособности заемщика в отсутствие легальных доходов у значительного числа российских граждан. Это проблема не только на ипотечном рынке, но и кредитного рынка в целом, что препятствует снижению ставок. Создание системы кредитных бюро, на которую банки возлагают большие надежды, является своего рода долгосрочными инвестициями в становление розничного кредитования, они окажут значительное влияние на рынок всего за несколько лет. В краткосрочной перспективе требуется изменение законодательной базы, что позволит вывести доход граждан из тени.
С 1 июня 2000 года в России действует закон «О кредитных историях», который предоставляет банкам возможность обмениваться информацией о кредитоспособности своих клиентов, что поможет избежать выдачи кредитов «проштрафишимся» гражданам. В целом, это должно упростить проверку банков заемщиками, а гражданам - кредит. Созданы первые национальные бюро Национального бюро кредитных историй Ассоциации российских банков и ЭкспирианИнтерфакс, но пока еще не определено, что будет регулировать деятельность соответствующих структур, и ни один из актов не был рассмотрен.
Одним из эффективных способов снижения рисков при ипотечном кредитовании является создание паевых инвестиционных фондов (ИПИФ).
В России такой инструмент, который позволяет вам вкладывать средства в ипотечные кредиты, появился сравнительно недавно. Основной доход ИПИФ образуется за счет роста инвестиций, то есть роста стоимости недвижимого имущества по мере его создания. Кроме того, при заключении инвестиционных контрактов с разработчиком ИПИФ предполагается использовать скидку, которая впоследствии влияет на прибыльность средств.
ИПИФ - это прозрачный инструмент для привлечения инвестиций и, по мнению экспертов, альтернативы держателям акций, поскольку для строительных компаний более удобно иметь дело с одним крупным инвестором, чем со многими частными лицами.
Но в то время как в российской практике ресурсы (стоимость чистых активов), удерживаемые паевыми инвестиционными фондами в жилищном строительстве, малы и не заставляют разработчиков искать способы взаимодействия.
Кроме того, строгие требования к структуре активов закрытого паевого фонда со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам предусматривают гарантии разработчика с точки зрения соблюдения условий строительства и целевого использования средств, а большинство застройщиков не могут предоставлять такие гарантии.
Для широкого применения ИПИФ в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов существуют некоторые препятствия для юридического и практического плана. ипотечный кредитование долг страхование
Строительные компании теоретически имеют несколько источников финансирования, за исключением собственных средств: банковских кредитов или облигаций, а также держателей денег. Привлечение денег граждан теперь ограничено низким эффективным спросом. Федеральный закон №214 ФЗ «Об участии в совместном строительстве ... » предъявляет строгие требования к разработчикам финансовой устойчивости и прозрачности компании, обязательной государственной регистрации контрактов и публикации данных по проекту.
Государственные программы не оказывают существенного влияния на объем строительства. Рост доли банковских кредитов в финансировании строительства затрудняется отсутствием ликвидных ипотечных прав для застройщиков прав на долгосрочную аренду (собственность) на землю или незаконченное строительство.
Обязательства разработчика и банка, участвующие в процессе финансирования, являются солидарными, что приводит к еще большему ужесточению требований банка к разработчикам, что не способствует росту объемов кредитования. Еще одним препятствием для банков будет неоднозначное толкование возможности обращения взыскания на предмет залога вышеупомянутым законом.
Для институциональных инвесторов страховых компаний и пенсионных фондов, имеющих «длинные» деньги, существуют строгие ограничения на инвестирование в недвижимость. Кроме того, на фонды недвижимого имущества распространяются ограничения на объекты инвестиций, удельный вес средств, вложенных в один проект, на объекты, построенные одной компанией, а максимальная стоимость одной квартиры не может превышать установленный порог, который направлен на диверсификацию рисков.
Строгий государственный контроль при определении структуры активов фондов недвижимости, а также опыт и профессионализм управляющих компаний должны обеспечить минимизацию рисков для акционеров ИПИФ. Структура активов фонда является прозрачной и открытой, что позволяет оценить привлекательность, возможную прибыльность и ликвидность инвестиционных объектов. Сами разработчики также заинтересованы в использовании ИПИФ. Для разработчиков, благодаря привлечению большого инвестора, угроза недофинансирования объекта снижается. Денежные средства фонда стоят застройщика дешевле, чем банковские кредиты или облигационный заем. ИПИФ может войти в проект на более раннем этапе, чем банк. Кроме того, инвестиции фонда могут стимулировать интерес к самому строительному проекту, они стимулируют продажи и укрепляют доверие к компании.
Практика создания ипотечных инвестиционных фондов довольно широко распространена в США и Франции, кроме того, в США создание взаимных компаний с ограниченной ответственностью является стандартным способом секьюритизации (в США это слово вошло в терминологию ипотеки в конце семидесятых в прошлом веке, а затем распространился на весь мировой финансовый рынок).
Следует отметить, что американская ипотека основана на трех компонентах: ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата, предоставление кредитов и покупка ценных бумаг, обеспеченных ими более привлекательными для банков и инвесторов, а также предоставление кредитов более доступным для граждан; рефинансирование покупки ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), выпущенных банками; секьюритизация выпуска других, более ликвидных ценных бумаг на основе банковских ИЦБ.
В России ипотечный рынок развивается в первую очередь в двухуровневой модели США, согласно которой банки должны быть в банках «первичного рынка», а на вторичном рынке - паевые фонды и пенсионные фонды, страховые компании, портфельные менеджеры, а также те же банки, но уже действующие в роли покупателей ИЦБ второго уровня.
Инициаторы развития института ипотечных ценных бумаг в России считают, что эта форма инвестиций будет востребована среди консервативных инвесторов (частные пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, менеджеры пенсионных фондов), которые работают с «длинными деньгами» и полагаются на высокую надежность. Ипотечные ценные бумаги в этом случае расцениваются как альтернатива государственным ценным бумагам. Эксперты также придерживаются мнения, что граждане не будет иметь большого интереса к ипотечным фондам, поскольку рентабельность их акций будет относительно низкой, а риски значительны.
Наиболее распространенным типом ипотечных ценных бумаг в России является закладная. Впервые концепция ипотеки как свободно распространяемого рынка ценных бумаг появилась в 1998 году в Федеральном законе «Об ипотеке (залог недвижимости)». Таким образом, ипотека облегчается передачу прав кредитора и залогодержателя на обязательства, обеспеченные ипотекой. Привлекательность ипотеки также заключается в том, что она сама по себе может быть предметом ипотеки.
Следует отметить, что закладная является индивидуальной бумагой, неликвидной, трудно оценить риски, и быстро продавать неликвидные товары можно только со скидкой в ??цене. Поэтому потери для владельцев здесь неизбежны. Но рынок закладных в России не был построен. В этой связи особый интерес участников фондового рынка обусловлен другими инструментами ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов участия.