Дипломная работа: Ипотечное кредитование жилой недвижимости

Что касается соответствия между общей стоимостью всех ипотечных кредитов, полученных от заемщиков, и суммы кредитных ресурсов, полученных от вторичного рынка, эта модель не требует баланса между ними, поскольку часть ресурсов ипотечных банков может быть получена из других источников, в том числе из собственных средств.

Рассмотрим ошибки США. Во-первых, в США не было стандартов кредитования, которые распространялись бы на всех участников ипотеки, кредиторов и инвесторов. Ипотечная компания выступает в качестве финансового посредника, который выделяет кредиты под залог и продает их другим кредиторам или инвесторам. Ипотечные компании предоставляют финансовые ресурсы местным рынкам ипотечного кредитования из внешних источников капитала; Кроме того, они объединяют отдельные займы в крупные кредитные пулы, более привлекательные для инвесторов.

В тех случаях, когда кредит продается, ипотечный банк обычно сохраняет право на получение основной суммы и процентов по кредиту от отдельных заемщиков. Эта функция ипотечного банка называется «обслуживанием» кредита. Поскольку многие организации-инвесторы не имеют достаточного опыта и квалифицированного персонала сотрудников ипотечных кредитов, они готовы заплатить банку за выполнение этой функции.

Существовали строгие правила для застрахованных банков, выдавших кредиты, а в небанковском секторе - так называемая тень - национальных стандартов кредитования не было. Федеральная резервная система (ФРС) могла бы устанавливать единые стандарты кредитования для всех, но этого не делала, потому что в то время все увлекались идеей саморегулируемых рынков. Это оказалось очень неправильной идеей. Несмотря на рост цен на жилье, неплатежеспособные заемщики могли обслуживать свои ипотечные кредиты, в том числе путем рефинансирования их с учетом этого роста. На самом деле, нет необходимости подтверждать доход заемщика, разрешалось очень высокое соотношение кредитов и доходов, требовалась постоянная реструктуризация этих кредитов для снижения потерь. Не всегда можно было эффективно завладеть ипотекой.

Полный анализ пулов кредитов не требовался нашими законами о ценных бумагах, прежде всего это относилось к раскрытию информации инвесторам и проведения должной проверки до принятия инвестиционного решения. Это заставило инвесторов поверить рейтинговым агентствам. Кроме того, у нас были долговые обязательства, обеспеченные залогом других ипотечных облигаций, как правило, с повышенным риском. Тем не менее, эти вопросы также получили рейтинг AAA.

На рынке были синтетические деривативы, которые вообще не были обеспечены ипотекой. Проблема выросла до неуправляемого размера. Отдельные вопросы в США могут состоять из 20-25 траншей (транш называется, часть ценных бумаг определенной выпуски, помещенной в рамках этой эмиссии в любую дату, в ходе обращения ценных бумаг этого выпуска, которая не совпадает с датой первого размещения). Инвесторам очень сложно проанализировать все эти транши. Это также отрицательно сказалось на рыночной дисциплине по проблемным кредитам, которым было дано очень много.

Рассмотрим причины ипотечного кризиса в США.В экономике США часто случались потрясения, вызвавшие волну падающего спроса на жилье и, следовательно, падение его стоимости. Мы помним о кризисе 1929 года, названном самими американцами Великой депрессией, а также о кризисе 70-х годов, вызванном резким увеличением энергии. Рост цен на нефть привел к высокой инфляции внутри страны и девальвации доллара, что привело к затянутому кризису во всей мировой экономике, в котором доллар был и остается основной валютой расчетов на биржах.

Дело в том, что бывшая мощная промышленная экономика США постепенно теряет свои позиции в производстве товаров по сравнению с азиатскими странами (в первую очередь, с Китаем), а занятость граждан обеспечивается в основном за счет сектора услуг и мощного банковской сферы. Именно банковский сектор экономики США «обеспечил» начало и становление ипотечного кризиса, взявшего свое начало в 2007-2008 годах.

После рецессии 2001 года глава Федерального резерва США Алан Гриспен снизил ставку с 6% до 1%, параллельно с этими мерами правительство уменьшило налоговую нагрузку на граждан и одновременно увеличило государственные расходы.

Мировой рынок стал гораздо более инертен, чем инфляционные процессы. Дело в том, что экономика США занимает 20% мирового производства, и это, конечно, является важным аргументом в пользу поддержки доллара. Однако удельный вес потребления американскими гражданами достигает 35%, что создает заметный дисбаланс в мировой экономике. Одним словом, США живут не по средствам.

Дешевые и доступные кредиты спровоцировали необоснованный спрос на покупку жилья. Рынок ипотеки вступил в настоящий бум, хотя на самом деле это было вызвано спекулятивными действиями на рынке жилья в США. С 2004 по 2008 год ипотечное кредитование продемонстрировало рекордный рост на 250%.

Уже в 2007 году снижение ипотечных кредитов было объявлено на 16%, что стало самым сильным падением за несколько десятилетий. Сохраняя рынок внутренней недвижимости, Соединенные Штаты начали замораживать процентные ставки по уже выпущенным кредитам сроком на 5 лет. Ситуация медленно начала улучшаться только после того, как в декабре прошлого года ставка снизилась до 3,5%.

Дома и квартиры активно покупались и продавались, что не показывало реального спроса на рынке недвижимости. Банки, почувствовав легкую прибыль, начали раздавать деньги буквально всем желающим, предложили самую широкую линию ипотечных кредитов с нулевым начальным депозитом и плавающей ставкой.

В январе 2011 года было решено уменьшить ставку до 3%, что отчасти оживило ипотечный рынок. Однако достигнутый баланс очень ненадежный: как только инфляция перейдет через отрицательную линию, необходимо будет повысить ставку. Строительный сектор прекратился и начал падать - спрос на новое жилье почти равен нулю. И именно этот сектор экономики требует срочной реорганизации.

Может ли Россия учиться на ипотечном кризисе своих трансатлантических соседей? Ставки рефинансирования в России по-прежнему растут и падают адекватно к обменному курсу рубля к крупнейшим мировым валютам. Из-за недоступности ипотечного кредитования для очень многих слоев граждан масштабы кредитования в ипотечном секторе все еще слишком малы. В США нет либеральных условий, которые предлагаются налогоплательщикам в США, программы ипотечного кредитования без основного вклада практически не развиваются.

Это можно считать плюсом для всей кредитной системы, но в то же время это минусы ипотеки. Большая часть экономики страны все еще находится в тени, поэтому клиенты, получающие зарплату «в конвертах», не могут участвовать в ипотечных программах, в то же время высокооплачиваемые специалисты могут ориентироваться на ипотечные пакеты, которые не предусматривают первого взноса. Замороженные ставки уже введены некоторыми банками на свой страх и угроза, однако их список еще не настолько широк, и фиксированные ставки не предоставляются, как правило, более 5 лет.

Из всего этого можно заключить, что в России довольно жесткий ипотечный рынок. Хватает сравнить, по крайней мере, с ипотекой в Туркменистане, где гарантом выплат являются программы страховых компаний, которые имеют значительную долю участия государства. В Туркменистане вы можете взять ипотеку сроком на 30 лет с 1% годовых.

Однако, несмотря на то, что Россия по-прежнему далека от таких отличных условий ипотечного кредитования, перед правительством стоит задача расширения ипотечного кредитования и привлечения крупных слоев граждан к покупке ипотечных кредитов. Будут ли российские банки продолжать снижать ставки по кредитам и смягчать условия поставки, и будут ли эти меры приводить к системному кризису, время покажет.

Раздел 2. Современные тенденции на рынке жилищного ипотечного кредитования

2.1 Анализ современного состояния ипотечного кредитования жилой недвижимости в г. Москве

В марте 2017 года рынок ипотеки в Москве вырос на 25% и составил 150 млрд. руб., как компания Frank Research Group подсчитала, половина ипотечных кредитов приходится на Сбербанк.

Лидеры по объему портфеля - Сбербанк России (2594,1 млрд. руб.), ВТБ 24 (789,2 млрд. руб.) и Банк ГПБ (240,9 млрд.).

На год раньше, в марте 2016 года, было выдано 119 миллиардов рублей. Таким образом, годовой прирост составил около 25%.

В абсолютном выражении объем ипотечных кредитов, выпущенных в марте, является рекордным результатом в истории российского ипотечного рынка.

Динамика ставок по ипотечным кредитам способствовала достижению рекордных объемов ипотечного кредитования.

В конце февраля - начале марта 2017 года несколько крупных ипотечных кредиторов, включая АИЖК, резко снизили процентные ставки.

Для ипотечных кредитов для приобретения строящегося жилья снижение составило 1,3-2,6 п.п.

В итоге, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам для 15 крупнейших ипотечных кредиторов на первичном рынке составила 10,65%. Для сравнения, в декабре 2016 года, с учетом всех сезонных скидок и минимальных ставок по ипотечным продуктам с государственной поддержкой, средневзвешенная ставка для 15 крупнейших ипотечных кредиторов составила 11,39%.

Так, достигнутый уровень ставок по ипотечным кредитам на первичном рынке жилья в первом квартале 2017 года был ниже соответствующего уровня в декабре 2016 года на 0,74 процентных пункта.

С учетом последних положительных тенденций и полной адаптации рынка ипотеки к новым условиям, мы сохраняем наши прогнозы по объемам выданных ипотечных кредитов в 2017 году.

По самым консервативным оценкам, рост ипотечного рынка составит 10-15%. В 2017 году будет выдано более 1 млн ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн рублей. Процентные ставки по ипотеке также имеют тенденцию к дальнейшему снижению вплоть до уровня ниже 10% уже к концу 2017 года

Психологическая веха в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит, российские граждане уже преодолели.

Депутат и глава Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков собирается внести поправки в Госдуму в закон «Об ипотеке», которые сделают обязательным страхование ответственности заемщика.

Страхование ответственности заемщика должно снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов. Если заемщик больше не может погасить кредит, банк вынужден реализовать ипотечную квартиру. Но часто цена недвижимости во время продажи залога намного ниже, чем на момент заключения договора. Сумма от продажи недостаточно для покрытия долга. «Необходимо, чтобы такие ситуации были признаны страховыми случаями, а заемщики застраховали ответственность при получении ипотеки», - уверен Аксаков (Таблица 4).

Таблица 4 - Сравнительный анализ процентных ставок по жилищному ипотечному кредитованию 2017 г. РФ

«Сравнительный анализ процентных ставок по ипотечному кредитованию 2017 г. РФ»

Значительно возросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка. Ипотечное кредитование становится областью прибыльных инвестиций, как для банков, так и для их клиентов.

По данным Росреестра, в декабре 2016 года реальный рублевый доход жилой недвижимости увеличился на 81,6%.

- ипотека является менее рискованным продуктом по сравнению с другими видами потребительского кредитования. Статистика выглядит следующим образом: общий уровень задолженности и дефолтов по ипотечным кредитам составляет около 0,1 процента, а для других видов потребительского кредитования - от 8 до 12 процентов.

- на Западе существуют различные союзы и международные профессиональные ассоциации, предназначенные для поддержания чистоты членов ипотечного рынка, распространения инновационного и позитивного опыта, новых технологий и подходов. Они, в частности, разрабатывают и внедряют кодексы поведения для ипотечных кредиторов.

Ипотечный рынок России не стал исключением. Важно, чтобы отечественный рынок стал цивилизованным, а как демонстрирует опыт развитых ипотечных рынков, совместно с корректной борьбой за клиента должна вестись и борьба за чистоту рядов ипотечных кредиторов. В практике мира подобные кодексы широко распространены.

К примеру, в Великобритании это Ипотечный кодекс, в США - Кодексы штатов для ипотечных брокеров, в Германии - Закон о кредитных операциях потребителей, в Австралии - Кодекс практики, принятый Ассоциацией участников ипотечной отрасли. В России работа по формированию Кодекса ипотечного кредитора велась нами в течение всей второй половины 2006 года в составе Рабочей группы IFC «СУПЕР» (Стандарты Унификации Первичного рынка).