Этот Комитет целиком и полностью поддерживает работу над Кодексом, рассматривая ее как реальную возможность для клиентов банков - облегчить выбор законопослушных и надежных кредиторов, для операторов рынка - значительно повысить собственный имидж в глазах деловых партнеров, а ипотеке в целом завоевать доверие большей части граждан.
- 2006 год стал знаменательным годом для секьюритизация банковских активов в России. Ряд крупнейших банков уже начали работу в этой сфере.
Это трансграничная секьюритизация автокредитов, осуществляемая Банком «Союз» в июле 2005 года, финансовым консультантом которого была организация «Greenwich Financial Services», с которой Европейский трастовый банк. После успешного первого опыта автокредитов успешно реализуется секьюритизации потребительских кредитов Home Credit and Finance банком в декабре 2005 года.
В апреле 2006 года скьюритизация потребительских кредитов проводилась банком «Русский Стандарт». В июне того же года Внешторгбанк выступил инициатором и поставщиком первого выпуска ценных ипотечных бумаг. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, также прошла по классической трансграничную схему секьюритизации.
В августе 2006 года Городской ипотечный банк завершил сделку по секьюритизации. Это стало первой сделкой с банковскими активами с ипотечным покрытием, осуществляемой в соответствии с требованиями закона, которая дает квалифицированным американским инвесторам право покупать эти ценные бумаги. Ценные бумаги были размещены среди инвесторов в Европе и США.
Рынок секьюритизации очень перспективен, и число таких операций будет увеличиваться. Согласно прогнозам ведущих экспертов рынка ипотечного кредитования, сегодня на рынке ипотеки в России сложились следующие тенденции:
1 Стабилизация цен на недвижимость, наблюдаемая с осени прошлого года, благоприятна для роста ипотеки.
2 Ожидается, что на рынке будет развиваться ипотечная недвижимость.
3 Новые здания по ипотечным кредитам становятся все более доступными из-за того, что банки формируют базы проверенных разработчиков, что значительно упрощает процесс выдачи кредита.
4 Все больше и больше банков кредитуют на покупку загородного жилья и земли.
Особый интерес представляет, в частности, PPP (Public-Private Partnerships) - различные виды государственно-частного партнерства, в которых осуществляется концепция взаимодействия государства и частного капитала.
Что касается Национального проекта «Доступное и комфортное жилье» - он является развитием коммунальной инфраструктуры земли для жилищного строительства, а также строительством очень доступного и комфортного жилья. Известно, что такие объекты были построены в Канаде: Королевская Оттавская больница в Оттаве (The Royal Ottawa Hospital in Ottawa, Ontario), платная дорога номер 407 в Торонто, Онтарио (The 407 ETR toll road in Toronto, Ontario) и Мост Конфедерации на острове Принца Эдуарда (Confederation Bridge construction in Prince Edward Island). Ипотечный комитет АРБ выступает за скорейшее внедрение таких форм взаимодействия между государственным и частным капиталом. Эта форма для нас является новинкой.
Комитет является членом рабочей группы, недавно созданной при Министерстве регионального развития Российской Федерации, для развития форм государственно-частного партнерства и реализации существующего позитивного опыта, накопленного в западных странах.
Требуется активизировать усилия по разработке системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Основным источником финансирования дополнительных объемов ипотечных кредитов должно стать их секьюритизация.
Программа увеличения объема рефинансирования ипотечных кредитов фактически направлена на реализацию Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье для граждан России». Рефинансирование пользуется полной поддержкой властей, что еще больше снижает риски инвесторов. За последние два года система рефинансирования развивалась в основном за счет трансграничной секьюритизации и выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием с использованием SPV - на Западе. Существует уверенность, что процессы секьюритизации ипотечных кредитов в России быстро набирают обороты.
Российский банковский сектор становится все более привлекательным для нерезидентов. Сегодня российский рынок является одним из самых быстрорастущих. По оценкам McKinsey, нигде в мире до 2015 года доходы банков не росли так быстро, как в России. Если доход банков в странах Восточной Европы растет в среднем на 24,3% в год, в Бразилии - на 19%, в Китае - на 15%, в Индии - на 10%, в России этот показатель составил 41%. Средние темпы роста доходов в России в ближайшие 10 лет, по мнению экспертов, составят примерно 15-20%, то есть в три раза больше, чем в среднем по миру.
В одном из недавних исследований Goldman Sachs было выявлено 15 наиболее вероятных покупателей банковских активов в России. Это ABN AMRO, Commerzbank, Deutsche Bank, BNP Paribas, Societe Generale, Credit Agricole, Banca Intesa, Unicredit, Dexia, DnB Nor, SEB, Fortis Bank, HSBC, Nordea. Темпы роста вкладов физических лиц, размещенных в этих банках, также превышают средний показатель по банковскому сектору. В течение указанного периода депозиты физических лиц увеличились в 2,2 раза (в то время как за аналогичный период прошлого года - на 38,2 процента). Доля банков в этой группе увеличилась в общем объеме вкладов физических лиц (с 3,4 до 6,3 процента).
Доля вкладов физических лиц в обязательствах этих банков по-прежнему ниже, чем в среднем по банковскому сектору (26,9%), что, по мнению экспертов, указывает на высокий потенциал роста депозитных операций банков-нерезидентов в России. Отмечается активация банков с участием иностранного капитала на рынке межбанковского кредитования. За 9 месяцев прошлого года объем средств, привлеченных иностранными банками в этом сегменте рынка, увеличился на 38,7 процента и размещенных - на 75 процентов. 23,7 процента от общего объема привлеченных межбанковских кредитов и 23,9 процента размещенных относятся именно к этим банкам.
Сейчас, когда в России на самом высоком государственном уровне основным условием успешной реализации Национального жилищного проекта является рост объема жилищного строительства, не только максимальное использование существующих производственных мощностей строительной отрасли, Актуальным, но также изучением и распространением и внедрением прогрессивных строительных технологий. Проект национального жилья направлен на достижение очень конкретных высоких показателей:
- увеличение объема ввода в эксплуатацию нового жилья до 80 миллионов квадратных метров;
- оказывать помощь в приобретении или строительстве жилья для молодых семей;
- совершенствование нормативной базы.
Поэтому вывод недвусмыслен: реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» невозможна без масштабного внедрения новых передовых технологий, в частности, канадских технологий. Россия, как и Канада, является лесной страной, а древесина в качестве строительного материала широко доступна в нашей стране.
Поэтому нас интересует канадская технология малоэтажного деревянного домостроения. Такое качественное и доступное жилье особенно важно для регионов России. По словам Президента Российской Федерации В.В. Путин, «жилье для всех семей в России является вопросом фундаментальных условий их жизни. Его решение традиционно влияло и продолжает влиять на общий экономический и политический климат в стране, поэтому проблемы глубже и шире, чем просто жилищная политика или экономической стороны строительной отрасли».
2.2 Методы нейтрализации ипотечных рисков
Выдавая ипотечный кредит, заемщик должен быть подготовлен к дополнительным финансовым расходам - речь идет не только о расходах, связанных с получением ипотеки и ее регистрации, но и о страховании, которое может стоить больших денег. Обязательное и необязательное, страхование ипотечного риска являются одним из требований Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Однако только страхование залога (т.е. квартиры) является здесь обязательным, что отмечено в Федеральном законе. В жизни банки, заинтересованные в минимизации возможных рисков, требуют от заемщика оформлять еще несколько видов страхования. Как правило, в соответствии с вышеупомянутым страхованием подразумевается угроза гибели или потери возможности работать, а также угроза утраты права собственности на квартиру (титула). Вместе со страхованием залога все эти меры представляют собой комплексное страхование. Остановимся на каждом виде страхования подробнее:
1 Страхование залога (угроза повреждения имущества) подразумевает страхование в случае пожара, несчастного случая, взрыва, наводнения, спонтанных и незаконных действий и другого ущерба, который может быть подвержен вашей собственности. В страховых компаниях этот вид страхования будет стоить в среднем от 0,1% до 0,4% от стоимости самого имущества.
2 Личное страхование (угроза гибели или трудоспособности). Этот вид страхования позволяет банку получать страховые выплаты в следующих случаях:
- временная нетрудоспособность (в течение 30-120 дней в году) в результате несчастного случая;
- инвалидность I и II группы, которая наступила в результате аварии;
- инвалидность I и II группы, которая наступила в результате общего заболевания;
- смерть застрахованного лица в результате несчастного случая;
- смерть застрахованного лица вследствие болезни.
В случае страхового случая страховая компания передает определенную сумму страхового возмещения банку-кредитору, который кредитуется по кредиту. Люди старшего возраста, а также профессионалы, чья профессия ассоциируется с риском для жизни, обычно работают по более высокой ставке. Таким образом, тарифы в разных компаниях варьируются от 0,2% до 1,4% от стоимости недвижимости (помимо возраста и профессии, пол заемщика также имеет значение).
3 Страхование титула (угроза утраты права собственности на имущество). Другими словами, этот вид страхования защищает предмет залога от возможных юридических рисков. Таким образом, страхование титула необходимо для получения страхового возмещения банком в случаях, когда сделка, на основании которой страхователь приобрел право собственности на недвижимость, был признан недействительным, поскольку совершена:
- в противоречие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п.1 ст. 170 ГК РФ);
- с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
- недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ) или ограниченно дееспособным гражданином (ст. 176 ГК РФ);
- несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ) или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
- неправоспособным юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- физическими или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки (ст. 174 ГК РФ);
- дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Кроме того, потеря титула может угрожать и жилье, которое приобретается на первичном рынке, если недобросовестный разработчик продал одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
Как правило, договор страхования титула заключен на срок до трех лет, поскольку по российскому законодательству в настоящее время можно оспорить завершенную сделку. Что касается стоимости страхования, то это составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости имущества.
Всестороннее страхование в целом, условия, предлагаемые различными компаниями, схожи.
Таким образом, страхование от всех рисков будет стоить заемщику 1,5-2% от суммы кредита в год.
В то же время тарифы в пределах указанной суммы могут варьироваться в зависимости от определенных факторов.
Например, стоимость страхования залога зависит от наличия отделки в квартире, года постройки дома, его технического состояния, наличия перепланировки, а стоимость страхования титула определяется «историей квартиры» - То есть, сколько транзакций было сделано с этой квартирой. Определенная сложность для страховых компаний - страхование жизни и трудоспособности заемщика, в котором должны учитываться все риски, связанные со здоровьем, профессией и хобби.
Если сумма кредита превышает 100 тысяч долларов, то банки предлагают пройти медицинский осмотр заемщику.
Каждый год страховой договор продлевается, и сумма, подлежащая страхованию, постепенно уменьшается, так как сумма вашего долга перед банком уменьшается.
Имейте в виду, что, как правило, банкам не нужно возобновлять договор страхования титула через 3-5 лет, соответственно, страховая премия может быть уменьшена до 0,4%.
Бывает, что страховые компании не позволяют заемщикам возместить убытки. В частности, если это касается страхования титула, ущерб не может быть уплачен, если сделка по продаже была зарегистрирована в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, а также в случае неуплаты налогов и необходимых сборов. Страховщики отказывают в страховании следующих рисков:
- риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями;
- постепенное разрушение здания в связи с проектом фонда;
- ущерб, причиненный радиоактивными материалами;
- в случае намерения со стороны застрахованного лица.
Часто страховые компании имеют свои «черные» списки недобросовестных разработчиков, поэтому заемщик может получить отказ заключить договор страхования, если он покупает объект у такого застройщика.