1 Первоначальный взнос.
Одним из главных условий предоставления ипотечного кредита является необходимость заемщику произвести первоначальный взнос на оплату части жилья за счет собственных средств в размере, обычно не менее 30% его стоимости. Сумма первоначального взноса имеет большое значение.
Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов отправить на покупку жилья.
Во-вторых, в случае возможного банкротства (дефолт) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки деньги, полученные от его реализации, должны быть достаточными, чтобы компенсировать потерю кредитора и расходы, связанные с процедурой продажи жилья. Сумма, оставшаяся после погашения кредита, за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
2 Погашение кредита.
Займы и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в виде ежемесячных платежей, рассчитанных с использованием формулы аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полную выплату процентов на остаток основного долга, а также часть кредита, рассчитанная таким образом, чтобы все ежемесячные платежи по фиксированной процентной ставке были равны за весь кредитный период).
Это подходит как заемщику (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и кредитору.
3 Платежеспособность заемщика.
Размер ежемесячного платежа за кредит не должен превышать 30%-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в случае их наличия) за соответствующий расчетный период.
В процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если удельный вес платежей по кредиту и процентам значительно превышает 30%, то в случае непредвиденных обстоятельств (форс-мажорных обстоятельств) заемщик не может произвести другой платеж, что чревато последующим дефолтом.
4 Обеспечение кредита.
Жилье, приобретенное в кредит, служит залогом по кредиту - оно передается в качестве залога кредитору.
Это означает, что в случае невыполнения обязательств заемщиком на жилье с последующей продажей взимается плата, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту кредитору.
Взыскание может быть судебным или внесудебным. В последнем случае, достигнув соглашения о начале обращения взыскания и продажи залога, стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилую недвижимость на более выгодных условиях.
Жилище, переданное в залог, должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), оно не должно обеспечивать другое обязательство.
Желательно, чтобы жилье, приобретенное за счет займа, использовалось заемщиком в основном для личного проживания.
Аренда в ипотечном жилищном залоге возможна только с согласия кредитора, что конкретно предусмотрено в кредитном договоре.
Рассмотрим основные виды жилищных кредитов.
В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски.
Жилищный кредит может предоставляться на различные цели.
1 Приобретение готового жилья в качестве:
- основного места жительства;
- дополнительного места жительства;
- для сезонного проживания;
- для сдачи в аренду (наем) и т.д.
Эта классификация и разъяснение цели приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе кредитования при принятии решения о его предоставлении.
2 Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это особый класс жилищных кредитов для физических лиц, и в их обеспечении, как правило, есть два этапа:
- первый этап - для строительства отдельного дома, кредитные услуги предоставляются в виде кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
- второй этап - после завершения строительства кредит перерабатывается в долгосрочный ипотечный жилищный кредит на земельный участок и построенное жилье.
Рассмотрим способы предоставления кредитов.
С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:
- выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
- поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
Кредиты на строительство, как правило, выдаются только на период строительства индивидуального дома - 1-1,5 года.
Кредит может быть обеспечен земельным участком, принадлежащим физическому лицу заемщику, материальным активам заемщика, гарантиям или поручительствам.
Кредит выдается в рассрочку в соответствии с этапами реализации проекта строительства. Проценты начисляются по фактически имеющейся задолженности по кредиту.
В процессе строительства заемщик выплачивает только проценты по кредиту. Иногда на практике применяется этот вариант, когда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к балансу основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, предоставляемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.
Рассмотрим способы погашения жилищных кредитов.
В зависимости от типа жилищного кредита существуют различные способы его погашения.
Таким образом, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только проценты и погашать основной долг в конце кредитного периода. Для того чтобы погашение основного долга было менее обременительным, его платеж может быть распределен в равных частях на весь период кредитования.
Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика условно состоит из двух частей - части основной суммы кредита и процентов по остатку долга. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые равномерно, равны по стоимости. В то же время для того, чтобы равномерно распределить бремя на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, а соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в процентах и ??основной долг, варьируется в течение всего периода кредитования.
Продолжительность кредитного периода напрямую влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита приводит к уменьшению суммы ежемесячного платежа в связи с погашением кредита. Это означает, что в тех же начальных условиях, в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения, заемщик может взять большую сумму.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор через ценные бумаги с ипотечным покрытием.
Рассмотрим и проанализируем основные этапы ипотечного кредитования жилой недвижимости.
Обеспечение долгосрочных ипотечных кредитов гражданам является ответственным и трудоемким процессом. Разделение его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на этапах подготовки кредита, заключения кредитных операций и в будущем - на этапе погашения кредита.
Шесть этапов составляют весь процесс ипотечного кредитования.
1 Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, условиях займа, собственных правах и обязательствах при заключении ссудной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает способность потенциального заемщика погашать кредит и проводит предварительную оценку возможности предоставления кредита этому заемщику.
2 Сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе собираются и подтверждаются данные, предоставленные заемщиком, а также сбор другой необходимой информации о занятости заемщика, источники и размер его дохода, а также наличие или отсутствие других финансовых обязательств. Вся эта информация необходима банку для правильной оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.
3 Заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявка представляет собой документ, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели займа, предмета залога, других заемных средств, его кредитной истории, семейного положения и другой информации, на основании которых принимаются аналитические решения о возможности предоставления займа заемщику.
4 Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита. Специалисты банка анализируют полученную информацию о заемщике, оценивают гипотетические риски и определяют основные условия кредита, в которых риски, которые кредитор и заемщик несут при заключении кредитного соглашения, минимальны.
Максимальная доступная сумма жилищного займа определяется с учетом дохода заемщика, необходимых сумм собственных средств, которые должен иметь заемщик во время операции с кредитом, суммы первоначального платежа, расходов на заключение и оформление необходимых контрактов и других возможных затрат.
Заемщик имеет право выбрать дом, как до обращения к кредитору, и после.
В первом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения погашения кредита и рассчитывает сумму кредита на основе дохода заемщика, первоначального взноса и стоимости жилья.
Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может выбрать подходящее жилье и заключить сделку с продавцом с его продавцом при условии, что кредитор соглашается рассматривать приобретенное жилье как подходящую гарантию для кредита. Очень внимательно подходят к корректной оценке предмета ипотеки.
По итогу процедуры кредитор решает, продлить ли кредит заемщику или дать обоснованный отказ.
При принятии положительного решения кредитор рассчитывает сумму кредита и указывает другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, процедура погашения).
5 Заключение кредитной сделки. На этой стадии заключается договор купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его кредитору в качестве обеспечения по ипотечному договору или по закону.
В случае положительного решения кредитор заключает кредитный договор с заемщиком, ипотечный договор, а заемщик зачисляет свои собственные средства на свой банковский счет, который он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Также на этой стадии заключаются договора страхования по предмету ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, права владельца на приобретение жилья.
6 Обслуживание ипотечного кредита. На этом этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет учетные записи по погашению основной суммы и процентов, выполняет все необходимые действия для обслуживания выданного ипотечного кредита, идентифицирует и своевременно решает возможные проблемы, связанные с погашением кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному контракту кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, что фиксируется в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или соглашения об ипотеке кредитор подает заявку на заложенное жилье либо в суд, либо вне судебного разбирательства.
Субъект ипотеки реализуется, и выручка используется для погашения долга перед кредитором (основная сумма долга, процентов, штрафов, процентов и т. д.), А также затраты на процедуру выкупа и продажи предмета ипотеки также понесены. Заемные средства идут заемщику.
1.2 Роль банковской системы в долгосрочные кредитования граждан
Нынешняя стадия развития банковского сектора имеет специфику интенсификации процессов структурирования банковского бизнеса. Банки расширяют спектр операций по широко востребованным сегментам банковских услуг, диверсифицируют ассортимент предоставляемых клиенту услуг.
В последнее время заметно возрастает потребность в развитии сегмента банковских услуг: ипотечное кредитование, то есть предоставление кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.
Как отметил М. П. Логинов, в большинстве стран мира покупка жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и одной из самых важных областей экономической деятельности, ключевую роль играют банковские и другие кредитные структур.
Кредитные организации выполняют ограниченный круг операций, они сталкиваются с относительно меньшим количеством банковских рисков. В банковском регулировании возникает потребность в кредитных организациях, которые имеют право осуществлять определенные операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»; допустимые комбинации этих транзакций устанавливаются Банком.