Если мы сравним англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и немецкие (европейские) облигации, основные отличия заключаются в том, что первичные кредиторы (а не специальная организация, такая как англо-американские облигации) выпускают первичные кредиторы, а ипотечные кредиты остаются на балансе эмиссионного банка пфандбрифов (не списываются с баланса основного кредитора). Системы государственного регулирования, контроля и степень участия государства в рынке ипотечного кредитования также различны. Пфандбрифы - облигации, выпущенные немецкими ипотечными банками для финансирования сделок с недвижимостью для физических лиц и заемщиков государственного сектора (федеральное правительство, местные органы власти).
Если применять терминологию, которая обосновалась в России, это своего рода корпоративные облигации, в частности, банковские облигации. Обеспечение этих ценных бумаг является либо первой ипотекой по недвижимости, либо кредитами государственным учреждениям. Обобщенная схема эмиссии ипотечных облигаций европейского типа в упрощенной версии может быть представлена ??следующим образом:
1) ипотечный банк предоставляет кредиты заемщикам;
2) кредиты, отобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками (с целями и условиями кредита, процентными ставками, условиями предоставления и погашения кредита, качеством и единообразием залога, характеристиками возможных кредитных рисков) объединяются в пул, на основании которого банк выдает облигации с ипотекой;
3) ипотечное обеспечение исполняется за счет ипотечных требований на погашение основной суммы и процентов по кредитным договорам;
4) ипотечный банк продает облигации, обязуется выплачивать инвесторам платежи в связи с погашением заемщиками банка основной суммы и процентов по кредиту;
5) инвесторы покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным банком в связи с платежами заемщиков банка на основной долг и проценты по ним;
6) ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но распределяются по отдельному регистру учета ипотеки;
7) ипотечный банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого поверенного, который осуществляет постоянный контроль соблюдения требований, установленных законодателем;
8) поверенный проводит периодическую проверку пула займов, включенных в обеспечение;
9) владельцы ипотечных облигаций имеют право прямого и преференциального доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента.Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по-другому.
Существует несколько типов MBS. Классификация MBS для проверки распределения поступлений от активов MBS выглядит следующим образом:
1) платежи могут быть просто отправлены владельцам MBS после того, как сделаны выводы для административного и послепродажного обслуживания MBS. Такие ценные бумаги называются сквозными (сквозными) и составляют подавляющее большинство выпущенных МБС в мире;
2) все выбросы можно разделить на несколько классов, плата и риски могут быть перераспределены между этими классами в соответствии с определенными наборами правил и услуг.
Такие ценные бумаги называются структурированными (Collateralized Mortgage Obligation - CMO). Рассмотрим, например, схему сквозного (через или передаваемые ипотечные ценные бумаги) для выдачи MBS:
1) банк является первичным кредитором и предоставляет займы заемщикам и приобретениям право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя (право на залог по залогу в случае невыполнения должником своих обязательств и получения удовлетворения его требования от стоимости заложенного имущества;
2) получение права требования на получение кредита от банка первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle - SPV), ипотечное агентство приобретает права кредитора и права залогодержателя, в том числе права на выкупа по данному вопросу Ипотека в случае заемщика. В этом случае банк продолжает обслуживать кредиты. Тот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залог в случае, если должник не выполняет свои обязательства;
3) SPV, собрав пул одного и того же типа кредитов, выпускает свои ценные бумаги на своей основе и продает их инвесторам. В Соединенных Штатах ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям, которые пользуются государственной поддержкой: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association «Fannie Мае», FNMA), Корпорация ипотечного жилищного кредитования (Federal Home Loan Mortgage Corporation «Freddie Mac», FHLMC) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association «Ginnie Мае», GNMA);
4) SPV - это организация, осуществляющая платежи от заемщиков перед инвесторами. Их основная задача - отправить полученные платежи инвесторам.
Существует только временная задержка между платежами по пуловым кредитам и платежам держателям ценных бумаг, которая обычно составляет 15-25 дней. «Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и сумма платежей по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, которые предоставляют этот вопрос .
Владелец ценной бумаги заранее не знает сумму ежемесячных поступлений». В США государственная гарантия на этот тип ценных бумаг освобождает инвестора от риска дефолта: банк первичного кредитора гарантирует продолжение платежей по кредиту даже в период от дефолта до реализации залога.
Если банк является неплатежеспособным, SPV назначает другого агента для продажи залога и продолжает выплачивать кредит самостоятельно, пока не будет обеспечено обеспечение. В гипотетической ситуации, если SPV окажется несостоятельным, тогда правительство США гарантирует продолжение платежей по кредитам - тройная защита инвесторов не удивительно, что эти бумаги практически не имеют риска дефолта и характеризуются самым высоким кредитным рейтингом;
5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку - первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств.
Рассмотрим основных участников.
Банк является оригинатором. Одновременно выполняет функции сервисного агента. Он выпускает и поддерживает ипотечные кредиты. Поскольку агент обслуживания занимается принятием платежей от заемщиков, они регистрируются на специальном счете доверительного управления, обращения взыскания на залог по дефолтным кредитам.
Специальная инвестиционная компания - держатель баланса активов для ипотечных кредитов - покупает активы у банка-отправителя и выдает их в ценных бумагах.
Резервный сервисный агент. К нему обращаются в наступлении тех обстоятельств, если основной обслуживающий банк прекратит обслуживание займов.
Гарант. Предоставляет кредитную поддержку для секьюритизации.
Платежный агент. Исполняет напрямую работу с ценными бумагами - их транши и выдачу ипотечных ценных бумаг.
Андеррайтер. Выполняет функции оценки и поддержания цены ценных бумаг, а также участвует в структурировании транзакции.
Консалтинговые компании. Предоставляют рекомендации по налогообложению, юридическим аспектам.
Рейтинг компании. Основываясь на тщательном изучении характеристик пула долговых обязательств и финансовой устойчивости участников операции, рейтинг определяет выпущенные ценные бумаги с ипотечным покрытием.
Инвесторы вкладывают деньги в выпущенные ипотечные бумаги.
Так, эмиссия облигаций типа MBS позволяет удалить долгосрочные ипотечные кредиты с баланса банка - основного кредитора на баланс специализированного эмитента (SPV). При выдаче ипотечных облигаций, наоборот, ипотечные кредиты находятся на балансе кредиторского банка, являющегося эмитентом, а сама облигация называется корпоративной облигацией эмитента.
Давайте выделим еще несколько отличий ценных бумаг типа Pfandbriefe и MBS. Во-первых, высокий кредитный рейтинг Pfandbriefe достигается, в частности, за счет юридически регулируемого строгого государственного контроля над эмитентами - кредитными учреждениями. В Соединенных Штатах эта задача была выполнена через государственную гарантию для инвесторов MBS, а также ряд преимуществ и привилегий для основных эмитентов MBS.
Во-вторых, угроза досрочного погашения выпуска облигаций Pfandbriefe несет банк-эмитент, и когда выдается MBS, этот угроза несет инвестор. Риск досрочного погашения означает, что при определенных условиях заемщик будет погашать кредит досрочно, в то время как кредитор получит меньше процентов, которые он ожидал.
В-третьих, основное различие между рассматриваемыми типами ценных бумаг - распределение риска между эмитентом и инвестором. Если для ипотечных облигаций банк-эмитент несет ответственность за уплату номинальной стоимости и процентов по облигации, то в схеме выпуска MBS эмитент (SPV) не несет такой ответственности перед инвесторами, и угроза лежит исключительно на инвесторе.
Однако доход по этим двум типам ценных бумаг распределяется по-разному: для облигаций он рассчитывается как процентный и фиксированный (есть облигации с плавающей процентной ставкой), а MBS инвестор получает все платежи, выплачиваемые заемщиками по кредитам, которые образуют пул, минус компенсация банка за обслуживание кредита и SPV за посреднические функции. В большинстве западных стран одновременно существуют сосуществования ипотечных облигаций и MBS. Это связано с тем, что ни одна из двух моделей не может быть названа лучшей, подходящей для всех случаев и отвечающей интересам всех инвесторов и эмитентов, поскольку у каждого есть свои преимущества.
Амортизация. Эмитент исполняет досрочное погашение облигаций на дату выплаты купонов за счет средств, полученных для погашения основного долга по ипотечным кредитам, включенным в ипотечное покрытие, и суммы процентов, полученных по ним, за вычетом купонных затрат.
Возможность досрочного полного погашения с уменьшением номинальной стоимости облигаций до 20% от первоначальной номинальной стоимостиЗакон об ИЦБ определил два вида ипотечных ценных бумаг.
Ипотечные облигации являются облигациями, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой ипотечного покрытия. В качестве эмиссионных ценных бумаг они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут быть выпущены как в документальной, так и в бездокументарной форме.
Согласно российскому законодательству, зарегистрированные ценные бумаги могут быть выпущены только в бездокументарной форме, а ценные бумаги на предъявителя существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом.
Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему владельцу право получать только номинальную стоимость таких облигаций и фиксированную процентную ставку.
Ипотечное покрытие заложено эмитентом в пользу всех держателей облигаций. Этот тип ипотечных ценных бумаг можно разделить на подвид - ипотечные облигации, выпущенные банками, и ипотечные облигации, выпущенные специализированными ипотечными агентами.
Следующим типом ипотечных ценных бумаг является свидетельство об участии в ипотеке. Это именная ценная бумага, определяющая долю ее владельца в праве на совместное владение ипотечным покрытием, а также право требовать от эмитента надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, права на получение наличных денег, полученных при исполнении Обязательства, требования к которым составляют ипотечное покрытие, и другие права, предусмотренные Законом об ИЦБ.
Система сертификатов участия основана на российской концепции доверительного управления, которая в отличие от концепции доверительного имущества (доверия) по общему праву не влечет за собой передачу права собственности на имущество, переданное в доверительное управление.
Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в общей собственности ипотечного покрытия и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в качестве доверительного управляющего по ипотеке. Управляющий управляет ипотечным покрытием, право собственности, на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия.
Свидетельства об участии в ипотеке являются зарегистрированными ценными бумагами и могут быть выпущены только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не является проблемой и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовому рынку.
Банки, эмитирующие ипотечные облигации (долгосрочные облигации), согласно российскому законодательству (статья 7 Закона об ИЦБ) - это очевидное заимствование из немецкой системы. В ней ипотечные кредиты (длинные активы) остаются на балансе специализированного ипотечного банка, а для их рефинансирования он выпускает свои ипотечные облигации (долговые обязательства).