В то же время банк берет на себя риски дефолтов и досрочных погашений. Другими словами, он просто продает свои долговые обязательства и сообщает, что у него сформировался некоторый залог для их реализации. В этом случае кредитный рейтинг таких банковских обязательств равен кредитным рейтингам банка-эмитента. Как правило, немецкие ипотечные банки являются дочерними банками крупных универсальных банков, что значительно увеличивает их кредитный рейтинг.
В России нет банков с высоким кредитным рейтингом - подавляющее большинство российских коммерческих банков имеют рейтинг ССС в рамках кредитного агентства Standard & Poor's (S & P).
Если кредитный рейтинг ипотечных облигаций, выпущенных коммерческими банками, не превышает кредитный рейтинг банка-эмитента, большинство западных институциональных инвесторов никогда не будут покупать такие ценные бумаги просто потому, что они запрещены законом от инвестирования в ценные бумаги ниже уровня инвестиций (BBB в нотации S & P). Российские институциональные инвесторы не запрещены.
Однако им не выгодно покупать ценные бумаги с таким низким кредитным рейтингом.
Кроме того, немецкая концепция в российском законодательстве присутствует в деформированной форме. Крупные немецкие специализированные банки со значительным собственным капиталом образуют единое ипотечное предложение, которое фактически действует как все ипотечные активы (кредиты) банка, а затем эмитирует долгосрочные облигации. Обратим внимание на две особенности данного механизма:
A) Законодательство предусматривает только «экономическое» условие превышения размера единого «ипотечного покрытия» по общему объему всех выпусков ИЦБ (закладные листы, Pfandbriefe);
B) оговаривается приоритетное право владельцев ИЦБ относительно ипотечного покрытия при банкротстве банка (не связанного с обеспечением в качестве метода обеспечения). В Законе об ИЦБ этот вид облигаций описывается крайне безуспешно: основной принцип единства ипотечного покрытия был нарушен (в случае специализированного банка). В российском законодательстве предлагается модель, предполагающая разделение ипотечных активов банка-эмитента на несколько строго очерченных ипотечных покрытий, каждая из которых юридически жестко привязана к одной или нескольким облигациям с ипотечным покрытием. Такая «привязка» достигается путем передачи ипотечного покрытия в качестве обеспечения держателям облигаций.
Такой механизм «разделения» ипотечных активов, по сути, чужд содержимому банковского бизнеса, лишает банки-эмитенты гибкости управления активами и приводит к необоснованной фрагментации банковского баланса (по активам и обязательствам). По моему мнению, эти ошибки являются основной причиной длительной подготовки подзаконных актов.
Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), поскольку безуспешное регулирование ипотечных облигаций банков значительно усложняет первый выпуск таких облигаций и гармонизацию всех экономических условий. В результате некоторые положения подготовленных документов поднимают законные вопросы. В частности, кажется, что разрешение банкам-эмитентам не включать часть денег, полученных при погашении ипотечных кредитов в ипотечном покрытии, является прямым нарушением требований законодателя.
Можно сделать вывод, что российский законодатель в Законе об ИЦБ, желающий объединить все лучшее от американских и европейских систем рефинансирования ипотеки, не мог учесть все тонкости зарубежного опыта и предусмотреть все трудности его реализации на практике .
Это объясняется тем, что ипотечное кредитование и формы рефинансирования тесно взаимосвязаны со спецификой юрисдикции каждой страны и финансовыми национальными традициями, налоговыми нормами, жилищной политикой. Российский законодатель, пытаясь содействовать одновременному всестороннему развитию финансового рынка, не смог определить, кто должен быть более сосредоточен на Законе об ИЦБ: держателе ценных бумаг, кредитных организациях или ипотечных агентах. В результате в Законе об ИЦБ много трудностей и противоречий.
Задача законодателя заключается в том, чтобы убрать из закона большое количество чрезмерно подробных норм. Чтобы избежать путаницы в правилах, очевидно, что Закон об ИЦБ следует разделить на части:
а) разделение ипотечных ценных бумаг, выпущенных кредитными организациями;
б) раздел, регламентирующий деятельность ипотечных агентов (с выделением отдельного подраздела правил по ипотечным ценным бумагам государственного агентства.
Таким образом, в России можно будет одновременно запустить полные аналоги европейских и американских моделей ипотеки Рефинансирование и рынок, развивающийся в соответствии с законами саморегулирования, будет отдавать предпочтение той или иной модели, делая ее использование преимущественным.
Раздел 3. Совершенствование функционирования системы ипотечного кредитования жилой недвижимости
3.1 Роль государства в становлении жилищного ипотечного кредитования
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала жилищной политике и заключалась в основном распределении бюджетных средств на строительство государственного жилья и бесплатном предоставлении гражданам линии для улучшения жилищных условий.
К началу экономических реформ в России не было рыночного механизма, предполагавшего независимое участие граждан в решении жилищной проблемы, рынок жилья практически отсутствовал, кредиты населению составили небольшую долю в общем объеме жилищного финансирования и были предоставлены главным образом разработчикам жилищно-строительных кооперативов для строительства нового жилья, а также не покупать готовое жилье.
За период реформ в области жилищного ипотечного финансирования многое поменялось. Стала иной структура эксплуатации жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Возросла удельный вес частного сектора, а государство перестало быть участником на этом рынке. Главным результатом реформ стал существенный рост доли жилья, который образовался за счет средств индивидуальных застройщиков, увеличившихся троекратно.
Рынок жилья появился и быстро развивается в результате продолжающейся политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество жилых помещений, принадлежащих гражданам, структура жилищного фонда изменилась в форме собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находятся в частной собственности. По оценкам, 1,5-2% частных квартир участвуют в сделках купли-продажи в крупных городах России каждый год.
В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточилось главным образом на проблемах определенных категорий и групп граждан, которые сами не могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы, основная удельный вес граждан с относительно стабильными доходами и желанием приобрести жилье не может этого сделать из-за отсутствия достаточных сбережений и долгосрочных кредитов.
Государственная задача в новой среде - поддерживать эффективный спрос различных групп граждан на рынке жилья путем создания условий для развития рыночных механизмов для мобилизации внебюджетных ресурсов сообщества и направления их в кредитно-финансовый сектор посредством разработки долгосрочной системы ипотечного кредитования, перехода от жилищной практики к бюджетному законопроекту и его последующее бесплатное распространение на приобретение свободного рынка открытого жилья за собственные и кредитные средства.
Следует отметить, что в государстве есть функция жилищных условий социального найма тех граждан, которые по доходам не могут приобрести дом в собственности, даже с долгосрочными кредитами и грантами, покрывающими часть стоимости жилья. Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
1 Ограниченный платежеспособный спрос граждан. По оценкам Минэкономразвития России, даже с самыми «либеральными», почти несуществующими параметрами (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет размером 70% от цены жилья по цене один квадратный метр);
2 Малые объемы и низкое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации объясняют недостаток предложения и высокую стоимость квартир на рынке жилья;
3 Медленные темпы развития и совершенствования законодательства о недвижимости и несоответствие правовых актов между собой. Так, например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.
Следует также отметить, что на сегодняшний день многие федеральные законы, содержащие правила, регулирующие каким-то образом отношения, связанные с недвижимостью, имеют много упущений и недоработок;
4 Недостаточная развитость инфраструктуры жилищного рынка и жилищного строительства. Традиционными участниками рынка жилья являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, агентства недвижимости и оценки.
При фактической доступности этих структур технологическая схема их взаимодействия не отлажена, и, как следствие, общая эффективность системы невелика, а затраты на совершение транзакций слишком высоки.
5 Психологические факторы, основной из которых является национальная особенность большинства граждан, не желающих жить в долгах.
6 Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании оказываются лицом к лицу с серьезными административными препятствиями.
Например, строительным компаниям нужно получить не менее 40 утверждений и разрешений на регистрацию нового проекта, что влечет за собой большое количество затрат;
7 Множество субсидий в этой области и их «слабый таргетинг». Эта же причина негативно сказывается на развитии рынка вторичного жилья.
8 Большие процентные ставки.
С серьезной оценкой уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем коррелируют с ВВП. В странах ЕС этот показатель составляет 34%, в США - 53%, мы даже не достигли 1%.
Количество кредитов в 2003 году составило 27 тысяч, поэтому, если мы попытаемся сделать расчеты, мы получим примерно такой же размер среднего кредита - 18 тысяч долларов США. В большинстве крупных городов и даже в пригороде вы не можете купить квартиру на эту сумму.
В лучшем случае для повышения существующих жилищных условий будет достаточно дополнительной платы. Но это не ипотека, а обычный потребительский кредит.
Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, завышены. Например, показатель 27 тысяч относится не к количеству фактически выданных кредитов, а только к числу решений, принятых банком для их предоставления, что не является одним и тем же.
Что касается Москвы, то все попытки создать ипотеку в столице привели к выпуску 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. Именовать это ипотекой в масштабе огромного мегаполиса, где одновременно продается несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно.
Итак, принимая во внимание все вышесказанное, оказывается, что покупать дом в России сегодня, мягко говоря, сложно.
По мнению некоторых экспертов, для увеличения спроса на ипотечные кредиты необходимо снизить ставки кредита ниже «психологического» барьера на 10% и упростить процедуру его получения. Возможно, это может каким-то образом уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее нынешнем выражении, для потенциального клиента. Однако говорить о снижающихся ставках сложно, ипотека является рыночным механизмом.
Сумма платежей по кредиту рассчитывается по сложным процентам, а общая сумма может превышать стоимость квартиры 1,5 и более раз. Кроме того, платить проценты, но кредит добавляет дополнительные расходы: страхование квартиры, жизнь и инвалидность - это все еще 0,5-2% от общей суммы.
Поэтому попробуйте и убедите граждан, что они в этом нуждаются.
Что касается упрощения процедуры, банкиры против этого довольно весомого аргумента - «андеррайтинга» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита).
При оформлении кредита банком оцениваются три момента:
- платежеспособность заемщика;
- готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),
- оценка стоимости закладываемого имущества.
Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, а свидетельство об официальном доходе в этом случае совершенно бесполезно. Объективная сложность заключается в отсутствии кредитных историй граждан (хотя страховые компании могли бы участвовать в этом риске).
Не факт, что имущество, закладываемое сегодня, останется достаточным залогом для кредита, в будущем дом может стать непригодным, рядом с ним можно построить шумную автомагистраль или даже снести в связи с городскими потребностями.
Таким образом, выясняется, что банки решают выдавать ипотечные кредиты своим собственным сотрудникам или сотрудникам организаций, которые являются корпоративными клиентами. Западная модель хороша для среднего класса с уровнем платежеспособности, и нет необходимости в каких-либо усилиях государства, достаточно только создать правовое поле, и сами механизмы рынка будут работать.