Материал: Геодезическое обеспечение земельно-кадастровых работ

Значительные размеры налоговых платежей за пользование землей (особенно в городах) ставят в прямую зависимость точность определения площадей земельных участков от размера ставок платежей за их использование. Ошибки в начислении размера платежа являются функцией определения ставок и вычисления площади земельного участка. Известно, что размеры платежей за 1 м2 земли устанавливаются законодательно и не подлежат обсуждению, поэтому основной причиной, способной вызвать сомнения землепользователя в достоверности начисления земельного платежа, может быть только ошибка в определении площади земельного участка.

Абсолютно точно определить площадь земельного участка практически невозможно. Поэтому для устранения причин, вызывающих сомнения в правильности начисления платежей, эти ошибки должны быть приемлемы для землепользователей и соизмеримы с погрешностью начисления суммы платежей, которые поступят в бюджет. Так, если ошибки определения площади земельного участка значительны, то погрешность в начислении платежа за его использование также будет значительной, что в одном случае ущемляет интересы землепользователей, а в другом - интересы бюджета.

Для того чтобы эти ошибки существенно не сказывались на интересах землепользователей и бюджета, необходимо соотношение ошибки определения площади и ошибки начисления платежа привести к такой размерности, которая оказалась бы приемлема для обеих сторон.

Практический опыт позволяет сделать заключение, что ошибка в определении стоимости в пределах 0,2-0,3 %, как правило, остается незамеченной, в то время как ошибка в 0,5-1,0 % вызывает негативную реакцию. Поэтому максимальная ошибка в начислении платежей за пользование земельным участком не должна превышать 0,3 % размера платежа.

Требование приемлемости и соразмерности ошибок в платеже и площади земельного участка можно представить следующим выражением:

 (2.1)

где P- площадь земельного участка; R- величина платежа за пользование земельным участком; mP - средняя квадратическая ошибка определения площади; mR - ошибка начисления платежей за пользование участком.

В выражении (2.1) средняя квадратическая ошибка площади земельного участка может быть получена математически. Ее величину можно получить на примере условного земельного участка, равновеликого прямоугольнику со сторонами a и b, площадь которого равна P=ab, а средняя квадратическая ошибка определения площади mP рассчитывается по формуле

 (2.2)

где ma и mb- средние квадратические ошибки измерения сторон a и b.

Ввиду того, что ошибка начисления платежей земельного участка с размерами a=15м, b=20м для особо “ценных” земель принимается равной 0,3 %, в этом случае она не должна превышать 1 м2. Такую точность измерения площадей земельных участков небольших размеров не может обеспечить ни один из масштабов известных видов картографических материалов, в том числе и топографический или кадастровый план масштаба 1:500.

Аналогичные примеры, свидетельствующие о неравноточности геометрической кадастровой информации, которые обусловливаются различной точностью вычисления площадей и других геометрических параметров объектов, можно привести и в отношении жилых зданий при подсчете балансов использования земель и жилья, при определении длины подземных коммуникаций и в других случаях. Таким образом, точность определения значений показателей геометрических параметров объектов, включаемых в геометрическую кадастровую информацию, не может быть однородной.

Включение в состав геометрической кадастровой информации с характеристиками точности получения значений показателей, в том числе площади, является достаточным для ее точностной характеристики и полным для информационного описания объекта.[12]

1.2.2 Точность кадастровых планов

К масштабообразующим факторам планово-картографических материалов относятся точность отображения на них графической кадастровой информации и полнота содержания, поэтому величина масштаба является решающей для кадастровых планов, так как только для них точность и полнота содержания устанавливаются математически строго. Жесткие требования к полноте и точности отображения форм и размеров геометрических параметров объектов на кадастровых планах обусловливают необходимость введения для них масштабных и внемасштабных условных знаков. Возможности графического представления плана ограничены способностью человеческого глаза различить на бумаге точку или линию толщиной в 0,1 мм, что и принимается в качестве критерия точности графического построения объекта. Так как точность графического построения объекта на кадастровом плане - величина постоянная, то в зависимости от величины масштаба и размеров геометрических параметров объектов их графическое изображение на кадастровом плане не всегда возможно представить в виде различимой глазом геометрической фигуры. Например, для самого крупного масштаба кадастрового плана 1:500 отобразить на нем объекты размерами 5 х 5 см в виде геометрической фигуры невозможно, так как изображение такого объекта на кадастровом плане данного масштаба составит четыре точки, различить которые человеческий глаз не способен. Объекты, размеры которых не могут иметь масштабного изображения, значительно снижают наглядность кадастровых планов. Для этого вводятся внемасштабные условные знаки. Численные значения условных знаков масштабов кадастровых планов стандартизируются, при этом обеспечивается полнота их содержания, достаточное количество внемасштабных условных знаков, достаточная точность отображения геометрических параметров объектов. Графическая точность отображения местоположения и геометрических параметров объектов характеризуется средней квадратической ошибкой взаимного положения точек объектов на кадастровом плане, выраженной в масштабе. Средняя квадратическая ошибка mКПвзаимного положения отображаемых на кадастровом плане близлежащих точек объектов определяется по формуле

 (2.3)

где M - знаменатель численного значения масштаба кадастрового плана.

Как правило, численные значения масштабов кадастровых планов устанавливаются в соответствии с принятой классификацией масштабного ряда топографических карт и планов. Это вызвано тем, что большинство кадастровых планов создается на основе топографических планов в процессе инвентаризации. Для небольших участков особо “ценных” земель, расположенных в центральной части городских территорий, могут составляться кадастровые планы в более крупных масштабах, например 1:250. [12]

Масштабный ряд кадастровых планов преемствует масштабный ряд топографических карт и планов только в отношении численных значений, но не как интегрального критерия. То обстоятельство, что для кадастровых планов масштаб не всегда является их интегральным критерием, обусловило необходимость введения понятия “базовый кадастровый план”, который отличается от других кадастровых планов тем, что только для него масштаб становится интегральным критерием его точности и полноты. Поэтому средние квадратические ошибки определения значений показателей, составляющих геометрическую кадастровую информацию, должны обеспечивать составление кадастровых планов любого масштаба или включать множество значений показателей для составления различных планов.

Средняя квадратическая ошибка определения значений показателей геометрической кадастровой информации, приравненная к средней квадратической ошибке отображения геометрических параметров объектов на базовом кадастровом плане, должна обеспечивать необходимую и достаточную точность составления кадастровых планов всего масштабного ряда на основе единой геометрической кадастровой информации. Поэтому в качестве базового кадастрового плана должен приниматься план самого крупного масштаба, которого всегда достаточно для обеспечения необходимой подробности планов более мелкого масштаба.

В городском кадастре за базовый выбирают план масштаба 1:500, что обусловлено тем фактом, что 97% городских территорий имеют топографические планы масштаба 1:500 [14].

Следует отметить, что в отдельных случаях требования к точности геометрической кадастровой информации несколько выше, чем требования к ее отображению на базовом кадастровом плане масштаба 1:500. Например, площади небольших земельных участков требуется определять с более высокой точностью, чем это может обеспечить план масштаба 1:500.

В процессе кадастра осуществляется информационное преобразование, то есть совокупность действий или работ, в результате выполнения которых происходит качественное измерение информационного продукта - его вида, содержания и формы представления.

Информационный продукт, представленный значением координат точек границ земельного участка или здания, не участвует в дальнейших действиях, а используется в качестве основной части информационного описания местоположения объекта, составной частью которого являются каталог значений координат точек границ земельного участка или здания, средние квадратические ошибки определения координат, наименование принятой координатной системы, характеристики пунктов опорной геодезической сети, относительно которых получены координаты граничных точек.

Для технологического описания процесса информационных преобразований вводят понятие “оператор преобразования”, который понимается как некоторая совокупность кадастровых работ, позволяющих реализовать его при определенных условиях. Оператор преобразования может быть представлен в виде множества:

 (2.4)

Где  - оператор информационного преобразования как множество видов кадастровых работ; Ri - элементы множества, за которые принимаются определенные виды кадастровых работ, необходимых для выполнения информационных преобразований.

Самым оптимальным технологическим комплексом, обеспечивающим все информационные преобразования, будет кадастровая система. Кадастровая система - это наиболее совершенный и эффективный технологический инструмент выполнения разнообразных кадастровых работ, обеспечивающих максимальную степень технологичности информационных преобразований и высокое качество их результатов, но без изменения содержания кадастровых работ.

1.2.3 Точность земельно-кадастровых работ

В составе кадастровых работ выделяют земельно-кадастровые работы, обеспечивающие получение сведений о земельной собственности; инженерно-кадастровые работы, в процессе которых получают сведения о зданиях и сооружениях, а также об инженерных сетях, находящихся в собственности, и территориально-кадастровые работы, связанные с получением сведений об улицах, проездах и дорогах, переданных в собственность. Содержание кадастровых работ в зависимости от их вида отражает характерные особенности получения сведений и их информационных преобразований, которые в свою очередь обусловливаются различными точностными и технологическими факторами.

Так, высокая точность определения площади земельных участков небольших размеров является основной особенностью выполнения земельно-кадастровых работ.

Среди всех факторов, определяющих характерные особенности получения сведений и информационных преобразований при создании земельного, городского и других кадастров, наиболее существенным является точность.

Точность - это основное требование к достоверности результатов, полученных в процессе информационных преобразований сведений об объектах кадастра, которые регламентируются в нормативно-технических источниках и документах. Однако в этих документах регламентируются требования к точности получения только конечного продукта (например, кадастрового плана) и отсутствуют, как правило, требования к точности получения промежуточных элементов кадастровой информации. Но именно требования к точности промежуточных продуктов информационных преобразований, которые формируются в зависимости от качества исходных данных, технических средств измерений, производственных условий, определяют выбор технологии производства натурных измерений и обследований.

Точность промежуточных продуктов обеспечивает достоверность отдельных значений показателей, характеризующих объекты недвижимой собственности, таких, как площади земельных участков, жилых помещений, длин линий подземной коммуникации, которые получены в результате геодезических работ, что обусловливает необходимость использования различных технологий производства кадастровых работ.

Кадастровые планы могут составляться на основе топографических планов или без их использования. Поэтому расчет точности создания кадастровых планов должен учитывать многовариантность технологической реализации данного информационного преобразования. Такой расчет может быть выполнен по формуле

 (2.5)

где mK - средняя квадратическая ошибка, характеризующая точность кадастрового плана; mГ - средняя квадратическая ошибка, характеризующая точность построения геодезической основы; mT - средняя квадратическая ошибка, характеризующая точность составления топографического плана; mOT - средняя квадратическая ошибка, характеризующая точность отображения контуров объектов кадастра на кадастровом плане.

Формула (2.5) устанавливает математические связи между средними квадратическими ошибками создания кадастровых планов и используемых исходных данных, а также отдельных видов работ, выполняемых непосредственно при их создании. Поскольку кадастровые планы создаются многовариантными технологиями, то в зависимости от того, какую конкретную величину составляют mГ, mT и mOT, выражение (4.5) позволяет определить состав кадастровых работ, который обеспечит заданную среднюю квадратическую ошибку mK.

В настоящее время наиболее изученным видом кадастровых работ являются земельно-кадастровые работы, обеспечивающие формирование различных форм собственности на земельные участки и объекты недвижимости. При этом особое место занимают вопросы необходимой точности определения площадей земельных участков.

В зависимости от требуемой точности определения площади в значительной мере зависит выбор технологий при проведении таких земельно-кадастровых работ, как создание кадастровой геодезический сети; вынос в натуру проекта границы населенных пунктов; структуризация территории города; инвентаризация земель; отвод земель и закрепление на местности их границ; кадастровые съемки; экономическая оценка земли.

Состав и объемы земельно-кадастровых работ не всегда одинаковы и зависят от наличия исходной информации, в частности масштабов имеющихся топографо-картографических материалов. [12]

1.2.4 Определение площадей участков при инвентаризации земель

Под инвентаризацией земель понимается комплекс работ по установлению наличия, состава, а также по оценке состояния материальных объектов на данном участке на определенную дату. Применительно к земельному фонду инвентаризация земель может быть сведена к установлению местоположения и принадлежности земельных участков и определению их площадей, состава и функционального назначения. Особое место при инвентаризации занимает определение местоположения земельных участков, их площадей, состояние их границ и состава.

Местоположение земельного участка - это совокупность координат точек его границ, определенных в прямоугольной, кадастровой или других координатных системах.

Состав земельного участка - это перечень, количество и площадь угодий и недвижимых объектов, находящихся в его границах.