Д о г о в о р а р е н д ы (договор имущественного найма) – это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором от использования имущества, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Глава 34 ГК РФ построена по тому же принципу, что и другие главы ГК РФ, регулирующие договорные типы, которые, в свою очередь, подразделяются на отдельные виды. Сначала расположены общие нормы для любой аренды, после – специальные, касающиеся договора конкретного вида (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Специальные правила имеют приоритет перед общими.
Договор аренды – договор консенсуальный, возмездный, двустороннеобязывающий.
Арендатор передает имущество арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование, т. е. передаются два правомочия из триады правомочий собственника. В исключительных случаях арендатору предоставляется правомочие распоряжения имуществом. Но оно не такое широкое, как у собственника; кроме того, это правомочие всегда осуществляется только с согласия собственника (выраженного заранее в договоре или конкретно перед актом распоряжения). Имеются в виду сдача имущества в субаренду (поднаем), передача своих прав как арендатора другому лицу (перенаем), предоставление имущества в безвозмездное пользование, в залог, в качестве вклада в уставный капитал.
Субаренда подчиняется правилам аренды. Ее срок не может превышать срока аренды. Если договор аренды прекращается досрочно, то эта же участь постигает договор субаренды, если другое не указано в договоре аренды. Тогда субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды (условия по имуществу и сроку – как в договоре субаренды, иные условия – как в прекращенном договоре аренды). Ничтожность договора аренды приводит к ничтожности договоров субаренды.
Важно, что арендатор часто наделяется правомочием владения, т. е. становится титульным владельцем имущества. Значит, он может использовать вещно-правовые способы защиты (по ст. 305 ГК РФ).
Законодатель использует еще один элемент вещно-правовых отношений в конструкции договора аренды – право следования: аренда сохраняется при смене собственника (права арендатора следуют за вещью, а не за собственником).
Законом или соглашением сторон может быть предусмотрена возможность выкупа имущества арендатором.
Арендодатель (наймодатель). Арендодателем (наймодателем) имущества может быть его собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, субъекты права хозяйственного ведения, права оперативного управления).
Арендатор (наниматель). Им может выступать любой субъект гражданского права.
Существенным условием договора аренды является условие о предмете договора (суть договора – обязанность предоставления имущества во временное владение и пользование или только в пользование и условие об объекте аренды). Объект аренды должен быть определенно описан и индивидуализирован в договоре, в противном случае договор не считается заключенным. В аренду сдается только индивидуально-определенная непотребляемая вещь.
Размер арендной платы – существенное условие только для аренды недвижимого имущества.
Отсутствие указания срока в договоре делает его заключенным на неопределенный срок, что позволяет каждой стороне в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца до его расторжения.
Договор, где хотя бы одна сторона – юридическое лицо, заключается в письменной форме. Если же обе стороны – граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Для аренды здания, сооружения, предприятия предусмотрена специальная форма договора в виде одного документа с подписями сторон, в противном случае он недействителен.
Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, в противном случае он является для третьих лиц не заключенным (исключение – аренда здания, сооружения на срок меньше года). Форма договора аренды с правом выкупа – такая же, как у договора купли-продажи такого имущества.
Обязанность предоставить имущество в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок.
Последствия несоблюдения обязанности: арендатор вправе истребовать арендованное имущество и потребовать возмещения убытков, понесенных в результате несвоевременной передачи.
Если же арендатор в результате задержки потерял интерес к исполнению договора, он может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Обязанность предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями и документами.
При нарушении этой обязанности у арендатора появляется альтернатива из следующих прав требования:
исправить недостатки;
уменьшить плату;
возместить свои расходы на исправление недостатков;
удержать стоимость этих расходов из арендных платежейпри условии предварительного уведомления арендодателя; – расторгнуть договор.
Арендодатель может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки или заменить объект аренды.
Освобождает от ответственности за недостатки тот факт, что они были известны арендатору или должны были быть им обнаружены при осмотре имущества.
Обязанность передать имущество свободным от прав третьих лиц (сервитуариев, залогодержателей и др.), если стороны не договорились об ином.
При нарушении данной обязанности другая сторона получает право на уменьшение оплаты или на расторжение договора.
Обязанность осуществления капитального ремонта объекта аренды (законом или договором она может быть возложена на арендатора).
Срок ремонта может быть предусмотрен договором, иначе ремонт должен быть осуществлен в разумный срок. Последствия несоблюдения обязанности: капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе требовать возместить затраты; зачесть их в счет арендной платы; уменьшить арендную плату; расторгнуть договор и возместить убытки.
Обязанность не создавать арендатору препятствий в пользовании имуществом.
Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (если в договоре нет конкретных условий).
При нарушении этой обязанности можно требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на его содержание.
Возможным последствием нарушения данной обязанности является расторжение договора.
Обязанность испрашивать согласие на распоряжение объектом аренды, в том числе на сдачу в субаренду.
Последствия несоблюдения обязанности: сделки по распоряжению признаются недействительными, а арендодатель получает право на расторжение договора.
Обязанность вносить арендную плату с соблюдением порядка, условий и сроков, определенных договором, а если они не определены, принимаются во внимание аналогичные условия.
Стороны могут предусматривать в договоре любые формы арендной платы и их сочетание (это не обязательно денежные средства).
Даже по согласию плата не подлежит изменению чаще раза в год. Можно установить, что арендная плата не подлежит изменению. Если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились, то можно требовать уменьшения арендной платы.
Если арендатор допускает существенные просрочки и иное не установлено договором, другая сторона может требовать внести плату досрочно (но не более чем за два срока подряд).
Обязанность возвратить имущество после истечения срока аренды. В договоре может быть описано, каким должно быть возвращаемое имущество, в противном случае оно должно быть в прежнем состоянии с учетом нормального износа.
Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор трансформируется в договор на неопределенный срок.
Статья 621 ГК РФ предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, которое действует в течение года после истечения срока договора. Для этого арендатор должен не нарушать договор и письменно уведомить арендодателя о намерении продолжить отношения до истечения срока прежнего договора. Кроме того, по иным условиям он не должен «уступать» другим потенциальным арендаторам. Если право арендатора нарушено, он может требовать через суд перевода на себя прав и обязанностей по договору, совершенному с новым арендатором, и (или) возмещения убытков. Однако в законе или в самом договоре может быть предусмотрено, что арендатор не имеет этого преимущественного права.
Судьба улучшений при прекращении договора: отделимые улучшения – собственность арендатора, неотделимые улучшения – собственность арендодателя, который возмещает стоимость улучшений, если давал согласие на их осуществление.
Последствия несоблюдения обязанности возвратить имущество: оплата аренды до момента возврата и возмещение не покрытых этим убытков. Если за это предусмотрена договорная неустойка, то она по умолчанию носит штрафной характер. Можно предъявлять требование о возврате имущества через суд.
Д о г о в о р а р е н д ы з д а н и й и с о о р у ж е н и й – это договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Этим признаком является имущество, сдаваемое в аренду, – здания и сооружения, а также их части.
Договор должен заключаться в письменной форме в видеодного документа с подписями сторон, в противном случае он недействителен.
Если договор заключается на год и больше, то проводитсяего государственная регистрация, в противном случае он не считается заключенным для других лиц.
Предусмотрено дополнительное существенное условие –размер платы. По умолчанию цена, указанная в договоре, включает и плату за пользование соответствующим земельным участком.
Передача имущества арендатору и возврат его арендодателю после прекращения договора должны подкрепляться оформлением передаточного акта или иного документа о передаче. Отказ стороны от подписания этого документа признается отказом от исполнения своей обязанности по договору.
Арендатору передаются и права на часть земельного участка, занятого объектом аренды. При наличии у арендодателя права собственности на участок передается то право, которое указано в договоре (аренда или другое право). Если таковое не установлено, то это право пользования участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования по назначению. Если арендодатель не является собственником участка, то он вправе сдать в аренду недвижимость на нем без согласия собственника участка, однако закон или договор могут запретить это делать.
При смене собственника участка за арендатором здания и сооружения сохраняется право его использования на прежних условиях.
Д о г о в о р ф и н а н с о в о й а р е н д ы (л и з и н г а) – это договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (если по договору выбор продавца и имущества не лежит на арендодателе) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).
У арендодателя помимо общих обязанностей есть обязанность сначала приобрести в собственность указанное арендатором имущество и только затем предоставить его в аренду.
Лизинг предполагает предоставление и пользования, и владения имуществом.
Земельные участки и иные природные объекты передавать в лизинг запрещено.
Договор лизинга является двусторонним договором, однакоон предполагает заключение еще одного договора – договора купли-продажи, в котором покупателем выступает арендодатель (лизингодатель), а продавцом – третье лицо. Имущество приобретается в собственность арендодателя. Несмотря на то, что арендатор (лизингополучатель) не участвует в заключении договора купли-продажи (не является его стороной), он приобретает права и обязанности покупателя по договору, кроме обязанности уплачивать цену по договору купли-продажи (это делает арендодатель) и права расторгнуть договор без согласия арендодателя.
При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество приобретается для сдачи его в аренду конкретному арендатору. Передача имущества от продавца происходит непосредственно арендатору в месте его нахождения. Арендатор может заявлять требования, связанные с договором купли-продажи (по качеству, комплектности, срокам и т. д.), напрямую продавцу.
Возможна и такая схема лизинга, когда продавец по договору купли-продажи и арендатор по договору лизинга совпадают в одном лице.
По общему правилу арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (соответственно к нему нельзя предъявлять претензии по ненадлежащему выполнению продавцом обязанностей по договору купли-продажи). Однако по договору обязанность выбирать продавца и имущество может возлагаться на арендодателя, тогда он отвечает солидарно с продавцом, и арендатор может выбрать, к кому предъявлять претензии.
Лизинг не обязательно предполагает выкуп объекта аренды. По умолчанию действуют общие правила договора аренды, т. е. имущество должно быть возвращено арендодателю. Выкуп возможен только в случаях, предусмотренных договором лизинга.
Важной особенностью лизинговых отношений является то, что по умолчанию риск случайной гибели или случайной порчи имущества лежит на арендаторе.
Необходимо обратить внимание на экономическую сущностьлизинговых платежей, которые состоят, по сути, из следующего:
В ГК РФ предусмотрены две разновидности договоров аренды транспортных средств:
д о г о в о р а р е н д ы т р а н с п о р т н о г о с р е д с т в а б е з э к и п а ж а – договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им
и по его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ);
д о г о в о р а р е н д ы т р а н с п о р т н о г о с р е д с т в а с э к и п а ж ем (договор фрахтования на время) – договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).
В качестве объекта аренды выступает транспортное средство.
Транспортное средство предоставляется во временное владение и пользование арендатору.
Квалифицирующий признак договора аренды транспортного средства с экипажем (в дополнении к вышеуказанным)
Договор включает дополнительное обязательство арендодателя – предоставление услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.
Исключено действие общих норм о продлении договорана неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на его заключение.
Форма договора обязательно письменная, но ее нарушениеприводит к общим последствиям отсутствия права ссылаться на свидетелей, а не к недействительности договора.
У арендатора есть право без согласия другой стороны оформлять договорные отношения с другими лицами, в том числе по перевозке, а также сдавать транспорт в субаренду (последнее право диспозитивно).
Особенности правового регулирования аренды транспортного средства без экипажа
1. Поскольку арендатор самостоятельно осуществляет коммерческую и техническую эксплуатацию транспортного средства, на него возложены следующие дополнительные обязанности:
поддерживать надлежащее состояние транспортного сред-ства включая осуществление текущего и капитального ремонта;
своими силами осуществлять управление транспортным сред-ством и его коммерческую и техническую эксплуатацию;
нести расходы на содержание, страхование, эксплуатациютранспортного средства (норма диспозитивная).
2. Арендатор транспортного средства считается владельцем источника повышенной опасности, поэтому он отвечает за причиненный другим субъектам вред.
Особенности правового регулирования аренды транспортного средства с экипажем
1. Арендодатель по договору имеет дополнительные обязанности:
предоставлять арендатору услуги по управлению и техни-ческой эксплуатации, иные услуги, предусмотренные договором.
Соответственно он обязан обеспечить надлежащий состав и квалификацию членов экипажа транспортного средства, оплатить их услуги и содержание. В части управления и технической эксплуатации транспортного средства члены экипажа подчиняются арендодателю, в части коммерческой эксплуатации – арендатору;
поддерживать надлежащее состояние транспортного сред-ства включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;
страховать транспортное средство и, если требует закон,свою ответственность за возможный ущерб, если иное не предусмотрено договором.
По умолчанию расходы по коммерческой эксплуатациитранспорта лежат на арендаторе: он оплачивает, например, топливо, расходные материалы, сборы.
Причиненный в результате эксплуатации транспортногосредства вред возмещает арендодатель, а затем (если арендатор в этом виновен) получает выплаченное с арендатора в порядке регресса.