Д о г о в о р а р е н д ы з д а н и й и с о о р у ж е н и й – это договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Этим признаком является имущество, сдаваемое в аренду, – здания и сооружения, а также их части.
Договор должен заключаться в письменной форме в видеодного документа с подписями сторон, в противном случае он недействителен.
Если договор заключается на год и больше, то проводитсяего государственная регистрация, в противном случае он не считается заключенным для других лиц.
Предусмотрено дополнительное существенное условие –размер платы. По умолчанию цена, указанная в договоре, включает и плату за пользование соответствующим земельным участком.
Передача имущества арендатору и возврат его арендодателю после прекращения договора должны подкрепляться оформлением передаточного акта или иного документа о передаче. Отказ стороны от подписания этого документа признается отказом от исполнения своей обязанности по договору.
Арендатору передаются и права на часть земельного участка, занятого объектом аренды. При наличии у арендодателя права собственности на участок передается то право, которое указано в договоре (аренда или другое право). Если таковое не установлено, то это право пользования участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования по назначению. Если арендодатель не является собственником участка, то он вправе сдать в аренду недвижимость на нем без согласия собственника участка, однако закон или договор могут запретить это делать.
При смене собственника участка за арендатором здания и сооружения сохраняется право его использования на прежних условиях.
Д о г о в о р ф и н а н с о в о й а р е н д ы (л и з и н г а) – это договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (если по договору выбор продавца и имущества не лежит на арендодателе) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).
У арендодателя помимо общих обязанностей есть обязанность сначала приобрести в собственность указанное арендатором имущество и только затем предоставить его в аренду.
Лизинг предполагает предоставление и пользования, и владения имуществом.
Земельные участки и иные природные объекты передавать в лизинг запрещено.
Договор лизинга является двусторонним договором, однакоон предполагает заключение еще одного договора – договора купли-продажи, в котором покупателем выступает арендодатель (лизингодатель), а продавцом – третье лицо. Имущество приобретается в собственность арендодателя. Несмотря на то, что арендатор (лизингополучатель) не участвует в заключении договора купли-продажи (не является его стороной), он приобретает права и обязанности покупателя по договору, кроме обязанности уплачивать цену по договору купли-продажи (это делает арендодатель) и права расторгнуть договор без согласия арендодателя.
При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество приобретается для сдачи его в аренду конкретному арендатору. Передача имущества от продавца происходит непосредственно арендатору в месте его нахождения. Арендатор может заявлять требования, связанные с договором купли-продажи (по качеству, комплектности, срокам и т. д.), напрямую продавцу.
Возможна и такая схема лизинга, когда продавец по договору купли-продажи и арендатор по договору лизинга совпадают в одном лице.
По общему правилу арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (соответственно к нему нельзя предъявлять претензии по ненадлежащему выполнению продавцом обязанностей по договору купли-продажи). Однако по договору обязанность выбирать продавца и имущество может возлагаться на арендодателя, тогда он отвечает солидарно с продавцом, и арендатор может выбрать, к кому предъявлять претензии.
Лизинг не обязательно предполагает выкуп объекта аренды. По умолчанию действуют общие правила договора аренды, т. е. имущество должно быть возвращено арендодателю. Выкуп возможен только в случаях, предусмотренных договором лизинга.
Важной особенностью лизинговых отношений является то, что по умолчанию риск случайной гибели или случайной порчи имущества лежит на арендаторе.
Необходимо обратить внимание на экономическую сущностьлизинговых платежей, которые состоят, по сути, из следующего:
Дайте определение понятия «договор аренды».
Какие виды договора аренды выделяет законодатель?
Кто выступает сторонами договора аренды и какие требованияк ним предъявляются?
Что представляет собой форма договора аренды?
Назовите существенное условие договора аренды.
Какие нормы, регулирующие арендную плату, установлены законом?
Какие правила относительно срока аренды установлены в Гражданском кодексе РФ?
В чем состоят обязанности сторон по договору аренды и последствия их нарушения?
Какие правила регулируют субаренду?
По каким основаниям и в каком порядке происходит расторжение договора аренды?
Какова судьба улучшений объекта аренды?
Что такое договор проката и каковы особенности правового регулирования отношений проката?
Назовите особенности правового регулирования аренды недвижимости.
Назовите виды договора аренды транспортных средств. В чемих особенности?
Дайте определение понятия «договор лизинга». В чем заключается экономическая сущность лизинга? Каковы особенности его правового регулирования?
Составьте проект договора аренды.
Заполните сводную таблицу по договору аренды (общие положения) и договору лизинга.
Составьте схему «Различия между договором аренды и договоромссуды».
Составьте схему «Различия между договором аренды и договоромнайма жилого помещения».
Составьте схему «Виды договора найма жилого помещения».
ООО «Автостекло плюс» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к АО «База механизации» (арендодателю) и Росреестру по поводу регистрации договора аренды недвижимого имущества. Согласно договору арендатору передается в аренду имущественный комплекс, расположенный по определенному адресу, в виде нежилого помещения площадью 115 кв. м и нежилого помещения площадью 91 кв. м. Какие конкретно обособленные помещения указанной площади должны передаваться в аренду, из текста договора установить невозможно. По данным технического паспорта единых помещений такой площадью в здании не имеется. Представители ООО «Автостекло плюс» на заседании суда пояснили, что площадь 115 кв. м складывается из суммы площадей помещений, обозначенных цифрами 4 и 5 в техпаспорте, а площадь 91 кв. м складывается из суммы площадей помещений, обозначенных цифрами 3, 6, 7, 8, 9, однако представители АО «База механизации» данные обстоятельства не подтвердили. Можно ли считать договор заключенным? Каким будет решение суда?
Между ЗАО «Монтажное управление № 10» (арендатором) и ПАО «Электроуралмонтаж» (арендодателем) заключен договор аренды здания административно-производственного корпуса. Согласно приложению к договору плата составляет 4 тыс. руб. в месяц. Дополнительным соглашением через полгода арендная плата увеличена до 420 тыс. руб. в месяц. Инспекция Федеральной налоговой службы РФ обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора и дополнительного соглашения ничтожными в силу ст. 168, 169 ГК РФ и об исключении кредиторской задолженности по данному договору из бухгалтерской отчетности. Налоговая инспекция считает, что заключение дополнительного соглашения, по которому размер арендной платы увеличивается более чем в 100 раз, повлекло резкое увеличение кредиторской задолженности ЗАО «Монтажное управление», что явилось причиной неуплаты налогов в бюджеты всех уровней. Вправе ли налоговая предъявить такой иск? Каким будет решение суда?
ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”» предоставило предпринимателю Залевскому нежилое подвальное помещение. Предприниматель решил открыть в арендуемом помещении клуб «Каньон». Для этого Залевскому пришлось произвести в арендованном помещении целый ряд улучшений. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”» о взыскании затрат на улучшение арендованных помещений. В обоснование своих затрат он предоставил заключение ООО «Производственное консультационное бюро по оценке транспорта и недвижимости» об оценке рыночной стоимости улучшений. Кроме того, Залевский сослался на полученное согласие арендодателя на проведение работ и в доказательство предоставил ксерокопию письма ООО «Астра-дизайн», на котором имеется резолюция руководителя ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”», разрешающая проведение спорных работ. ЗАО «Торговая фирма “Молодежная мода”» иск не признало. Каким будет решение суда?
Между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодателем) и ООО «Арфис» (арендатором) заключен договор аренды нежилого подвального помещения для использования под складские помещения магазина по продаже промышленных товаров. Для использования арендованного имущества по назначению необходимо было провести его реконструкцию и переоборудование, что подтверждается актом приемки-передачи помещения, подписанным арендодателем, разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, рабочим проектом на капитальный ремонт помещения. ООО «Арфис» вынуждено было провести капитальный ремонт за свой счет. Сможет ли ООО «Арфис» возместить стоимость выполненных работ по капитальному ремонту помещения за счет арендодателя?
ОАО «Уралэлектротяжмаш» (арендодатель) и индивидуальныйпредприниматель Медведев (арендатор) заключили договор аренды производственного помещения и прилегающего земельного участка для размещения автомастерских. Объект аренды обособлен от основных площадей арендодателя, огорожен и имеет отдельный вход через ворота со стороны ул. Шефская. Помещение передано на 5 лет по акту сдачи с указанием того, что расположено оно со стороны ул. Шефская. Впоследствии согласно приказу генерального директора ОАО «Уралэлектротяжмаш» въезд на территорию предприятия через ворота со стороны ул. Шефская был закрыт и установлен пропускной режим с оформлением пропусков за определенную плату. Медведев обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Уралэлектротяжмаш» о разблокировке ворот со стороны ул. Шефская и обеспечении доступа к арендуемому помещению работников и потребителей услуг истца. ОАО «Уралэлектротяжмаш» иск не признало, сославшись на то, что права арендатора не нарушены, арендодатель не препятствует доступу арендатора к арендуемому помещению через иные (основные) ворота со стороны ул. Фронтовых Бригад, а ворота вообще не являются объектом аренды по договору. Кроме того, ОАО «Уралэлектротяжмаш» полагало, что, закрыв ворота со стороны ул. Шефская в связи с производственной необходимостью, арендодатель действовал в соответствии со своими правомочиями собственника имущества. Вправе ли арендатор обращаться с подобным иском к арендодателю? Дайте правовую квалификацию иска. Решите дело.
Между Екатеринбургским комитетом по управлению городскимимуществом (арендодателем) и ООО «Дори» (арендатором) заключен договор на аренду нежилого помещения подвала на три года. За несвоевременное внесение арендной платы договором установлена неустойка – 1 % от квартальной суммы арендной платы за каждый день просрочки. Общество не внесло арендную плату за ноябрь и декабрь последнего года аренды. Комитет по управлению имуществом направил ему письмо о выселении из занимаемых помещений, однако общество не освободило их и продолжало пользоваться ими после истечения срока аренды. Какие требования вправе предъявить арендодатель?
По договору аренды от 1 сентября предприниматель Степанов передал в аренду ООО «Гриф» оборудование для осуществления технического эфира. Срок действия договора определен сторонами до 31 декабря того же года. За несвоевременный возврат оборудования установлена ответственность в размере 0,8 % от стоимости оборудования за каждый день просрочки. В договоре предусмотрена возможность его пролонгирования по соглашению сторон. По окончании срока договора ООО «Гриф» оборудование не возвратило, продолжая пользоваться им; Степанов против этого не возражал. Через некоторое время Степанов обратился в арбитражный суд с иском к обществу об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о выплате предусмотренной договором неустойки. Суд удовлетворил требования истца в полном объеме, ссылаясь на то, что договор прекращен, так как стороны не заключили соглашения об его продлении. Правомерно ли решение суда?
Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и Нефтекамским машиностроительным техникумом (арендатором) был заключен договор аренды от 2 сентября, по которому арендатору передано в пользование отдельно стоящее здание. Техникум передал часть нежилых помещений, расположенных в здании, в субаренду ООО «Негосударственная школа “Исток”» (договор от 30 августа того же года). Соглашением сторон договор аренды был прекращен досрочно, техникум возвратил арендованное здание Комитету по управлению муниципальной собственностью за исключением помещений, находящихся в пользовании субарендатора. Негосударственная школа отказалась освободить занимаемое помещение, сославшись на то, что договор субаренды был заключен через два месяца после заключения договора аренды и не является его неотъемлемой частью. Комитет по управлению муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с иском о признании договора субаренды прекращенным и выселении ответчика из помещений. Решите дело.
арендной платы за пользование имуществом;
процентов за пользование кредитом (если его рассматриватьв экономическом смысле, так как арендодатель купил имущество для арендатора, оплатив его стоимость продавцу);
части выкупной стоимости, если договор предполагает выкуп.
Эти составляющие лизинговых платежей учитываются в судебной практике при расторжении договора лизинга и решении вопроса о том, должно ли возвращаться исполненное сторонами по договору. К сожалению, Гражданский кодекс РФ не регулирует данный вопрос применительно к договору лизинга. В самом договоре целесообразно указывать эти составляющие лизинговых платежей.
6. Договор регулируется, прежде всего, § 6 главы 34 Гражданского кодекса РФ, однако в части, не противоречащей ГК РФ, к отношениям лизинга применяются правила Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Он добавляет к регулированию отношений, возникающих из договора лизинга, следующие положения, не предусмотренные ГК РФ:
в случае неперечисления платежей более двух раз подрядони списываются со счета лизингополучателя в бесспорном порядке, что не лишает лизингополучателя права на обращение в суд;
лизингополучатель за свой счет осуществляет техническоеобслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга;
если иное не предусмотрено договором лизинга, размер ли-зинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще, чем один раз в три месяца;
предмет лизинга, переданный лизингополучателю по дого-вору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя (как договорятся). Стороны могут по договоренности использовать ускоренную амортизацию предмета лизинга; амортизационные отчисления делает сторона, на балансе которой он находится.
Д о г о в о р п о д р я д а – это договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ).
Глава 37 ГК РФ, регулирующая подрядные отношения, имеет сложную структуру, аналогичную структуре глав о купле-продаже и аренде:
§ 1. Общие положения о подряде;
§ 2. Бытовой подряд;
§ 3. Строительный подряд;
§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;
§ 5. Подрядные работы для государственных или муници-пальных нужд.
Договор подряда является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим.
Заказчик – любой субъект гражданского права.
Подрядчик – дееспособное лицо, так как он должен личноосуществлять обязанности. Некоторые виды работ могут производиться только на основании лицензии, членства в саморегулируемой организации или предоставления допуска ею к работам.
В подряде возможны сложные схемы договорных связей. Подрядчик может привлекать к исполнению своих обязанностей субподрядчиков. Норма диспозитивная, поэтому если фигура исполнителя имеет для заказчика особое значение, в договор может включаться условие, по которому подрядчик должен выполнять работу лично.
Если к работе привлекаются субподрядчики, подрядчик именуется генеральным. В этом случае между заказчиком и субподрядчиками не существует договорных отношений, соответственно они по умолчанию не вправе предъявлять друг другу требования: генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчиков (за нарушение сроков, некачественный результат и т. п.), а перед субподрядчиками несет ответственность за действия заказчика (за несвоевременную и неполную оплату).
В конкретных подрядных отношениях может быть несколько генеральных подрядчиков по отдельным договорам на определенный набор работ, а они, в свою очередь, заключают договоры с субподрядчиками.
Также возможно сочетание схемы генерального подряда на определенную часть работ с прямыми отношениями заказчика с непосредственными исполнителями работ по оставшимся работам.
Предмет договора с описанием работы и ее результата.
Сроки начала и окончания работ.
Обязанность выполнить работу по заданию заказчика
Подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения работы (диспозитивное правило), однако с тем, чтобы она соответствовала заданию. Заказчику предоставлено право в любое время проверять, как выполняется работа, но без вмешательства в деятельность подрядчика.
Если работа выполняется иждивением подрядчика, т. е. из его материалов, его силами и средствами, то подрядчик сам отвечает за ненадлежащее качество материалов и оборудования.
В договор можно включить обязанность заказчика предоставлять материалы и оборудование для выполнения работ. И тогда подрядчик должен принять меры для обеспечения сохранности переданных заказчиком материалов и оборудования; использовать материалы экономно и расчетливо; после окончания работы предоставить заказчику отчет об израсходованных материалах и возвратить остатки.
Если материалы предоставил заказчик, то он и отвечает за их ненадлежащее качество. Поэтому если результат не был достигнут или оказался с существенными дефектами из-за материалов заказчика, подрядчик имеет право на полную оплату, но для этого он должен доказать, что дефекты материалов не могли быть выявлены при их приемке.
Квалифицирующим признаком договора строительного подряда является вид выполняемых работ:
строительство объекта;
его реконструкция;
выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрыв-но связанных со строительством работ;
капитальный ремонт зданий и сооружений (к такому догово-ру применяются правила договора строительного подряда, если иное не предусмотрено договором).
1. Дополнительными существенными условиями договора строительного подряда являются:
условие о цене;
условие определения состава и содержания техническойдокументации, а также того, в обязанности какой стороны входит ее предоставление и срок выполнения этой обязанности.
Работы должны выполняться подрядчиком в соответствиис технической документацией и сметой, а также в соответствии с требованиями правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ Техническая документация содержит прежде всего требования к объему и содержанию работ, а смета определяет цену работ.
Особым образом регулируется вопрос выполнения не предусмотренных договором необходимых дополнительных работ, влекущих удорожание строительства: об этом сообщается заказчику; если тот не отвечает в течение десяти дней (срок может быть изменен законом или договором), работы приостанавливаются. Убытки, вызванные простоем, возлагаются на заказчика, если он не докажет, что в выполнении работ не было необходимости.
Если подрядчик выполнит дополнительные работы, не сообщив об этом заказчику, то, чтобы получить оплату, ему придется доказать, что эти работы необходимо было срочно провести (например, что их непроведение привело бы к гибели результата). С другой стороны, если заказчик согласен на дополнительные работы и их оплату, то подрядчику, при наличии возможности, придется их провести.
Изменение в работе может исходить и от заказчика, еслидополнительные работы оплачиваются в размере не более 10 % от общей стоимости и не меняют характера договорных работ. Иное изменение должно осуществляться только путем согласования сторонами дополнительной сметы.
Подрядчик должен обеспечивать строительство материалами и оборудованием (норма диспозитивная).
Заказчик предоставляет земельный участок для строительства, соответствующий определенным условиям, обеспечивающим строительство на нем. Кроме того, на него может быть возложена обязанность предоставить для использования здания и сооружения, обеспечивать на время работ перевозку грузов, подводку сетей энерго-, водоснабжения и т. п., выполнять другие услуги. Они оплачиваются только в случаях и на условиях, указанных в договоре.
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом,качеством и сроками выполнения работ, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, вправе давать обязательные для исполнения указания, если они не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность. При обнаружении недостатков заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. В противном случае заказчик лишается права в дальнейшем ссылаться на них.
Для осуществления контроля и надзора за строительством заказчик вправе пригласить инженера (инженерную организацию), заключив с ним (с ней) договор оказания услуг. В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации).
В ходе выполнения работ стороны должны сотрудничать,принимать все зависящие от них меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора. В противном случае сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.
Если произошло существенное удорожание работ (не менеечем на 10 %) по не зависящим от подрядчика причинам, то он вправе требовать пересмотра сметы.
Если подрядчик установил и устранил недостатки в документации, то он получает право на возмещение произведенных на это разумных затрат.
При консервации строительства по не зависящим от сторонпричинам подрядчику оплачиваются работы и расходы по консервации за вычетом выгод, которые он из-за этого приобрел или мог приобрести.
Незамедлительно по получении информации о готовности работ заказчик должен приступить к приемке, при этом по умолчанию он организует ее сам и за свой счет.