Материал: Разработка бизнес-плана предприятия

2. «Показатель IRR представляет собой поверочный дисконт, при котором отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект»

Исходя из этих определений в общем виде можно записать соотношение для расчета критерия - «Внутренняя норма доходности» в следующем виде

где: F=IRR

Все остальные обозначения сохранены такими же, как они были приняты для формул (2.1.1) и (2.1.2). Однако используемые в уравнении (2.1.4) соотношения для дисконтирования затрат Z. и доходов D. требуют уточнения.

В некоторых работах предполагается, что Е = F, и определяется одно значение поверочного дисконта для затрат капитала и доходов от реализации проекта.

Большинство авторов приводят расчетные формулы и примеры расчета, из которых следует, что инвестиционные расходы производятся единовременно в момент начала реализации проекта. Поэтому величина Е принимается равной единице, а поверочный дисконт F определяется для доходов от реализации проекта.

Очевидно, что чем больше величина дисконта, тем меньше сегодняшняя стоимость будущих поступлений денежных средств. При оценке инвестиционной привлекательности проектов до начала расчета известны условия предоставления кредита, в т. ч. и ставка процентов за его предоставление. Если кредит предоставляется частями в разные периоды от момента начала реализации проекта, то повышение ставки процентов за кредит приведет к снижению стоимости будущих поступлений кредита, дисконтируемых к моменту начала реализации проекта. А это, в свою очередь, приведет к завышению величины поверочного дисконта.

За собственные средства - средства акционеров и учредите лей - в результате реализации проекта должны быть выплачены дивиденды, в т.ч. и за время строительства объекта (по мере их поступления). Поэтому при расчете величины поверочного дисконта величина должна определяться для всех собственных средств, а также для всех доходов и расходов за счет чистой прибыли и амортизационных отчислений.

Расчет величины поверочного дисконта целесообразно начинать с того шага расчетного периода, когда величина критерия «Индекс доходности» превысит значение единицы, и определять его значение для каждого последующего шага до конца расчетного периода.

Очевидно, чем выше величина поверочного дисконта для номинальных исходных данных, тем больше инвестиционная привлекательность рассматриваемого проекта.

По сравнению с критериями, рассмотренными выше, алгоритм расчета поверочного дисконта несколько сложнее, так как требует привлечения одного из методов нелинейного программирования. Проведенная нами проверка показала, что в данном случае достаточно эффективен один из самых простых методов одномерного поиска, имеющий следующую расчетную схему.

. Задается начальное значение величины F = F0

. Определяется разница между доходами и затратами от реализации проекта на рассматриваемом шаге расчета. При F равном нулю доходы фактически не дисконтируются, а просто суммируются. Поэтому разница между доходами и дисконтированными затратами при условии, что индекс выгодности инвестиций больше единицы, будет некоторой положительной величиной.

. С постоянным шагом увеличивается значение поверочного дисконта до тех пор, пока разница между доходами и расходами не станет отрицательной.

. В найденной таким образом величине интервала поверочного дисконта - от наименьшего положительного значения указанной разницы до первого отрицательного ее значения - определяется делением пополам отрезка такое значение величины F, при которой разница между дисконтированными доходами с нормой дисконта F и затратами с нормой дисконта Е с заданной точностью близка к нулю. Это значение и принимается за величину поверочного дисконта для рассматриваемого шага расчета.

Из рассмотренных четырех критериев, применяемых для оценки инвестиционной привлекательности проектов, по используемым для расчета нормам дисконта и соответственно потоков платежей принципиально различаются два критерия:

• чистый дисконтированный доход и внутренняя норма доходности, которые по существу дополняют друг друга.

При определении величин двух других критериев:

• индекс доходности и срок окупаемости

Поэтому используются и потоки денежных средств, и их нормы дисконта такие же, как и для критерия «Чистый дисконтированный доход». Поэтому вряд ли можно ожидать заметных различий инвестиционной привлекательности проекта при одних и тех же данных.

Использование статистического моделирования для оценки вероятности неблагоприятного результата инвестиций приводит к целесообразности расчета двух дополнительных критериев: запаса финансовой устойчивости и результата инвестиций, смысл которых требует дополнительных пояснений.

.1.5 Запас финансовой устойчивости

Идея подобного критерия изложена в опубликованных материалах, посвященных финансовому менеджменту, и, в частности, подробно описана в работе, где предлагается определять величину «Запаса финансовой прочности» предприятия как разницу между выручкой от реализации минус порог рентабельности.

Чрезмерное упрощение схемы расчета критерия «Запас финансовой прочности», приведенной в указанной работе, не позволяет использовать этот критерий при оценке инвестиционной привлекательности проектов.

Мы предлагаем определять величину критерия «Запас финансовой устойчивости» как выраженное в процентах отношение нераспределенной прибыли к валовой прибыли от продаж. В соответствии с принятым и изложенным ниже алгоритмом расчета, валовая прибыль определяется как сумма продаж минус себестоимость с учетом амортизационных отчислений и минус разница НДС на вы пускаемую продукцию и НДС, вошедшего в стоимость потребляемых ресурсов, сырья, материалов и комплектующих.

Нераспределенная прибыль вычисляется, исходя из валовой прибыли, но с учетом:

• операционных расходов;

• выплаты процентов за предоставление кредита;

• других доходов;

• всех видов налогов, начисляемых на прибыль и имущество;

• выплаты задолженности по кредитам и

Учет указанных факторов при расчете величины предлагаемого критерия позволяет определить запас средств, необходимый для безубыточной работы предприятия. Величина критерия «Запас финансовой устойчивости» не может быть отрицательной.

Если на каком-то шаге расчетного периода нераспределенная прибыль оказывается отрицательной, то действующему предприятию необходим новый кредит. Сумма этого кредита должна соответствовать по абсолютному значению отрицательной величине нераспределен ной прибыли. В некоторых случаях вместо кредита оказывается возможным привлечение дополнительного акционерного капитала. Таким образом, за счет кредита или акционерного капитала, или и того и другого сумма нераспределенной прибыли на каждом шаге расчета становится равной нулю.

Накопленный нами опыт по оценке инвестиционной привлекательности проектов показывает, что получение отрицательного значения нераспределенной прибыли, возможно, на первых шагах расчета ввода в эксплуатацию исследуемого объекта. Особенно в тех случаях, когда величина акционерного капитала существенно меньше общих инвестиционных затрат. Поэтому одной из задач оценки инвестиционной привлекательности проектов является вопрос обоснования допустимого соотношения собственных и заемных средств для реализации проекта.

Величина критерия «Запас финансовой устойчивости», таким образом, свидетельствует о способности предприятия к привлечению средств акционеров и расширению своих производственных возможностей. Если за расчетный период эксплуатации объекта за пас его финансовой устойчивости близок к нулю, то акционерам остается довольствоваться только ростом стоимости акций, не получая дивидендов.

.1.6 Результат инвестиций

Используемый нами критерий «Результат инвестиций» по своему смыслу близок к показателю «Финансовый итог» (cash flow, CF), рассмотренному в работе. По существу, его можно считать од ной из возможных разновидностей первого из рассмотренных выше критериев «Чистый дисконтированный доход». Критерии «Чистый дисконтированный доход» и «Результат инвестиций» отличаются только точкой приведения потоков затрат капитала и доходов от эксплуатации объекта. Если для расчета критерия «Чистый дисконтированный доход» все потоки затрат и доходов приводятся к моменту начала реализации проекта, то для определения «Результата инвестиций» те же самые потоки средств приводятся к концу рас четного периода.

Приведение потоков затрат капитала и доходов от эксплуатации объекта к концу расчетного периода при использовании статистического моделирования позволяют сделать две важные оценки риска для рассматриваемого проекта, а именно, для этого критерия могут быть вычислены два значения вероятности:

. Вероятность того, что «Результат инвестиций» не превысит банковского процента за кредит на собственный капитал.

. Вероятность того, что «Результат инвестиций» будет иметь положительное значение отличное от нуля, т.е. вероятность сохранения собственного первоначального капитала.

Для определения первой из указанных вероятностей необходимо предварительно найти увеличение собственного капитала к концу расчетного периода при заданных в исходных данных темпах его привлечения и норме дисконта для банковского кредита.

ГЛАВА 3. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА ГОРОДА НИЖНИЙ НОВГОРОД

.1 Объемы гостиничного рынка Нижнего Новгорода

По объему гостиничного рынка Нижегородская область занимает четвертое место в России после Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи.

Согласно данным на 01.01.2013 г., гостиничная база Нижнего Новгорода насчитывала 70 объектов, что составляет около 2% общероссийской сети. Общая вместимость гостиниц - 2897 номеров. До 1 июля 2015 года гостиницы Нижнего Новгорода и другие объекты, предназначенные для размещения туристов, должны будут пройти международную классификацию (от 1 до 5 звезд).

Таблица 3.1.1

Средняя обеспеченность гостиничными местами, ед./тыс. жителей

В то же время положение в гостиничном комплексе в г. Нижний Новгород нельзя признать удовлетворительным.

Имеющаяся база размещения прибывающих в г. Нижний Новгород однотипна по структуре и состоит в основном из гостиниц и общежитий для приезжих. Около 90% вместимости всей базы размещения приходится на гостиницы среднего класса. Отсутствуют гостиницы категории «5 звезд», класса конгресс-центр, современные мотели, другие перспективные формы гостиничного продукта.

Современная гостиничная сфера г. Нижний Новгород характеризуется сравнительно низким уровнем комфорта. В 1996-2010 годах некоторым успешно функционирующим гостиницам была присвоена категория, характеризующая средний и повышенный уровень обслуживания в соответствии с международной классификацией. Классификация гостиниц проводится по национальным стандартам. В России с 1 октября 2001 г. действует Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 № 82 «О создании и государственной регистрации системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. РОСС RU.0001.03УГ00».

Нижегородские гостиницы, прошедшие сертификацию расположены в Нижнем Новгороде (табл. 3.1.2).

Таблица 3.1.2 Деление гостиниц Нижнего Новгорода по категориям

Из числа сертифицированных гостиниц преобладают предприятия категории «2 звезды» - 26% по числу объектов и 64% по количеству мест. Объекты категории «без звезд» составляют, соответственно, 46% и 17%. Доля высоко комфортабельных предприятий составляет 5% по количеству и 8,5% по вместимости. Значительная часть гостиниц размещается в амортизированном фонде.

В большинстве действующих гостиниц, построенных в советское время по типовым проектам, проблемы повышения уровня гостиничного сервиса решаются за счет перепланировки общей и жилой площадей путем сокращения мест и увеличения площади номеров.

3.2 Характеристика бизнес плана ЗАО «ГК Крона №2»

Наименование предприятия: ЗАО «ГК «Крона».

Категория: 4****

Гостиница занимает 7 - этажное здание, расположенное в лесопарковой зоне, в верхней части Нижнего Новгорода в Советском районе. Настоящий проект гостиницы рассчитан на 7 лет и предполагает:

1.   Строительство гостиницы на 150 номеров; общая стоимость проекта составит 270 000 000 руб.;

2.       Стоимость проекта покрывается на 261 245 195 руб. за счет собственных средств.

.        Эффективность проекта подтверждается положительным значением критерия NPV.

Гостям г. Нижнего Новгорода и его жителям предлагаются :

.     Услуги гостиничного комплекса - предприятие располагает гостиницей на 150 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:

·    80 номеров с большой двуспальной кроватью;

·        70 номеров с двумя раздельными кроватями.

2.   Услуги общественного питания - при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест (отдельно от ресторана кафе-бар).

3.       На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 100 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.

Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются:

·        киоск сувениров.

Так же, гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п.

Сегодня рынок гостиничного бизнеса г. Нижний Новгород представлен основными конкурентами:

1. Гостиницы класса «Эконом»

Количество номеров в этих гостиницах не превышает 70. Такие гостиницы предлагают услуги проживания по невысоким ценам, уровень сервиса и обслуживания соответственно тоже невысок. Гостиницы класса «Эконом» востребованы среди менеджеров среднего и низшего звена (в основном государственных предприятий, ведомственных структур («Заречная»), приезжающих в Нижний Новгород в командировку.

2. Средние и малые гостиницы класса «Премиум»

Количество номеров не превышает 30 («Жук Жан», «На Ильинке», «Никола Хаус»). Состояние номерного фонда, уровень предоставляемого сервиса и дополнительных услуг в этих гостиницах высок, стоимость предлагаемых услуг тоже высока. Основными клиентами таких гостиниц являются представители крупного и среднего бизнеса, топ - менеджеры высшего звена. Вследствие своих небольших площадей такие гостиницы не могут удовлетворить потребности, возникающие у клиентов: ограниченные площади не позволяют построить конференц-залы, бизнес - центры, комнаты для переговоров, а также оздоровительные центры, спортивные комплексы, тренажерные залы и пр.