. Случаи приостановления гос. регистрации, когда заявители, зарегистрировавшие свои права на объекты недвижимого имущества до вступления в силу закона о регистрации, подают заявления сразу на переход права на данный объект недвижимого имущества третьим лицам (дарят, продают или обменивают его), не зарегистрировав сначала право собственности на объект в органах Управления Федеральной Регистрационной службы. В соответствии со ст.13 Закона о государственной регистрации государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Заявители полагают, что регистрация своих прав в органах Бюро технической инвентаризации автоматически освобождает их от регистрации прав в органах Управления Федеральной Регистрационной службы и не подают соответствующего заявления. Данная ситуация послужит поводом для приостановления государственной регистрации, так как невозможно зарегистрировать переход права на объект недвижимости, не зарегистрировав право на него, потому что право собственности первично по отношению к переходу данного права.
. Случаи приостановления государственной регистрации в силу непредставления отказов от права преимущественной покупки (ППП) в случае продажи доли в общей долевой собственности собственником этой доли постороннему лицу, не являющемуся собственником.
В соответствии со ст.24 если к заявлению о регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ от права преимущественной покупки, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию.
В данном случае собственник, продающий долю, в соответствии со ст.250 ГК РФ обязан: 1) или получить отказ от права преимущественной покупки своей доли от других сособственников, то есть тех людей, которые состоят с ним в отношениях общей долевой собственности, 2) или уведомить их о продаже своей доли (на определенных им условиях о цене и о предоставлении или отказе в рассрочке платежа с его стороны) путем посылки на тот адрес, где, по его мнению, может находиться в данный момент сособственник данной доли, письма с уведомлением о вручении и описью вложения. В случае, если сособственнику, продающему долю в недвижимом имуществе, неизвестно местонахождение других сособственников (такое часто бывает, если сособственники живут в разных городах или странах), то он может направить данное уведомление на адрес продаваемого объекта недвижимого имущества. В случае, если письмо с уведомлением придет обратно сособственнику, пославшему его, как не принятое получателем (делается соответствующая пометка в уведомлении о вручении, что письмо не принято получателем), участник долевой собственности, от которого требуется отказ от ППП, считается извещенным надлежащим образом, если пройдет месяц с даты, указанной в уведомлении о вручении как неполученное. Это самый сложный и долгий по времени вариант.
Для сокращения времени государственной регистрации надо получить отказ от ППП от сособственника в виде нотариально удостоверенного или написанного в стенах УФРС в присутствии специалиста отдела «приема-выдачи» документов соответствующего УФРС, обслуживающего территорию, где расположен объект недвижимости. Специалист данного отдела нужен для того, чтобы установить личность написавшего заявления по паспорту или временному документу, выдаваемому в случае его утери. Желательно также проверить, насколько это возможно, что заявление не написано под давлением или угрозами, но последнее не входит в должностные обязанности специалиста.
Нотариальный вариант отказа от ППП, по нашему мнению, более предпочтительный, т.к. у нотариуса имеется возможность проверить не только личность того, кто отказывается от ППП, но еще и проверить волю того, кто его подписывает.
Полагаем, что делать обязательно нотариальную форму такого отказа не стоит, так как это будет ударом по социально незащищенным слоям населения, потому как нотариально удостоверенный отказ от ППП стоит от 1000 рублей и выше за один отказ.
. Случаи приостановления государственной регистрации, если не оплачена госпошлина за совершение юридически значимых действий, таких как регистрация договоров купли-продажи, мены, залога, аренды, дарения а также перехода соответствующих прав.
Многие заявители не понимают или делают вид, что не понимают, что налоги и сборы и госпошлина - это совершенно разные вещи. Многие из них думают, что тот факт, что они платят налоги (подоходный, НДС, ЕДНВ или какой-то иной) освобождает их от уплаты госпошлины автоматически.
В соответствии с ФЗ о регистрации и ГК РФ пошлины устанавливаются за совершение юридически значимых действий, причем не органом, осуществляющим государственную регистрацию прав произвольно, а законодателем, путем внесения соответствующих поправок в закон о регистрации.
Действующие размеры пошлины за государственную регистрацию, за внесение изменений в ЕГРП и за повторную выдачу свидетельств о государственной регистрации установлены подпунктами 21-33 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (глава 25.3 НК РФ) и введены в действие с 30 января 2010 года. Размеры платы за предоставление сведений ЕГРП и за выдачу копий договоров, совершённых в простой письменной форме, утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2010 года № 650 и введены в действие с 01 января 2011 года.
. Случаи приостановления государственной регистрации, когда причиной приостановки государственной регистрации является истекший срок агентского договора или доверенности на момент подачи документов, когда покупателя или продавца недвижимости, то есть какую-то из сторон сделки, представляет агент по агентскому договору или представитель по доверенности. В таком случае, в соответствии с Федеральным законом о регистрации следует приостановить заявителям регистрацию на срок от 1 до 3 месяцев, а заявителю за это время следует продлить доверенность или агентский договор и донести его в качестве дополнительного документа. После этого государственная регистрация автоматически возобновится.
. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в доверенности не прописаны полномочия именно на отчуждение объектов недвижимости, а прописаны какие-то другие, но доверенные лица пытаются по таким доверенностям действовать в сфере недвижимости.
В этом случае следует объяснить причину приостановки и либо попросить предоставить другую доверенность с необходимыми полномочиями, либо придется отказывать в государственной регистрации, если, конечно, заявитель не явится сам лично (Приложение 2).
. Случаи приостановления государственной регистрации, когда сособственниками квартиры, комнаты являются несовершеннолетние. В соответствии со ст.292 ГК РФ в таких случаях требуется разрешение органа опеки и попечительства (в данном случае таким является РОНО - районный отдел народного образования). Любая сделка с участием несовершеннолетнего на той или иной стороне (стороне покупателя или продавца) обязательно требует разрешения РОНО на отчуждения объекта недвижимости, либо доли в объекте недвижимости с одновременной (многие заявители думаю, что сначала они продадут какой-то объект недвижимости, а потом купят другой, но в таких случаях РОНО им отказывает) покупкой доли несовершеннолетнему другой доли в объекте недвижимости или целого объекта недвижимости. Основное правило здесь такое: если несовершеннолетним (точнее родителями или опекунами) продается доля в квартире 1/3, принадлежащая несовершеннолетнему, то на это требуется разрешение органа опеки и попечительства на продажу. При этом оно выдается только в том случае, если в равноценной (равной по стоимости) квартире покупается та же доля, то есть 1/3, а не 1/4, иначе права несовершеннолетнего ущемляются. Однако же допускается, если в равноценной квартире покупается доля более, чем та, которая продается, по понятным причинам такая ситуация никак не может ущемить права несовершеннолетнего.
Также это разрешение требуется и при сдаче в аренду имущества несовершеннолетнего. Это требование распространяется на любое отчуждение объекта (доли объекта) недвижимости, принадлежащему несовершеннолетнему.
Если такого разрешения в рассмотренном выше случае не будет получено, то будет приостановка в государственной регистрации до тех пор, пока заявитель не принесет вышеобозначенные документы (разрешение РОНО на сделку), если же он откажется это сделать, то последует отказ в государственной регистрации (Приложение 3).
. Случаи приостановления государственной регистрации, когда отсутствуют необходимые для приватизации жилья документы. В частности, при отсутствии отказа от приватизации от кого-то из тех, кто вписан в домовую книгу, государственная регистрация договора приватизации приостанавливается до предоставления отказа от приватизации или согласия данного человека с приватизацией путем подачи соответствующего заявления им о приватизации в органы УФРС (Приложение 4).
В соответствии с п.2 ст.16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При приватизации жилого помещения - передачи жилого помещения в собственность граждан - в ней должны участвовать все граждане, проживающие в этом жилом помещении (эту информацию предоставляет выписка из домовой книги, которая получается в ЖЭУ), либо от тех, кто не участвует в приватизации, должен быть представлен отказ от участия в приватизации.
Согласно ст.2 Закона о приватизации жилого фонда в Российской Федерации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятии или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
. Случаи приостановления государственной регистрации, когда при отчуждении объекта недвижимости не предоставлен акт приёма-передачи объекта недвижимости. Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, это правило распространяются на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, а также мены. В таком случае государственная регистрация приостанавливается до момента предоставления акта приема-передачи недвижимости (Приложение 5).
. Случаи приостановления государственной регистрации, которое возникает при ситуации, когда заключается договор купли-продажи объекта недвижимости между юридическим лицом в лице покупателя или продавца, второй стороной сделки же является юридическое лицо любой организационно-правовой формы (ОАО, ООО, ЗАО).
В законе об ООО (ст.46), в законе об ОАО и ЗАО (ст.ст.78-80), ФЗ о банкротстве (ст.101) есть понятие «крупная сделка», требующая одобрения органов управления данного юридического лица, но это требуется только в том случае, если сумма сделки превышает 25% от балансовой стоимости юридического лица, всех его активов, имущества, то есть как-то надо определить стоимость сделки, чтобы определить, требуется ли разрешение генерального директора или совета директоров на совершение сделки. Для этого прилагаются бухгалтерский баланс и справка установленного образца, подписанная генеральным директором и главным бухгалтером, что стоимость сделки по отчуждению составляет более (или менее) 25% стоимости балансовых активов юридического лица, то есть 25% всего принадлежащего ему имущества.
.2 Судебная практика и случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства
В практике государственной регистрации по РТ наблюдаются случаи приостановки государственной регистрации по основаниям, требующим судебного решения.
. Основанием приостановки государственной регистрации является действия по какому-либо отчуждению объекта недвижимости одной стороной сделки, которой является участник, находящийся на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества в зарегистрированном браке или бывшем в нем на момент приобретения отчуждаемого объекта недвижимости.
Согласно п.3 ст.35 Семейного Кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Данное согласие относится и к сделкам по дарению, по покупке и по продаже, и к сдаче в аренду и мене объекта, находящегося в общей совместной собственности супругов (Приложение 6).
Однако с теоретической и практической точки зрения все не выглядит так гладко в отношения совместной собственности. В соответствии со статьей 253 ГК РФ «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности»: 1) участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом; 2) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом; 3) каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом; 4) правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
В соответствии со ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. При совершении кем-либо из супругов сделки по распоряжению их общим имуществом такое согласие презюмируется, однако для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Для таких требований СК РФ установлен сокращенный срок исковой давности - один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки, которой нарушены его права.
В иных случаях возможность опровержения презумпции согласия супругов на совершение сделки по распоряжению их общим имуществом ограничена определенными условиями. Такая сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.