Сегодня в Российской Федерации в регулировании оборота недвижимого имущества участвуют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы кадастрового учета недвижимого имущества, организации технической инвентаризации и технического учета, а также нотариат. Несмотря на произведенные недавно изменения действующего законодательства, функции этих органов и организаций в значительной степени пересекаются, дублируются, система регулирования в целом остается чрезвычайно громоздкой и не нацеленной на конечный результат - обеспечение гарантий прав на недвижимое имущество.
Предмет государственной регистрации определен очень широко, понятие объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации, определено недостаточно четко. Это увеличивает количество записей в реестре прав и кадастре недвижимости, а вслед за тем и количество ошибок, в результате чего затраты заявителей и расходы государства на процесс регистрации постоянно растут. Задача снижения затрат на функционирование системы регистрации, в том числе снижения государственных расходов, является одной из основных, поскольку средства на содержание указанных органов и организаций в конечном счете изымаются из производственного процесса.
Определяя основные требования к проведению реформы, необходимо отметить, что она должна осуществляться комплексно, одновременно затрагивая все вышеперечисленные органы и организации. Это обусловливает необходимость принятия единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете, который придет на смену Федеральному закону о государственной регистрации, а также необходимость одновременного внесения изменений в ряд иных законодательных актов.
В процессе проведения реформы системы регулирования оборота недвижимости необходимо решить следующие задачи: обеспечить максимальную достоверность сведений о правах на недвижимое имущество; исключить дублирование функций органов, осуществляющих регулирование; обеспечить для них реальную ответственность за действия или бездействие, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц, ответственность за ненадлежащее исполнение своих функций; сделать учет объектов недвижимости и регистрацию прав на них единой правовой процедурой (конечной целью государства и участников оборота является не учет объектов, а государственная регистрация прав); предельно уменьшить количество фактов, подлежащих государственной регистрации, и количество записей в реестре прав; упростить ведение Единого государственного реестра прав, снизить расходы на осуществление государственной регистрации прав, в том числе расходы на ведение реестра; обеспечить доступность государственной регистрации, предельно уменьшить количество действий, которые должны быть совершены гражданами и юридическими лицами в процессе подготовки документов для государственной регистрации прав; определить систему стимулов, направленных на осуществление государственной регистрации ранее возникших прав; снизить расходы правообладателей на осуществление государственной регистрации прав и получение необходимых гарантий, а также расходы государственных средств.
Глава 2. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан (г.Казань и близлежащие районы)
.1 Общая характеристика и анализ причин приостановлений государственной регистрации с делением их на виды
База исследования: Государственное учреждение «Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан». Адрес: 420054, г. Казань, ул. Авангардная, 74. Телефон (843) 278-88-04. Факс (843) 278-88-06. E-mail: 16_upr@rosregistr.ru. Сайт: #"justify">Управление осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа; ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; прием на учет бесхозяйных недвижимых вещей; предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним; выдачу правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, передающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;
по поручению Росреестра проведение проверок саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций оценщиков, а также их филиалов и представительств, находящихся на подведомственной территории; участие в организации подготовки арбитражных управляющих, проведении и приеме теоретического экзамена по единой программе их подготовки; выдачу свидетельства установленного образца о сдаче теоретического экзамена по программе подготовки арбитражных управляющих; оформление арбитражным управляющим допуска к сведениям, составляющим государственную тайну; в установленном порядке и в пределах установленной компетенции обеспечение представления в арбитражный суд по его обращению кандидатуры арбитражного управляющего саморегулируемой организации арбитражных управляющих из числа саморегулируемых организаций, сведения о которых включены в единый государственный реестр саморегулируемых организаций арбитражных управляющих;
ведение государственного кадастра недвижимости; государственный кадастровый учет недвижимого имущества; предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости; ведение государственного реестра кадастровых инженеров в части приема и хранения документов, представляемых для внесения сведений в реестр; ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства; контроль за проведением землеустройства; государственный мониторинг земель в Российской Федерации (за исключением земель сельскохозяйственного назначения); государственный земельный контроль; представление органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации; контроль за осуществлением федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан полномочий по ведению государственного кадастра недвижимости, предоставлению сведений из него, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества; проведение государственной экспертизы землеустроительной документации; составление и представление в Росреестр ежегодного доклада о состоянии и использовании земель в субъекте Российской Федерации; представление в Росреестр предложений по изменению кадастрового деления территории кадастрового округа; выдачу в установленном порядке разрешения на пользование материалами и данными федерального картографо-геодезического фонда; регистрацию геодезических и картографических работ; лицензирование геодезической и картографической деятельности;
проведение аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства; представление в Росреестр сведений об аккредитованных организациях, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства и др.
За 2010 год количество регистрационных действий в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по сравнению с 2009 годом возросло почти на 15%, что является рекордом за последние годы. В 2010 году зарегистрировано более 900 тысяч прав и сделок с недвижимым имуществом - наибольшее за все годы регистрационной деятельности количество зарегистрированных прав и сделок, управление посетило свыше двух миллионов заявителей. В 2011 году управлением удержан рекордный уровень 2010 года и зарегистрировано почти 900 тысяч прав и сделок с недвижимостью. Традиционно государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями составляет почти 60 процентов от общего количества регистрационных действий, продолжается значительный рост количества зарегистрированных ипотек. По итогам 2011 года управлением зарегистрировано более 80 тысяч ипотек (в докризисном 2008 году количество зарегистрированных ипотек было всего около 46 тысяч). В 2011 году обозначилась тенденция по увеличению количества договорной ипотеки почти в 2 раза. Сумма кредитных средств, обеспеченных ипотекой за прошедший год, составила почти 280 млрд. рублей.
Среди зарегистрированных прав и сделок встречаются случаи приостановления государственной регистрации прав и сделок. Приостановление государственной регистрации прав регламентируются ст.19 Закона о государственной регистрации.
Проведенный анализ позволяет классифицировать случаи приостановления государственной регистрации, условно разделив наиболее типичные на несколько видов.
. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в договоре купли-продажи, мены, договоре залога (ипотеки), как последующем, так и предшествующих, то есть в любом договоре, подлежащем государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации отсутствуют те условия, которые ГК РФ относит к существенным условиям договора.
На практике не соблюдаются чаще всего следующие существенные условия:
.1. Не указана или указана неправильно цена договора в одном из экземпляров или в нескольких экземплярах договоров.
В соответствии с п.1 ст.17 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляются документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст.18 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляется количество договоров-оригиналов, равное количеству сторон сделки (один договор стороне покупателя, а другой - стороне продавца), а также один экземпляр договора-оригинала помещается в дело правоустанавливающих документов и хранится в архиве соответствующего управления регистрационной службы по тому округу, где находится объект недвижимости, права на который и сделки с которым регистрируются.
Хранение одного экземпляра договора-оригинала требуется для того, чтобы в случае или порчи, или потери, или утраты по иным основаниям оригинала документов - договоров у сторон сделки, стороны могли обратиться в регистрационную службу. В случае, если сторонам потребуется по каким-то причинам копия-дубликат этого договора, этот экземпляр копии-дубликата подшивается в ДПД (дело правоустанавливающих документов). Копия-дубликат договора хранится в архиве еще и для того, чтобы в случае обжалования заявителем в судебном порядке отказа в государственной регистрации, суд мог запросить ДПД для того, чтобы решить, законным или незаконным был отказ, то есть ДПД признается в качестве доказательства в суде, а договор является неотъемлемой его частью. ДПД также может потребоваться для прокурорской проверки деятельности органов по регистрации; оно может быть изъято следователем в установленном законом порядке в случае обращения заявителей в правоохранительные органы по тем или иным причинам.
Поэтому существенные условия должны быть определены, как того требует ст.432 ГК РФ.
Нами приводится разъяснение, для чего нужно соблюдать это требование на практике. Часто наблюдаются случаи, когда в каком-то одном экземпляре договора указывается одна цена объекта недвижимости, например 3 000 000 рублей, а в двух других совершенно - другая цена, например 30 000. Понятно, что такое несоответствие существенных условий-цен в договоре не может не насторожить государственного регистратора. При этом необходимо указать, что чаще всего это бывает банальной ошибкой той организации, которая оказывает услуги по печати договоров, так как она может оказывать данные услуги в больших объемах и человек, отвечающий за печать договоров, может допустить опечатку из-за утомляемости. Ошибки возникают в случаях, когда люди, которые являются сторонами сделки, желая сэкономить на услугах посредников, печатающих договоры, решают напечатать их сами и по своей невнимательности допускают такую ошибку.
В практике наблюдаются случаи, когда цена за данный объект недвижимости явно не соответствует указанной в договоре. Даже учитывая, что в соответствии со ст.424 ГК РФ предполагается свобода заключения договора по любой цене, регистратору, исходя из здравого смысла, становится ясно, что покупка недвижимости по такой цене невозможна. Например, цена может превышать на несколько порядков среднерыночную на данный объект недвижимости. В данном случает становится ясно, что допущена техническая ошибка при составлении договора (например, при его составлении и последующей распечатке «случайно» добавилось несколько лишних нулей к сумме сделки).
У регистратора вызывают подозрение и слишком заниженные цены на объекты недвижимости (чаще всего на квартиры), даже если они одинаковые во всех трех экземплярах. Часто бывает так, что люди преклонного возраста не следят за реалиями рынка недвижимости и при продаже своей недвижимости верят словам покупателей о том, что на вырученную сумму возможно купить себе очень хорошую квартиру в более престижном районе. На деле же может оказаться так, что предложенная за квартиру цена такому престарелому человеку может оказаться даже в 2-3 раза ниже рыночной, и после регистрации такой сделки престарелый человек часто не сможет себе позволить купить даже комнату в самом отдаленном районе города. Регистрация данной сделки может повлечь для престарелых людей серьезные последствия. Даже в случае, если они признают потом данную сделку по решению суда ничтожной, для совершения данных действий им потребуются значительные средства на услуги юристов и упорство, что не всегда бывает у пожилых людей.
.2. Не проставлены подписи в договоре или в одном из экземпляров или в нескольких экземплярах договоров; подписи в разных экземплярах договоров существенно отличаются по написанию.
Наблюдаются случаи, когда подписи одной и той же стороны в разных договорах разительно отличаются, например, подпись покупателя на своем экземпляре и двух других экземплярах (продавца и того, что сдается в архив) - различна.
Наблюдаются также случаи, когда существует четвертая сторона, которой отдается экземпляр договора: 1) или банк (договор купли-продажи квартиры заключен с использованием кредитных средств банка); 2) или кредитный кооперативов; 3) или юридическое лицо (если сторона сделки является работником предприятия, то предприятие может выдать ему заём, и тогда недвижимость или ее часть будет в залоге у предприятия). Банк, или любая другая кредитная организация, или иное юридическое лицо, или физическое лицо (продавец в состоянии предоставить покупателю рассрочку платежа за продаваемый объект недвижимости, например, физическое лицо имеет несколько объектов недвижимости в собственности и при продаже одного ему есть где жить) предельно щепетильно относятся к такого рода нюансам.
Поскольку государственный регистратор не является специалистом-экспертом в области криминалистики и у него нет соответствующей аппаратуры, времени, знаний для проведения исследования почерка, то регистратор не в состоянии определить, подписался ли под данными договорами один человек или это подписи разных людей. Регистратор не обладает полномочиями отправки образцов почерка на экспертизу (по крайней мере, на практике это не делается), поэтому следует приостановка государственной регистрации, так как невозможно идентифицировать человека, подписавшегося под договором.
Одна из причин - простое отсутствие подписи под договором, что не позволяет государственному регистратору выяснить волю сторон при заключении договора, а таковая является существенным условием договора (ст.154 ГК РФ). На практике нет возможности выяснить, какими причинами вызвана данная ситуация: то ли человек не расписался из-за волнения, рассеянности, то ли он не согласен с какими-то условиями предложенного ему для подписания договорам и в последний момент решил не подписывать его, когда уже одна сторона договора его подписала. Такого, чтобы обе стороны забыли подписать договор, практически не бывает, если и бывает, то крайне редко.
.3. В договоре неправильно указаны площади и названия (адреса) объектов недвижимости, которые продаются, покупаются или подлежат обмену. Такие ошибки возникают довольно часто. Объяснить их бывает довольно сложно, можно предположить, что заявители передают друг другу копии договоров и сами пытаются составить новый договор, используя за основу старый и забывая изменить всю информацию, связанную с объектом недвижимого имущества. В соответствии с.6 ст.12 Закона о государственной регистрации и Постановления Правительства РФ об утверждения правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним каждый объект недвижимого имущества имеет адрес и другие характеристики. Случаи, когда неправильно указана площадь (Приложение 1) в договорах и случаи, когда неправильно указаны адреса объектов недвижимости (например, в одном договоре купли-продажи указан один объект недвижимости, а в другом - другой), подлежат отказу в государственной регистрации, так как невозможно идентифицировать объект недвижимого имущества, на который поданы документы для регистрации прав собственности и перехода таких прав.