Дипломная работа
Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним
Введение
Актуальность данного исследования обуславливается существованием большого объема теоретически несогласованных вопросов и правоприменительных проблем в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Новая система правового регулирования в сфере недвижимости появилась и развивается в соответствии с проводимыми в России социально-экономическими реформами, и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является важнейшим элементов новой системы. Основные положения о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Гражданским кодексом РФ. Специальный закон, определяющий случаи и порядок осуществления государственной регистрации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о государственной регистрации) был принят в 1997 г. и введен в действие с 1998г.
Ранее, до принятия Закона о государственной регистрации, в РФ действовали разрозненные положения, которые регулировали регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости. Отсутствовали единое правовое регулирование, единая система регистрирующих органов и единый порядок осуществления государственной регистрации.
Единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок обеспечивает устойчивость гражданского оборота недвижимости; защищает права и законные интересы физических и юридических лиц - участников оборота недвижимости; создает эффективные механизмы государственного управления рынком недвижимости (в т.ч. механизмы наполнения государственного бюджета); формирует единую информационную базу объектов и субъектов прав на недвижимость.
К сожалению, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним характеризуется декларативностью, неконкретностью положений, отсутствием регламентации некоторых (весьма важных) теоретических и практических вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Практика применения норм о регистрации обнаружила недостатки Закона о государственной регистрации (в т.ч. противоречия положений Закона о государственной регистрации государственным нормативно-правовым актам), детерминированные неопределенностью законодательства и выработанными в науке мнениями, которые предопределяют нерешенность проблем, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ощущается недостаток в специальной литературе, в научно-практических комментариях Закона о государственной регистрации; существует немногочисленная арбитражная практика по делам о государственной регистрации, но отсутствуют обзоры судебной практики высшей судебной инстанции (по делам судов общей юрисдикции).
Определенные теоретические проблемы рассматривались ещё российскими дореволюционными цивилистами Л.А.Кассо, И.А.Покровским, Ф.Шершеневичем и др. В современной российской юриспруденции, за исключением работ В.А.Алексеева, И.К.Воронина, А.В.Волынцевой, М.Р.Дзуцевой, Е.А.Емельяновой, М.С.Игнатовой и др., до сих ощущался недостаток теоретического материала о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с вышеназванными причинами представляется актуальным и важным выбор темы исследования «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе являются правоотношения, регулирующие вопросы недвижимости в российском гражданском праве.
Предметом исследования являются основные теоретические и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав.
Цель данной работы: исследовать проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с поставленной целью предпринята попытка решения следующих задач:
) рассмотреть юридическую природу института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, раскрыть понятие и значение государственной регистрации; установить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обозначить объекты и субъектов государственной регистрации; выявить особенности оснований возникновения и регистрации прав на недвижимое имущество;
) изучить проблемы, возникающие при регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества;
) охарактеризовать и провести анализ причин приостановлений государственной регистрации в деятельности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан;
) изучить судебную практику и случаи приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требующие судебного вмешательства, по Республике Татарстан.
Эмпирическая база исследования: материалы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Методы исследования: общенаучный (диалектический) метод познания; эмпирический (исследование судебных решений) метод; теоретические методы: комплексный подход, исторический метод, нормативно-логический, сравнительно-правовой и системно-правовой.
Источники исследования. Теоретическую основу работы составили труды ученых-правоведов В.А.Алексеева, Е.А.Емельяновой, И.К.Воронина, А.В.Волынцевой, Д.В.Виноградова, И.П.Пискова, О.Д.Епифанова, А.А.Завьялова. Р.С.Бевзенко, А.Б.Карлина, А.Р.Кирсанова, И.Е.Манылова, М.Г.Пискуновой, С.В.Полениной.
Использовались такие нормативно-правовые акты, как Гражданский Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.
Использовались материалы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, связанные со случаями приостановлений государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретическая значимость работы заключается в комплексном исследовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одного из элементов, входящих в состав механизма государственного регулирования на рынке недвижимости. В частности, выделены особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества.
Практическая значимость результатов исследования. Выводы и предложения, сделанные в работе по проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства и правоприменительной практики, в научных исследованиях, в учебном процессе, в практике работы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Глава 1. Гражданско-правовой аспект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
недвижимый имущество сделка судебный
1.1 Юридическая природа, субъекты, объекты, общие проблемы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Вопрос о правовой природе государственной регистрации пользуется особым вниманием. Федеральный закон о государственной регистрации посвящает определению государственной регистрации прав на недвижимое имущество статью 2, в которой государственная регистрация определяется в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В.А.Алексеев напоминает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современной юриспруденции рассматривается как правовой институт и как юридический акт.
В качестве правового института государственная регистрация является совокупностью правовых норм для регулирования общественных отношений с целью признания и подтверждения специальными органами государства прав на недвижимость и обременений прав на недвижимость. Данные отношения можно охарактеризовать как административно-правовые.
Содержание административно-правовых отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти проводят юридическую экспертизу представленных документов, проверяют законность сделки; затем решают или регистрировать, или приостановить регистрацию, или отказать в регистрации прав на недвижимое имущество. Данные отношения связаны также с имущественными отношениями, которые регулируются гражданским, водным, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, так как осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется гражданским, водным, земельным и др. отраслями законодательства.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, представляя административно - правовое решение, может рассматриваться также как юридический акт. Юридическое значение такого акта заключается в том, что государственная регистрация по закону определяет наступление юридических последствий, которые связаны с возникновением, изменением и прекращением прав на недвижимость. Значение акта государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом заключается в следующем: договор считается заключенным и возникает право у покупателя недвижимости с даты внесения необходимых записей в Единый государственный реестр. Принятие акта государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом означает: 1) с государственной регистрацией вступает в силу обременение права на недвижимость (сервитут, аренда и т.д.); 2) с даты государственной регистрации прекращаются права на недвижимое имущество, возникшие ранее.
Акт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней признается завершающим, обязательным элементом юридического факта, в результате чего возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимое имущество. В соответствии с Законом о государственной регистрации акт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней считается единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Среди исследователей проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним распространена точка зрения, согласно которой с позиций правового регулирования нормы, регулирующие государственную регистрацию, обладают внутренним единством и образуют особый правовой институт, подчеркивает О.Д.Епифанов. Его истоки лежат в гражданском праве, сам процесс государственной регистрации в наибольшей степени регулируется правом административным, при осуществлении государственной регистрации применяются нормы ряда других отраслей законодательства: земельного, жилищного, семейного, налогового и др.
Если допустить, что государственная регистрация прав регулируется одной из главных для нее отраслей права - гражданским или административным, то с учетом установленного ст.71 и 72 Конституции РФ распределения предметов ведения и полномочий, в которых гражданское законодательство отнесено к ведению Федерации, а административное и административно-процессуальное - к совместному ведению Федерации и ее субъектов, возможно принципиальное изменение системы законодательного и нормативно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при акценте на гражданское или в противовес этому - административное законодательство. В первом случае государственная регистрация окажется в ведении Федерации, во втором - в совместном ведении Федерации и субъектов Федерации.
Это различие напрямую отразилось в становлении современной системы государственной регистрации. Первоначально (до принятия ГК РФ) значительные правотворческие и регулирующие функции в этой сфере принадлежали субъектам Федерации, а в дальнейшем (после принятия ГК РФ) и выстраивания существующей вертикали власти система была централизована и в настоящее время трансформировалась в федеральную структуру. По сути гражданско-правовые основания государственной регистрации по мере своего развития предопределили организационно-структурную и административно-правовую составляющую института государственной регистрации. Структура органов государственной власти, ее осуществляющих, вслед за гражданским законодательством трансформировалась из децентрализованной в жестко централизованную - федеральную. Соответствующим образом изменилось и административно- правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то изучение имеющих здесь место проблем обычно происходит либо с позиций гражданского, либо административного права, а также в рамках комплексных исследований, где преимущественно акцентируются проблемы этих двух отраслей.
Соотношение этих позиций близко к характеристике государственной регистрации прав с использованием категорий формы и содержания. Содержательно государственная регистрация сводится к установлению особого правового режима в сфере гражданско-правовых отношений, который с точки зрения формы обеспечивается публично-правовым актом регистрации. Форма и содержание неразрывны, поэтому отнесение государственной регистрации к числу институтов одного лишь гражданского или одного лишь административного права нельзя считать справедливым, поэтому существует точка зрения, в соответствии с которой отношения в сфере государственной регистрации имеют двойственную гражданско-правовую и административно-правовую природу. Есть основания утверждать о комплексном характере правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который включает в себя в основном нормы гражданского и административного права, смежных отраслей, в которых регулируются вопросы оборота различных категорий недвижимости.
В качестве правового института государственная регистрация прав являет собой межотраслевой институт права, регулирующий имеющую свои отличительные признаки отношения, возникающие при приобретении и реализации прав на недвижимость и сделок с ней и их обязательной регистрацией в определенных законодательством органах государственной власти или организациях, наделенных их полномочиями и осуществляющими их функциями.
В научной литературе появилось немало предложений о формировании новых отраслей права. Каждое из этих предложений базировалось на наличии развитого законодательного регулирования общественных отношений, которые должны были послужить объектом регулирования новых отраслей. Такого рода предложения коснулись и государственной регистрации прав. Например, А.Р. Кирсанов, базируясь на наличии развитого законодательного регулирования отношений, в которых осуществляется государственная регистрация, а также учитывая динамику становления органов государственной власти, ее осуществляющих, пришел к выводу о том, что в стране активно формируется еще одна самостоятельная отрасль права - регистрационное. Наличие же в Федеральном законе о регистрации положений, касающихся общих вопросов государственной регистрации и норм, регулирующих регистрацию отдельных видов имущества, было истолковано им как основание для выделения общей и особенной частей регистрационного права.
Постановка такого вопроса выглядит довольно проблематично, поскольку в государственно-управленческой практике и современном законодательстве существует достаточно много разновидностей государственной регистрации, в частности, помимо государственной регистрации прав - это государственная регистрация юридических лиц, индивидуального предпринимателя и целый ряд других.