Задача 11. Проанализировать инвестиционные качества недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Инвестор рассчитывает получить 15 % на вложенный собственный капитал, коэффициент ипотечной задолженности – 60 %, самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 450 000 д.е. на 10 лет под 13 % с ежегодным погашением. Площадь недвижимости, предназначенная для сдачи в аренду, – 400 кв. м, годовая ставка арендной платы – 450 д.е. за 1 кв. м, коэффициент потерь – 11%, операционные расходы – 35% действительного валового дохода.

Задача 12. Коэффициент ипотечной задолженности –70 %, вложенный собственный капитал – 950 000 д.е. Ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 14 % с ежемесячным погашением. Рассчитать ежемесячный платеж банку и годовые расходы по обслуживанию долга.

Задача 13. Под объект недвижимости стоимостью 750 000 д.е. предоставлен ипотечный кредит на 10 лет, с ежемесячным погашением под 13 %, коэффициент ипотечной задолженности – 80 %. Рассчитать в 25-м платеже банку суммы, идущие на погашение кредита и в доход банка.

Задача 14. Оценить недвижимость методом капитализации дохода на основе следующей информации. Чистый операционный доход – 1 200 000 д.е., требуемая инвестором ставка доходности на вложенный собственный капитал – 10 %, для приобретения недвижимости можно получить кредит на 25 лет под 13 % годовых, коэффициент ипотечной задолженности 80 %. Кредит погашается:

а) ежемесячными платежами;

б) ежегодными платежами;

в) в момент перепродажи.

Задача 15. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно 2 500 000 д.е. чистого операционного дохода. Под объект четыре года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15 000 000 д.е. на 25 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Через шесть лет объект можно будет продать за 14 000 000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 14 % дохода.

Задача 16. Оценить объект недвижимости. Чистый операционный доход – 2 000 000 д.е., коэффициент ипотечной задолженности – 60 %, срок кредитования – 25 лет; процентная ставка – 10 %, ежемесячное погашение. Через шесть лет объект можно продать на 30 % дешевле. Ставка дохода инвестора – 13%.

Задача 17. Определить стоимость недвижимости, применяя традиционную технику ипотечно-инвестиционной постоянной. Известно, что для покупки был взят кредит на сумму 6 000 000 д.е. под 9 % годовых на 7 лет. Погашение кредита осуществляется ежегодно в размере 1 500 000 д.е., предполагается, что после 4-летнего периода объект будет продан за 6 900 000 д.е. Чистый операционный доход от объекта составляет 1 800 000 д.е. При этом инвестор рассчитывает получить 15 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 18. Определить стоимость недвижимости, применяя традиционную технику ипотечно-инвестиционной постоянной. Известно, что для покупки был взят кредит на сумму 2 500 000 д.е. под 12 % годовых на 5 лет. Погашение кредита осуществляется ежегодно в размере 800 000 д.е., предполагается, что после 3-летнего периода объект будет продан за 2 800 000 д.е. Чистый операционный доход от объекта составляет 1 000 000 д.е. При этом инвестор рассчитывает получить 14 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 19. Определить стоимость недвижимости, применяя традиционную технику ипотечно-инвестиционной постоянной. Известно, что для покупки был взят кредит на сумму 8 000 000 д.е. под 10 % годовых на 12 лет. Погашение кредита осуществляется ежегодно в размере 1 000 000 д.е., предполагается, что после 8-летнего периода объект будет продан за 9 200 000 д.е. Чистый операционный доход от объекта составляет 1 500 000 д.е. При этом инвестор рассчитывает получить 13 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 20. Определить стоимость недвижимости, с применением общего коэффициента капитализации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 1 800 000 д.е. Доля заемных средств составляет 70 %. Срок амортизации кредита – 20 лет под 10 % годовых. Через 10 лет предполагается снижение стоимости объекта недвижимости на 10 %. При этом инвестор рассчитывает получить 13 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 21. Определить стоимость недвижимости, с применением общего коэффициента капитализации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 750 000 д.е. Доля заемных средств составляет 60 %. Срок амортизации кредита – 18 лет под 9 % годовых. Через 9 лет предполагается увеличение стоимости объекта недвижимости на 10 %. При этом инвестор рассчитывает получить 12 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 22. Определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 2 500 000 д.е. Доля заемных средств составляет – 70 %. Срок амортизации кредита – 22 года под 9 % годовых. Через 15 лет предполагается увеличение стоимости объекта недвижимости на 20 %. При этом инвестор рассчитывает получить 14 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 23. Определить стоимость недвижимости с применением коэффициента стабилизации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 500 000 д.е. Доля заемных средств составляет 50 %. Срок амортизации кредита – 10 лет под 15 % годовых. Через 7 лет предполагается увеличение стоимости объекта недвижимости на 12 %. Инвестор рассчитывает получить 17 % нормы отдачи собственного капитала. Увеличение дохода за период составит 15 %.

Задача 24. Определить стоимость недвижимости с применением коэффициента стабилизации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 1 120 000 д.е. Доля заемных средств составляет 70 %. Срок амортизации кредита – 15 лет под 10 % годовых. Через 10 лет предполагается увеличение стоимости объекта недвижимости на 8 %. Инвестор рассчитывает получить 12 % нормы отдачи собственного капитала. Увеличение дохода за период составит 13 %.

Задача 25. Определить стоимость недвижимости с применением коэффициента стабилизации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 900 000 д.е. Доля заемных средств составляет 60 %. Срок амортизации кредита – 10 лет под 15 % годовых. Через 5 лет предполагается увеличение стоимости объекта недвижимости на 8 %. Инвестор рассчитывает получить 12 % нормы отдачи собственного капитала. Увеличение дохода за период составит 10 %.

Задача 26. Оценить стоимость недвижимого имущества, чистый операционный доход которого в течение ближайших 10 лет составит 1 200 000 д.е. В конце 10-го года объект можно будет продать за 6 000 000 д.е. Инвестор получил ипотечный кредит в сумме 5 400 000 д.е. на 25 лет под 10 % с ежемесячным погашением. Ставка дохода на вложенный капитал составляет 13 %.

Задача 27. Оценить стоимость недвижимого имущества, чистый операционный доход которой в течение ближайших 8 лет составит 600 000 д.е. В конце 8-го года объект можно будет продать за 2 500 000 д.е. Инвестор получил ипотечный кредит в сумме 2 000 000 д.е. на 15 лет под 13 % с ежемесячным погашением. Ставка дохода на вложенный капитал составляет 15 %.

Задача 28. Оценить стоимость недвижимого имущества, чистый операционный доход которого в течение ближайших 5 лет составит 200 000 д.е. В конце 5-го года объект можно будет продать за 600 000 д.е. Инвестор получил ипотечный кредит в сумме 500 000 д.е. на 10 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Ставка дохода на вложенный капитал составляет 14 %.

Задача 29. Определить стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого составляет 750 000 д.е. Под объект 3 года назад был получен кредит в сумме 5 600 000 д.е. на 15 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Через 7 лет объект может быть продан за 6 200 000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 16 % дохода.

Задача 30. Определить стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого составляет 300 000 д.е. Под объект 2 года назад был получен кредит в сумме 1 200 000 д.е. на 8 лет под 13 % с ежемесячным погашением. Через 2 года объект может быть продан за 1 500 000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 15 % дохода.

8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Необходимость применения в оценочной практике показателей экономической эффективности инвестиционных проектов обусловлена целым рядом причин.

Во-первых, необходимость в таком анализе возникает в том случае, если проект предполагается частично или полностью финансировать за счет банковского кредита. Расчет и сравнение рассчитанных показателей с необходимыми критериями позволяет оценить возможность своевременного погашения заемных средств, определить устойчивость проекта к изменению рыночной ситуации.

Во-вторых, инвестиционный проект может оцениваться как один из элементов собственности. Оценка рыночной стоимости капитальных вложений как формы реальных инвестиций требует знания приемов оценки экономической эффективности проектов.

В-третьих, приемы расчета показателей инвестиционной привлекательности проектов используются для принятия важнейших оценочных решений, таких как расчет ставки дисконтирования методом рыночной экстракции, корректировка безрисковой ставки доходности с учетом рыночной ставки реинвестирования, анализ остаточного срока жизни актива и т.д.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. [21].

Привлекательность инвестиционного проекта, в частности недвижимости, оценивается по большому числу факторов и критериев, таких как:

• ситуация на рынке инвестиций;

• состояние финансового рынка;

• профессиональные интересы и навыки инвестора;

• финансовая состоятельность проекта;

• геополитический фактор и т.д.

Суть оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости. Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о размере первоначальных инвестиций, характере возмещения затрат за счет доходов, генерируемых проектом, а также о соответствии уровня получаемого дохода, степени риска вследствие неопределенности достижения конечного результата [14].

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

• изменение стоимости денег во времени;

• инфляционные процессы;

• возможность альтернативного инвестирования;

• необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Потенциальному собственнику необходимо:

1) определить срок, требуемый для возврата первоначальной инвестированной суммы;

2) рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

3) оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Показатели инвестиционной привлекательности

Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании таких показателей, как:

• период окупаемости;

• чистая текущая стоимость доходов;

• ставка доходности проекта;

• внутренняя ставка доходности проекта;

• модифицированная ставка доходности;

• ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Рассмотрим эти показатели более подробно.

8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Алгоритм расчета срока окупаемости

1. Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения.

2. Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины.

3. Определить срок окупаемости (Т_ок) по формуле

, (8.1)

где Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости [14].

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Пример. Объект недвижимости требует вложений в размере 5 500 д.е., доходы составляют: в 1-й год – 1 200 д.е., во 2-й год – 1 250 д.е., в 3-й год – 1 500 д.е., в 4-й год – 1 750 д.е., в 5-й год – 1800 д.е. Определить период окупаемости проекта, если ставка дисконтирования составляет 8 %.

Решение.

1. рассчитаем накопленный дисконтированный денежный поток:

2) = 4,7 года.

_{Ответ. Период окупаемости проекта составит 4,7 год.}

8.2. Чистая текущая стоимость доходов

Чистая текущая стоимость доходов – это разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции. Этот показатель позволяет принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Алгоритм расчета чистой текущей стоимости доходов (NPV)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

• для разовых инвестиций расчет чистой текущей стоимости доходов можно представить следующим образом:

; (8.2)

• при последовательном финансировании чистую текущую стоимость доходов определяют по следующей формуле:

, (8.3)

где Р_t – годовые денежные поступления в период t;

t – порядковый номер года в будущем;

n – продолжительность расчетного периода;

i – ставка дисконтирования;

K_j – годовые денежные затраты в период j;

j – порядковый номер года вложения капитала;

m – продолжительность расчетного периода вложения капитала.

Если NPV – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. Положительная величина NPV показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора.

Недостатки показателя

1. Абсолютное значение NPV при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина NPV зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Пример. Объект недвижимости требует вложений в размере 5 500 д.е., доходы составляют: в 1-й год – 1 200 д.е., во 2-й год – 1 250 д.е., в 3-й год – 1 500 д.е., в 4-й год – 1 750 д.е., в 5-й год – 1800 д.е. Определить чистую текущую стоимость доходов, если ставка дисконтирования составляет 8 %.

Решение.

1) рассчитаем накопленный дисконтированный денежный поток: