Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и, таким образом, долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки [14].

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости и рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости (табл. П. 2.1).

Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета (табл. П. 2.1). Реверсия, или выручка от перепродажи, оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности выглядит следующим образом:

, (7.8)

где С_он – стоимость недвижимости;

ИК – ипотечный кредит;

ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – расходы по обслуживанию долга;

С_n/n – цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИК_n – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVAF – фактор текущей стоимости аннуитета по ставке дохода на собственный капитал (табл. П. 2.1);

PVF – фактор текущей стоимости реверсии по ставке дохода на собственный капитал (табл. П. 2.1);

R _c.к. – ставка дохода на собственный капитал;

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год:

, (7.9)

где d – рост (снижение) стоимости собственности за год.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа – метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал [12].

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений объективно полученные оценки являются приближенными.

Пример. Определить стоимость недвижимости, применяя традиционную технику ипотечно-инвестиционной постоянной. Известно, что для покупки был взят кредит на сумму 2 500 000 д.е. под 10 % годовых на 15 лет. Погашение кредита осуществляется ежегодно в размере 250 000 д.е., предполагается, что после 7 летнего периода объект будет продан за 2 550 000 д.е. Чистый операционный доход от объекта составляет 280 000 д.е. При этом инвестор рассчитывает получить 12 % нормы отдачи собственного капитала.

Расчет.

1) =5,3349;

2) =250 000×5,3349 =1 333 750 д.е.;

3) ;

4) ;

5) =

=2 500 000+4,5637×(280 000 – 250 000)+0,4523×(2 550 000 – 1 333 750) =

=3 187 021 д.е.

Ответ. Стоимость недвижимости составляет 3 187 021 д.е.

7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

• ипотечно-инвестиционную технику Эллвуда;

• метод инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.

Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:

, (7.10)

где R_к – общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y_e – ставка дохода на собственный капитал³;

M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

P– доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет:

. (7.11)

– фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал (табл. П. 2.1);

R_m – ежегодная ипотечная постоянная (табл. П. 2.1);

D₀ –изменение стоимости собственности за анализируемый период;

D_i – изменение дохода за анализируемый период;

j – коэффициент стабилизации дохода.

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз:

. (7.12)

При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен базовому коэффициенту капитализации:

. (7.13)

Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности. Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период [16].

Пример. Определить стоимость недвижимости, с применением коэффициента стабилизации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 50 000 д.е. Доля заемных средств составляет 70 %. Срок амортизации кредита 25 лет под 9 % годовых. Через 10 лет предполагается уменьшение стоимости объекта недвижимости на 20 %. Инвестор рассчитывает получить 16 % нормы отдачи собственного капитала. Увеличение дохода за период составит 17 %.

Решение.

1) ;

2) ;

₃₎ ;

₄₎

₌0,16-0,7×(0,16+0,1794×0,0469-0,1018)-(-0,2)×0,0469=0,1227;

5) =

=0,0469×(12,93-6,25)=0,3133;

5) =0,1165;

6) =429 185 д.е.

Ответ. Стоимость недвижимости составит 429 185 д.е.

Тест

1. Ипотечный кредит – это:

а) долгосрочный кредит, получаемый под залог на покупку недвижимости;

б) долгосрочный кредит, получаемый на покупку недвижимости под залог приобретаемого объекта;

в) долгосрочный кредит, получаемый под залог недвижимости на любые цели;

г) долгосрочный кредит, получаемый под залог на любые цели.

2. Ипотечно-инвестиционный анализ – это:

а) анализ кредитоспособности заемщика;

б) анализ инвестиционных качеств объекта кредитования;

в) выбор вида ипотечного кредита;

г) доходный подход к стоимостной оценке недвижимости;

д) выбор условий кредитования.

3. Коэффициент ипотечной задолженности – это:

а) доля ипотечного кредита в стоимости недвижимости;

б) отношение первоначально полученного ипотечного кредита к стоимости недвижимости;

в) доля ежегодных выплат ипотечному банку в стоимости в годовом чистом операционном доходе.

4. Ипотечная постоянная – это:

а) процент ежегодных выплат на единицу полученного кредита;

б) процент ежемесячных выплат на единицу полученного кредита;

в) процентная ставка по ипотечному кредиту;

5. Произведение ипотечной постоянной, коэффициента ипотечной задолженности и коэффициента покрытия долга – это:

а) коэффициент капитализации;

а) процентная ставка по ипотечному кредиту;

в) коэффициент покрытия долга;

г) ставка дисконтирования.

6. Коэффициент покрытия долга – это:

а) соотношение чистого операционного дохода и расходов по обслуживанию долга;

б) соотношение действительного валового и чистого операционного дохода;

в) соотношение операционных расходов и расходов но обслуживанию долга.

г) соотношение ипотечного кредита и собственного капитала;

д) соотношение ипотечного кредита и стоимости недвижимости;

7. Для оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, коэффициент капитализации рассчитывается методами:

а) разделения составляющих и рыночной экстракции;

б) кумулятивного построения и рыночной экстракции;

в) рыночной экстракции и инвестиционной группы;

г) инвестиционной группы и методом коэффициента покрытия долга.

8. При оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, коэффициент капитализации применяется:

а) к денежным поступлениям на собственный каптал;

б) потенциальному валовому доходу;

в) действительному валовому доходу;

г) чистому операционному доходу.

9. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предусматривает погашение по схеме:

а) перечисление банку равновеликих платежей, включающих погашение кредита и выплату процентов;

б) выплату процентов в течение срока кредитования и погашение всего долга в конце установленного срока;

в) пропорциональное погашение долга с начислением процентов на остаток задолженности;

г) выплату процентов и погашение всего долга в конце установленного срока одним платежом.

10. Если инвестор привлекает самоамортизирующийся ипотечный кредит, расчет коэффициента капитализации методом инвестиционной группы не предполагает использования показателя:

а) удельного веса собственного капитала;

б) удельного веса ипотечного кредита;

в) ставки дохода на собственный капитал;

г) процентной ставки по ипотечному кредиту;

д) ипотечную постоянную.

11. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа предполагает дисконтирование денежных поступлений на собственный капитал и выручки от перепродажи недвижимости в конце прогнозного периода на основе:

а) порядка погашения ипотечного кредита.

б) ежегодного начисления процента;

в) ежемесячного начисления процента.

12. Если ставка дохода инвестора на вложенный в недвижимость собственный капитал выше ставки дохода от недвижимости в целом, то финансовый леверидж можно оценить как:

а) нейтральный;

б) положительный;

в) отрицательный.

13. Если инвестор для сохранения положительного финансового левериджа уменьшает размер ежегодного платежа банку, срок кредитования при сохранении других условий:

а) уменьшится;

б) не изменится;

в) увеличится.

Задачи

Задача 1. Рассчитать ежемесячные платежи в погашение самоамортизирующего кредита, представленного в сумме 25 000 000 д.е. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12 %.

Задача 2. Рассчитать ипотечную постоянную для кредита, выданного в сумме 9 000 000 д.е. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12 % с ежемесячным погашением.

Задача 3. По кредиту, выданному на 18 лет под 14 % с ежемесячным погашением, предусмотрены разовые платежи в размере 762 230 д.е. Рассчитать сумму полученного кредита.

Задача 4. По условиям кредитного договора заемщик должен уплачивать в течение четырех лет ежегодно по 2 500 000 д.е. для погашения кредита, выданного под 12 % с ежегодным погашением. Какую сумму должен заемщик банку на анализируемую дату?

Задача 5. Самоамортизирующийся кредит в сумме 6 000 000 д.е., выданный на 15 лет, предусматривает ежемесячный взнос в размере 75 900 д.е. Рассчитать ставку банковского процента.

Задача 6. Самоамортизирующийся кредит в сумме 7 500 000 д.е. выдан на 20 лет под 13 % с ежегодным погашением. Рассчитать на конец 14 года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.

Задача 7. Составить график ежегодных выплат банку по кредиту, полученному в сумме 12 000 000 д.е. под 12 % годовых на три года, если по условиям погашения сумма кредита возвращается ежегодно равными долями с начислением процентов на остаток задолженности.

Задача 8. Составить график ежегодных выплат банку по кредиту, полученному в сумме 3 000 000 д.е. под 10 % годовых на три года, если по условиям погашения:

а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основной долг погашает в конце 4-го года одним платежом;

б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями с начислением процентов на остаток задолженности;

в) кредит самоамортизируется;

г) кредит и проценты уплачиваются одним взносом в конце срока кредитования.

Задача 9. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, который стоит 1 000 000 д.е., на основе следующей информации. Чистый операционный доход недвижимости – 150 000 д.е., самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 12 % с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности – 70 %.

Задача 10. Оценить финансовый леверидж для недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Стоимость недвижимости – 1 100 000 д.е., чистый операционный доход объекта – 280 000 д.е. Условия ипотечного кредитования объекта: коэффициент ипотечной задолженности – 70 %, срок кредитования – 10 лет, ставка процента по кредиту – 12 %, погашение – ежемесячное.