Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

=3 333,2+2 777,6+2 314,8+1 929,2+1 607,6+2 344,3=14 306,7 д.е.;

5) =14 306,7–16 100=-1 793,3 д.е.;

6) рассчитаем внутреннюю норму доходности проекта методом интерполяции:

а) обозначим интервал:

б) определим IRR:

,

,

_{х=4,07 %;}

_{в) IRR=12 %+4,07 %=16,07 %.}

_{Ответ. Внутренняя норма доходности составит 16,07 %.}

8.5. Расчет модифицированной ставки доходности проекта

Модифицированная ставка доходности (MIRR) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключаются в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок [21].

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Алгоритм расчета модифицированной ставки доходности (MIRR)

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

3. Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается MIRR по схеме определения внутренней нормы доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Пример. Рассчитать модифицированную ставку доходности для инвестиционного проекта при заданном денежном потоке, представленном в таблице, и безрисковой ликвидной ставке 8 %.

1)8 % - безрисковая ликвидная ставка;

2)продисконтируем затраты по проекту по безопасной ликвидной ставке:

=833,33 д.е.;

3) составим модифицированный денежный поток:

4) выберем произвольную ставку дисконтирования:

_{i=24 %}

=715,44+629,4+634,5=1 979,34 д.е.;

5) =1 979,34–1 633,3=346,01 д.е.;

6) подберем вторую ставку дисконтирования:

_{i=36 %}

=594,77+477+438,45=1 510,22 д.е.;

5) =1 510,22–1 633,33=-123,11 д.е.;

6) рассчитаем внутреннюю норму доходности проекта методом интерполяции:

а) обозначим интервал:

б) определим IRR:

,

,

_{х=8,85 %;}

_{в) MIRR=24 %+8,85 %=32,85 %.}

_{Ответ. Модифицированная ставка доходности составит 32,85 %.}

8.6. Ставка доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Алгоритм расчета ставки доходности финансового менеджмента (FMRR)

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета IRR, на основе модифицированного денежного потока.

. (8.7)

Пример. Рассчитать ставку доходности финансового менеджмента для инвестиционного проекта, при заданном денежном потоке, представленном в таблице, если безрисковая ликвидная ставка – 8 %, а круговая ставка доходности – 12 %.

1) 8 % - безрисковая ликвидная ставка;

2) продисконтируем затраты по проекту по безопасной ликвидной ставке:

=833,33 д.е.;

3)12 % - круговая ставка доходности;

4) рассчитываем суммарную будущую стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности:

=1100×(1+0,12)²=1379,84 д.е.,

=1100×(1+0,12)³=1685,91 д.е.,

=1100×(1+0,12)⁴=2360,28 д.е.;

5) составим модифицированный денежный поток: