Рис. 5.1. Схема процедуры оценки

стоимости недвижимости затратным подходом

5.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате проведения оценки [14].

Стоимость восстановления – представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т.д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.

Стоимость замещения – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения – издержками на создание нового объекта – функционального аналога для оцениваемого, как если бы он был новым [24].

Выбор расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Полные затраты застройщика

Затраты на строительство учитывают прибыль подрядчика – это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя).

5.2.3. Метод аналогов

Метод аналогов основан на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период соответствующий периоду строительства объекта оценки с корректировкой стоимости выбранных аналогов при наличии каких-либо расхождений

5.2.4. Метод количественного обследования

Метод количественного обследования основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

5.3. Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию [13].

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

• строительные работы;

• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

• прочие затраты.

5.3.1. Методы расчета затрат

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Это метод определения стоимости на основе оценки выделенных ресурсов (затрат труда, потребности в строительных машинах, расхода материалов, изделий и конструкций). Применение этого метода допускается на всех стадиях разработки технической документации для строительства: технико-экономических обоснований (ТЭО) инвестиций, проектов детальной планировки (ПДП) объектов жилищно-социального назначения, проектов (эскизных проектов) и рабочей документации.

Для определения сметной стоимости работ ресурсным методом рекомендуется применять формы локальной ресурсной ведомости и локального сметного расчета, локальной сметы.

В качестве исходных данных для определения прямых затрат выделяются следующие ресурсные показатели:

1. трудовые ресурсы:

• затраты труда рабочих-строителей – чел.-ч;

• затраты труда машинистов – чел.-ч;

2) строительные машины:

• данные о времени использования строительных машин – маш.-ч;

3) материальные ресурсы:

• данные о расходе материалов, изделий (деталей) и конструкций (в принятых физических единицах: шт., кв. м, куб. м и др.).

Для определения указанных ресурсов используются следующие источники:

1) сметно-нормативная база – сборники ГЭСН-2001, ТСН, ПОСН, ФОН, ИСН;

2) проектные материалы: ведомости материалов (ВМ), сводные ведомости материалов (СВМ), таблицы спецификаций, данные о затратах труда рабочих и времени использования машин и механизмов в ПОС (проект организации строительства) или ППР (проект производства работ);

3) другие сборники нормативных показателей [10].

Цены на ресурсы принимаются либо средние территориальные (сборники сметных цен Российской Федерации), либо исходя из реальных экономических условий работы подрядчика по согласованию с заказчиком. Кроме того, справки о ценах на строительные ресурсы приводятся в различных информационных изданиях и каталогах: «Стройка», «Строитель», «Строй-Маркет» и др.

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией подобного вида недвижимости на рынке), и зависит от конкретной рыночной ситуации.

На величину прибыли предпринимателя необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства. Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений в современных рыночных условиях.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения стоимости воспроизводства (стоимости замещения):

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод аналогов;

• метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения).

5.2.1. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы: УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС – укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д. [19].

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 кв. м, то формула расчета будет иметь следующий вид:

, (5.3)

где С_вс – стоимость воспроизводства оцениваемого объекта, руб.;

С_м² – стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату, руб. за 1 кв. м;

S_он – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения), кв. м;

К_п – коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранными типичными сооружениями по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К_н – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;

• близость физических характеристик;

• сопоставимый хронологический возраст объектов и т.д.

5.2.2. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

, (5.4)

где С_вс – стоимость воспроизводства здания в целом;

V – объем i-го компонента;

С_i – стоимость единицы объема;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

С_кз – косвенные затраты застройщика;

n – количество выделенных компонентов здания.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• субподряд – основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ, затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам;

• разбивка по профилю работ – профиль аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов;

• выделение затрат – предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.