Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального осмотра, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков и (или) в соответствии ТКП 45-1.04-119.
Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов реализуется по формуле:
И = Тфакт / Тнорм
Где, Тфакт - фактический срок службы элемента, равный 3 года;
Тнорм - нормативный срок службы элемента определяемый по ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданиях и сооружений. Порядок проведения».
Расчет физического износа
Таблица 6
|
Наименование конструктивного элемента |
Удельный вес элемента |
% износа конструктивного элемента |
% износа конструктивного элемента расчетный |
|
|
Фундамент |
12% |
0,05% |
0,006% |
|
|
Стены и перегородки |
24% |
0,06% |
0,0144% |
|
|
Перекрытия |
7% |
0,05% |
0,035% |
|
|
Крыша |
2% |
0,3% |
0,006% |
|
|
Полы |
7% |
0,15% |
0,0105% |
|
|
Проемы |
12% |
0,075% |
0,009% |
|
|
Отделочные работы |
17% |
0,15% |
0,0255% |
|
|
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
13% |
0,06% |
0,078% |
|
|
Прочие работы |
6% |
0,1% |
0,006% |
|
|
ИТОГО |
100% |
0,1589% |
Так как функциональный и взвешенный износы не учитываются , то накопленный износ равен физическому износу и составляет 0,1589 %. Базовой для расчета денежного эквивалента накопленного и износа является сумма стоимости замещения, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.
Расчет накопленного износа
Таблица 7
|
№ п/п |
Вид затрат |
Сумма |
|
|
1 |
Стоимость замещения, руб. |
143015 |
|
|
2 |
Косвенные затраты, руб. |
2860 |
|
|
3 |
Прибыль предприятия, руб. |
21452 |
|
|
4 |
Накопленный износ |
0,1589 |
|
|
Накопленный износ, руб. |
AD |
265,89 |
|
|
Накопленный износ, дол. США. |
126,6 |
Расчет рыночной стоимости
Таблица 8
|
№ п/п |
Вид затрат |
Сумма |
|
|
1 |
Стоимость замещения, руб |
143015 |
|
|
2 |
Косвенные затраты, тыс. руб |
2860 |
|
|
3 |
Прибыль предприятия, руб |
21452 |
|
|
4 |
Накопленный износ |
265,89 |
|
|
Рыночная стоимость, руб. |
167592 |
||
|
Рыночная стоимость, дол. США. |
79848 |
Таким образом, рыночная стоимость данной квартиры, определенная по состоянию на 20.11.2018г, без учета НДС составляет 79848 (семьдесят девять тысяч восемьсот сорок восемь) дол. США., что в пересчете по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки составляет 167593 (сто шестьдесят семь тысяч пятьсот девяноста три) белорусских рубля.
13. Основание итоговой рыночной прибыли
На данном этапе, для достижения окончательной оценки стоимости оценивалась достоверность полученных данных, условия получения данных, сопоставлялись данные, полученные из разных источников. Проведена проверка изготовленных расчетов.
При выборе весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки исходили из следующих соображений. Местоположение, характеристики, функциональное назначение объекта оценки, а также мотивы приобретения:
- Сравнительный метод - 0,4
- Затратный метод - 0,3
- Доходный метод - 0,3
Сравнительный метод базируется на информации о предложениях и продажах объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки. При этом предполагается, что покупатель и продавец осуществляют сделки купли-продажи на рынке недвижимости, опираясь на информацию об аналогичных сделках. При расчете объекта оценки сравнительным методом, в качестве объектов-аналогов принимались объектов недвижимости, выставленные на продажу на текущий момент времени. При проведении корректировок оценщики максимально учли все основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Основной акцент при определении рыночной стоимости недвижимости делается на сравнительный метод, так как он основан на сопоставлении стоимости объектов аналогов, тем самым отражает наиболее вероятную стоимость объекта. Поэтому для этого метода был выбран наибольший весовой коэффициент - 0,4.
По той причине, что в основе доходного подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация присваивается коэффициент - 0,3.
Вследствие того, что затратный подход имеет ряд ограничений при оценке объектов из-за трудностей связанных с изменением величины накопленного износа, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости.
На основании произведенного анализа вторичного рынка жилых помещений, а также выполненных расчетов был получен следующий результат: рыночная стоимость оцениваемого объекта - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: п. Лесной, д. 34 кв. 14 - составляет 56580 дол. США.
Окончательный расчет рыночной стоимости
Таблица 9
|
№ п/п |
Наименование показателя |
Объект оценки |
|
|
1 |
Результат доходного метода, дол. США без учета НДС |
35 280 |
|
|
2 |
Результат сравнительного метода, дол. США без учета НДС |
63 870 |
|
|
3 |
Результат затратного метода, дол. США без учета НДС |
68 138 |
|
|
4 |
Весовой коэффициент для доходного метода |
0,3 |
|
|
5 |
Весовой коэффициент для сравнительного метода |
0,4 |
|
|
6 |
Весовой коэффициент для затратного метода |
0,3 |
|
|
7 |
Рыночная стоимость, дол. США без учета НДС |
56 573,4 |
|
|
8 |
Рыночная стоимость1 м2, дол. США без учета НДС |
901 |
|
|
9 |
Итоговая рыночная стоимость, дол. США без учета НДС (округленно) |
56 580 |
|
|
10 |
Итоговая рыночная стоимость, бел. руб. без учета НДС |
118 5 |
Список используемой литературы
1. Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь».
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь.
3. СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения», утвержденный постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 20 января 2011 г. № 2.
4. СТБ 52.2.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков», утвержденный постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики от 20 января 2011 г. № 2.
5. СТБ 52.3.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества.
6. ТКП 52.3.01-2015 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест как объектов недвижимого имущества».
7. ТКП 45-1.04-119-2008 (02250) Здания и сооружения. Оценка степени физического износа.
Приложение