Курсовая работа: Оценка объекта недвижимости (на примере квартиры поселка Лесной)

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

Для анализа наиболее эффективного использования объекта использован метод прямой капитализации. Рыночная стоимость определяется по формуле:

V=NOI/R0

где NOI - годовой чистый операционный доход;

R0 - коэффициент капитализации

V= 4653/0,135= 34467 дол. США

Расчет приведен в таблице 3

Таблица 3

9. Выбор метода оценки

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональным оценщиком применяться специальные методы оценки недвижимости.

Стоимость объектов оценки определяется с использованием следующих подходов:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта.

Рыночный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все вышеуказанные подходы основаны на применении методов оценки недвижимости.

Метод капитализации доходов используется в том случае, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут сильно отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти заранее прогнозируемыми темпами.

Метод дисконтирования будущих доходов применяется, когда будущие доходы могут быть весьма точно определены, а также ожидается их существенное отличие от текущих по причине влияния самых различных факторов.

Величина накопленного совокупного износа в случае применения затратного подхода - понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Принимать во внимание износ объекта означает проводить так называемую корректировку стоимости вновь воспроизведенного, например, здания для определения стоимости оцениваемого объекта (может применяться при оценке ущерба того или иного имущества).

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки, а стоимости замещения , соответственно - издержками на создание так называемого объекта аналога.

10. Расчет стоимости выбранными методами

Расчет стоимости доходным методом.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтирования потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между владельцем недвижимости и покупателем.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямая капитализация доходов;

- дисконтированные денежные потоки.

Метод прямой капитализации - стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем её корректировки на риски.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется когда денежные потоки поступают неравномерно или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяться с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

Расчет чистого годового операционного дохода

Расчет годового чистого операционного дохода производиться в следующей последовательности:

- определяется годовой и потенциальный валовой доход;

- определяются годовые потери арендной платы;

- определяется годовой действительный валовой доход;

- определяются годовые операционные расходы;

- определяется годовой чистый операционный доход;

- определяется коэффициент операционных расходов и коэффициент чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (PGI)- максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Состоит из:

- договорной арендной платы по занятой арендаторами площади;

- рыночной арендной платы по незанятой арендаторами площади, используется для занятых собственником площадей;

- скользящего дохода, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения установленные договором аренды;

- прочие доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и не связанных со сдачей площадей в аренду.

Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI = S x 12 x Ap

Где S - площадь застройки, м2;

12 - количество месяцев в году; Ар - арендная ставка (6,5 дол. США).

PGI = 62,8 x 12 x 6,5 =4898 дол. США

Потери арендной платы (V&L) - потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости, неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. В расчет величины незанятости площадей и неуплаты арендной платы приняты 10% от потенциального валового дохода.

V&L= PGI х 10%=4898х10%=490 дол. США

Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле:

EGI= PGI - V&L

EGI= 4898-490=4408 дол. США

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные доходы (ОЕ) включают в себя:

- постоянные расходы, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;

- переменны расходы, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;

- расходы на замещение, необходимые для замены быстро изнашиваемых элементов.

Операционные расходы определяются по формуле:

OE=FE+VE+RR

Рассчитываем условно

OE=5% PGI = 0,05 х 4898=245 дол. США

Чистый операционный доход (NOI) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (OE) за год (за исключением амортизационных отчислений)

NOI = EGI - OE

NOI =4408-245=4163 дол. США

11. Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

,

Где, MNOI - коэффициент операционных расходов, отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе;

MEGI - коэффициент чистого операционного дохода, отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе;

- количество объектов аналогов.

MEGI = 8

MNOI = NOI / EGI =4163/4408=0,94

Ro = 0,94/8*1=0,118

Расчет стоимости объектов оценки методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными в долговременной перспективе.

Определение стоимости методом прямой капитализации определяется по формуле:

V = NOI / R

Где V - стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - общий коэффициент капитализации, %.

V = 4163/0,118 =35 280 долл. США,

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная доходным методом, на дату оценки 20.11.2018г. в текущих ценах составляет 35 280 (Тридцать пять тысяч двести восемьдесят) долларов США.

Расчет стоимости сравнительным методом

Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Расчет стоимости сравнительным методом оценки (методом сравнительного анализа продаж) производится в следующей последовательности:

- исследование рынка, анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

- определение единиц сравнения, в рамках данного отчета за единицу сравнения принята цена одного квадратного метра помещения;

- сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, анализ конструктивных и объемно-планировочных решений, состояния объекта оценки и объектов аналогов;

- выбор элементов сравнения;

- выбор методов расчета стоимости;

- выбор метода расчета корректировок;

- расчет корректировок по элементам сравнения;

- корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов;

- определение итоговой стоимости объекта оценки

При проведении оценки с использованием сравнительного метода, было проведено исследование рынка недвижимости п. Лесной с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях по продаже объектов, имеющих аналогичное назначение.

Элементы сравнения - это характеристика объекта оценки и объекта аналога, которые приводят к различиям в ценах и учитываться при определении стоимости объекта оценки.

К элементам сравнения относятся имущественные права, условия финансирования, состояния рынка, условия продажи, местоположение, физические и экономические характеристики и др. Сравнение по первым четырем элементам сравнения производятся в строгой последовательности, далее элементы сравнения могут идти в произвольном порядке.

Все корректировки выполняться относительно объекта оценки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучше показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, таким образом, цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.