Курсовая работа: Оценка объекта недвижимости (на примере квартиры поселка Лесной)

При корректировке цен объектов-аналогов корректировки на имущественные права, условия финансирования, состояния рынка не вводились, т.к. состояние объектов-аналогов по этим элементам сравнения аналогичны состоянию объекта оценки.

Корректировка на условия сделки принята 5%, т.к. цена предложения практически всегда выше цены продажи.

Корректировка на завершенность сравнительного процесса рассчитывает настоящую стоимость недополученных доходов по формуле

PV=D*(1-1(1+i/12)n)/i*12

Где, D - месячный чистый операционный доход, равный рыночной арендной ставке;

i - средний коэффициент соотношения чистого операционного дохода к потенциальному валовому доходу и принимаемый 0,75;

n - количество месяцев недополученных доходов.

Объект оценки и все объекты-аналоги завершены строительством, поэтому корректировка на завершённость не делается.

Корректировка на площадь принята от до 5%.

Корректировка на тип объекта принята 5%.

Корректировка на качество отделки продиктована средней стоимостью затрачиваемых строительных материалов для обеспечения определенного уровня отделки и стоимости оплаты труда рабочих-строителей.

Корректировка на транспортную доступность и удобство парковки принята 5% в зависимости от качества элементов сравнения объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки.

После проведения всех корректировок по каждому из объектов-аналогов были вычислены весовые коэффициенты, вычислена средневзвешенная цена 1 м2 оцениваемого объекта, а затем стоимость всего объекта оценки.

Результаты приведены в таблице 4,5.

Таблица 4

Расчет стоимости сравнительным методом

Таблица 5

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным методом, на дату оценки 20.11.2018г в текущих ценах составляет 63870 (шестьдесят три тысячи восемьсот семьдесят) дол. США.

Расчет стоимости затратным методом

Затратный метод, основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа, или на разнице активов баланса и обязательств по пассивным балансам.

Затратный метод оценки применяется, а иногда является единственно возможным в следующих случаях:

- анализа наиболее эффективного использования земельного участка;

- экономического обоснования стоимости нового строительства;

- оценки стоимости специализированной недвижимости;

- невозможности использования других методов;

При реализации затратного метода оценки для оценки стоимости объектов недвижимости используются следующие методы расчета стоимости:

- сравнительной единицы;

- построения.

12. Расчет первоначальной стоимости

Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка с учетом имущественных прав на него, стоимости недвижимых улучшений, прибыли предпринимателя, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа. Метод построения, предполагает использование фактической сметной документации, дает наиболее достоверные результаты. Получение исходной ПСД по зданию, в котором расположен объект оценки, невозможно. Определение объемов выполненных строительно-монтажных работ путем фактического обмера помещений и составления укрупненных смет, либо использование данных сборников УПВС не позволяет в полной мере определить стоимость затрат, которые будут понесены при строительстве аналогичного объекта. В связи с этим при проведении оценки затратным методом используем метод расчета стоимости сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) 1 м2 общей площади, цены (стоимости) 1 м3 строительного объема и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки. При этом предполагается, что характеристики, технология строительства факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и др.) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

Если же объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость (объемно-планировочными показателями, фактическим состоянием и др.) необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.

В качестве объекта-аналога рассматриваем стоимость объекта №1 таблицы 4 т.к. данный объекта имеет ряд абсолютно идентичных характеристик. Расчет стоимости объектов недвижимости методом сравнительной единицы производится по формуле:

V = Vед Ч П

Где, V - стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;

Vед - единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

П - количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле:

,

Где, Vа - стоимость объекта недвижимости, выбранного в качестве объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

Па - количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

Для расчета единицы сравнения объекта-аналога, в качестве количественного показателя элемента сравнения объекта-аналога, выберем общую площадь объекта-аналога Па =57,4 м2

Va - 62280 дол. США

,

Для расчета единицы сравнения объекта-аналога, в качестве количественного показателя элемента сравнения объекта оценки, выберем общую площадь объекта-аналога Па =62,8 м2

Vед = 1085 дол. США

V = Vед Ч П = 1085 х 62,8 = 68138 дол. США

V =143015 руб.

Таким образом, первоначальная стоимость объекта оценки рассчитанная затратным методом по состоянию на 20.11.2018г. составляет 68138 (Шестьдесят восемь тысяч сто тридцать один)дол. США.

Расчет косвенных затрат

Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.

К косвенным затратам можно отнести затраты на:

- маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

- проведение технической инвентаризации;

- изготовление землеустроительного дела;

- государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, а также возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

- содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

- другие затраты.

Если часть косвенных затрат входит в сметную стоимость строительства, эта часть не включается в расчет.

Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.

IC = 2% x 68138 = 1363 дол. США

IC = 2% x 143015 = 2860 руб.

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (инвестора) является вознаграждением инвестора, которое он ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием.

В зависимости от рыночной ситуации прибыль предпринимателя рассчитывается как процент от составных частей стоимости собственности.

В нашем случае прибыль предпринимателя определяется экспертным методом и составляет 15% от стоимости замещения.

EP = 15% x 68138 = 10221 дол. США.

EP = 15% x 143015 = 21452 руб.

Расчет накопленного износа

Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износа.

Функциональный износ определяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки современным требованиям рынка недвижимости.

Функциональный износ для оцениваемого объекта недвижимости отсутствует, так как при осмотре объекта оценки не было выявлено недостающих элементов, все элементы находятся в удовлетворительном состоянии, что не требует их замены или модернизации, отсутствуют какие-либо сверх улучшения.

Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.

Внешний износ определяется как уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект оценки.

Отсутствуют какие-либо ограничения в использовании объекта недвижимости, изменения законодательства или градостроительной ситуации в регионе. Также не наблюдается изменение климатических условий и экологической обстановки. Всё вышеуказанное позволяет говорить об отсутствии внешнего износа для данного объекта оценки.

Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и объекта оценки в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-экономических качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Метод средневзвешенного износа основан на определении физического износа по фактическому состоянию конструктивных элементов объекта оценки (недвижимых улучшений) на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

Фактическое состояние конструктивных элементов объекта оценки на дату осмотра устанавливается по результатам осмотра и отражается в акте осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа производится в соответствии с приложением 6.