Курсовая работа: Оценка объекта недвижимости (на примере квартиры поселка Лесной)

В случае применения нескольких методов, указанных в рыночном методе оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу своего коэффициента.

Составление и оформление стандартного отчета об оценке

Отчет составлен в соответствии с положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указам Президента Республики Беларусь от 13.10.2006г. №615 с изменением и дополнением, СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения», СТБ 52.3.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества».

Анализ данных, используемых для оценки

Для проведения оценки были предоставлены следующие исходные данные документы:

1. Копия технического паспорта на квартиру жилищного фонда Республики Беларусь от 13.10.2006г с приложениями.

Все представленные документы заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью. При осмотре объекта не было выявлено несоответствия фактической планировки объекта оценки планам строения, планам земельного участка, приложенным к техническому паспорту.

5. Основные предпосылки и ограничения

В ходе работы над стандартным отчетом об оценке оценщиком определены следующие предпосылки и ограничения:

- стандартный отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в стандартном отчете;

- стандартный отчет об оценке достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;

- оценщик не несет ответственности за информацию, представленную заказчиком оценки, в том числе за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в стандартном отчете об оценке имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

- объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в стандартном отчете об оценке и настоящих предпосылках и ограничениях;

- оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и другое) по объекту оценки;

оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;

- сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в стандартном отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для любой информации указывается источник;

- заказчик оценки, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать стандартный отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;

- от оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;

- мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта оценки.

6. Анализ рынка недвижимости, аналогичного оцениваемой

Поселок Боровляны расположена в нескольких минутах езды от столицы. Рядом поселок Лесной, однако территориальные границы между двумя населенными пунктами довольно условны. Упоминая район, чаще говорят «Боровляны», подразумевая и Лесной.

Центральная часть Боровлян представляет типичную советскую застройку 60--80-х годов прошлого века с «вкраплениями» новостроек. Центр же местной жизни расположен вблизи областной больницы.

В Лесном идет активное строительство. На границе с ландшафтным заказником «Прилепский» возводят «Зеленый Бор».

В 2018г. утвержден «Генеральный план пос.Лесной и д.Боровляны Минского района (корректировка)» согласно которому предполагается. Согласно генерального плана поселок Лесной будет расширен за счет д.Боровляны. Планируется, что Боровлянами останется все, что слева от трассы от Очага до Зеленого Бора.

Возле детской больницы в сторону Лесковки планируется построить спорткомплекс. Рядом же развязка - кольцо трех дорог. Одна уже существующая по улице Минской, вторая - новая идущая между больниц: Госпиталем и Областной, и третья идущая на Лесковку и затем на Колодищи.

В Лесковке в генплане значатся - школа возле построенно детского сада, поликлиника, храм.

На выезде из Лесковки в сторону деревни Курганы планируется многоэтажная застройка, и также детский сад, школа и поликлиника.

Возле моста через Витебскую трассу планируется построить торговый центр, гостиничный комплекс и АЗС.

При сборе информации о ценах продаж недвижимости в п. Лесной за основу были приняты данные сайтов:

Были проанализированы цены предложений на продажу объектов жилой недвижимости и выявлены следующие закономерности: средняя цена предложений находиться в диапазоне 1098 долларов США на 1м2 без НДС.

Средняя арендная плата за 1 кв. м. жилой недвижимости составляет 6,5 долларов США, что в белорусских рублях на дату оценки составляет примерно 13,60 белорусских рублей.

Анализ месторасположения

Лесной -- поселок в Минском районе Минской области Белоруссии. Административный центр Боровлянского сельсовета. Расположен в 6 километрах от Минской кольцевой автодороги и в 14 километрах от центра города Минска.

На территории посёлка расположены:

- Минская областная детская клиническая больница;

- Минская областная клиническая больница;

- Республиканский научно-практический центр онкологии и медицинской радиологии им. Н. Н. Александрова;

- Республиканский клинический госпиталь инвалидов Великой Отечественной Войны имени П. М. Машерова;

- Республиканский научно-практический центр детской онкологии, гематологии и иммунологии.

Посёлок Лесной связан с Минском несколькими автобусными маршрутами, а также маршрутными такси. Кроме того, существует несколько междугородных рейсов в города Минской области. В основном это обусловлено наличием в посёлке нескольких медицинских учреждений, в том числе РНПЦ Онкологии.

Разворотное кольцо -- конечная остановка «Зеленый бор» (автобусы, маршрутные такси).

Разворотное кольцо -- остановка «Областная больница» (автобусы, маршрутные такси, пригородные автобусы и маршрутные такси в отдельные населенные пункты).

Разворотное кольцо -- остановка «Тубдиспансер» (автобусы, маршрутные такси).

Постоянное расширение сетей коммуникаций, инфраструктуры, дорог и транспортного сообщения послужило толчком для развития и соседней деревни Боровляны. С годами территориальные границы между двумя населёнными пунктами стали условными, и теперь оба населенных пункта часто воспринимаются как единый жилой массив под общим названием Боровляны.

В 2018 зарегистрировано 19371 человек.

Объект оценки расположен по адресу: п. Лесной, 34.

Квартал, в котором расположен объект, характеризуется средней плотностью застройки. В районе достаточно развита социальная инфраструктура, имеются учебные заведения, культурно-просветительские учреждения, предприятия торговли.

Во дворе дома находиться детская и спортивная площадка, Через дорогу расположен Сад «Перамоги», Республиканский клинический госпиталь инвалидов ВОВ имени П.М. Машерова, Минская областная клиная клиническая больница. На расстоянии 400 метров от объекта расположена остановка общественного транспорта. Также оцениваемый объект обеспечен инженерными коммуникациями как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, интернет, кабельное телевидение.

Местоположение объекта оценки характеризуется:

- удачным расположением;

- хорошей транспортной доступностью;

- развитой инженерной инфраструктурой;

- средней плотностью застройки;

- находиться в жилом районе.

7. Описание объекта недвижимости

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, общая площадь которой оставляет 62,8 квадратных метров. Техническое описание улучшений и конструктивных элементов улучшений представлена в таблице 2.

Таблица 2

8. Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. При выполнении оценки необходимо учитывать:

- потенциал местоположения;

- юридическую допустимость;

- физическую осуществимость;

- максимальную эффективность;

законодательную разрешенность, финансовую целесообразность и максимальную эффективность.

Потенциал местоположения

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Физическая осуществимость.

Критерии физической осуществимости -- размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) -- влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность.

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении. Идентификация видов использования выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка.