Курсовая работа: Оценка объекта недвижимости (на примере квартиры поселка Лесной)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью»

Курсовой проект

По дисциплине «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка объекта недвижимости квартира пос. Лесной»

Выполнил:

Ольшевская Д.В.

Минск 2018

Содержание

Введение

1. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки

2. Осмотр объекта оценки

3. Анализ местоположения объекта оценки

4. Обоснование итоговой стоимости объекта оценки

5. Основные предпосылки и ограничения

6. Анализ рынка недвижимости, аналогичного оцениваемой

7. Описание объекта недвижимости

8. Анализ наиболее эффективного использования

9. Выбор метода оценки

10. Расчет стоимости выбранными методами

11. Расчет коэффициента капитализации

12. Расчет первоначальной стоимости

13. Основание итоговой рыночной прибыли

Список используемой литературы

Приложение

Введение

Сопроводительное письмо

В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке № 64 от 19.11.2018 года была произведен осмотр и оценка квартиры по адресу:

Республика Беларусь, Минская область, Минский район, п. Лесной, д. 34, кв. 14.

Цель оценки - определение рыночной стоимости вышеуказанного объекта для продажи.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен договорными обязательствами.

Данное письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки. По результатам проведённой оценки по состоянию на дату осмотра рыночная стоимость объекта оценки составляет 118 755 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей. Всю информацию, использованную для проведения оценки, Вы можете найти в соответствующих разделах отчета. При возникновении каких либо вопросов просим Вас обращаться непосредственно к исполнителю.

Д.В.Буршакова

Сертификат оценки

Мы, нижеподписавшиеся, настоящим удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

- мы лично осмотрели объект оценки 20.11.2018г.;

- проведенное техническое обследование, сделанный анализ, высказываемые мнения и полученные выводы действительны в пределах оговоренных в данном отчете предпосылок и ограничений, и являются нашим непредвзятым профессиональным анализом, мнениями и выводами;

- мы не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- наше вознаграждение никаким образом не связано с полученной величиной стоимости, с достижением заранее оговоренного результата;

- ни одно лицо, кроме подписавших отчет, не оказывали профессионального содействия при оценке;

- приведенный анализ, мнения и выводы отраженные в отчете, на наш взгляд, соответствуют практике определения оценочной и рыночной стоимости в Республике Беларусь;

Исходя из приведенных в отчете фактов, анализа и расчетов, мы пришли к выводу, что по состоянию на дату осмотра в ценах на рыночную стоимость объекта оценки расположенного по адресу: Республика Беларусь, Минская область, Минский район, п. Лесной, д. 34, кв. 14. 118 755 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей.

Краткое содержание основных фактов и выводов

Таблица 1

1. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки

Дата проведения осмотра объекта оценки:

Осмотр объекта оценки проведен 20 ноября 2018г.

Дата оценки:

Оценка проводиться по состоянию 20 ноября 2018г.

Цены оценки:

Оценка производиться в текущих ценах на дату оценки.

Валюта оценки:

Определение стоимости объекта оценки производится в белорусских рублях, долларах США.

Цель оценки, вид определяемой стоимости:

Настоящая оценка проведена с целью определения рыночной стоимости объекта оценки для целей продажи на торгах и оценочной стоимости с целью обязательной переоценки.

Рыночная стоимость - стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

- стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

- стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

- объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

- продавец и покупатель имеют достаточно времени для выбора варианта совершения сделки;

- на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя - кроме обязательств принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Оценочная стоимость определяется как произведение:

- остаточной, первоначальной (восстановительной) стоимости на коэффициенты изменения стоимости в соответствии с законодательством;

- остаточной стоимости объекта оценки на коэффициент изменения стоимости в соответствии с законодательством. При этом накопленный износ равен физическому износу. В случае отсутствия документов, необходимых для определения первоначальной стоимости объекта оценки остаточная стоимость объекта оценки может приниматься по остаточной стоимости объекта аналога.

Порядок проведения оценки:

Порядок проведения независимой оценки может включать следующие этапы:

а) заключение договора на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее - договор);

составление задания на оценку;

б) сбор и анализ информации;

в) осмотр объекта оценки;

г) определение предпосылок и ограничений, с учетом которых производится независимая оценка;

д) анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки);

е) анализ местоположения объекта оценки;

ж) описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) прав в отношении него, при их наличии;

и) выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

к) определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

л) обоснование результата независимой оценки;

м) составление и оформление отчета об оценке;

н) составление и оформление заключения об оценке.

Сбор и анализ информации

Сбор и анализ информации включают поиск информации по объектам-аналогам и получение исходных данных об объекте оценки от заказчика оценки, анализ информации.

Выбор состава, объема, источников информации, применяемой при оценке стоимости, осуществляется исходя из требований к исходной информации, условия обеспечения обоснованности результата независимой оценки.

Требования к информации можно разделить на две группы:

- требования к информации, предоставляемой заказчиком оценки;

- требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости.

Полученная исходная информация и документы анализируются оценщиком, изучается состав и объем их предоставления, исследуется отраженный в документах уровень стоимости на соответствие уровню цен (стоимости) объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки стоимости.

При анализе информации и предоставленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения.

При проведении оценки стоимости оценщик не может использовать ин-формацию о событиях, произошедших с объектом оценки после даты оценки.

Ссылки на основные источники информации, используемой при проведении анализа и расчетов, отражаются в отчете об оценке.

2. Осмотр объекта оценки

На данном этапе произведен визуальный осмотр объекта оценки на месте его расположения и установлены фактические данные о его функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений.

Определение предпосылок и ограничений

На данном этапе определены предпосылки и ограничения в зависимости от условий договора на проведение независимой оценки, исходной информации об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.

Анализ рынка объектов-аналогов

При анализе рынка недвижимости исследуются тенденции изменения цен на рынке недвижимости, спроса и предложения на объекты-аналоги, цены сделок, цены предложений, условия продажи объектов недвижимости, условия финансирования, срок экспозиции, рыночные и договорные арендные ставки по объектам-аналогам, условия заключения договоров аренды, ставки аренды, установленные законодательством по объектам-аналогам, и др.

3. Анализ местоположения объекта оценки

На данном этапе проанализировано местоположение объекта оценки, окружение объекта оценки, транспортные связи, коммуникации, инфраструктура. недвижимость капитализация прибыль дисконтирование

Описание объекта оценки

При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка и недвижимых улучшений.

Описание земельного участка включает его площадь, кадастровый номер, описание имущественных прав на него, ограничений (обременений) прав, форму участка и другие особенности.

Описание недвижимых улучшений включает:

- дату ввода в эксплуатацию;

- описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и других улучшений, входящих в состав объекта оценки;

- описание технического состояния объекта оценки и его конструктивных элементов;

- другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

На данном этапе выбраны и обосновано применение следующих методов оценки и методов расчета стоимости: затратный, доходный, сравнительный методы расчета.

В результате применения этих методов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

Расчет стоимости выбранными методами

На данном этапе произведен расчет стоимости объектов оценки рыночными методами оценки: затратным, доходным и сравнительным методами расчета стоимости.

4. Обоснование итоговой стоимости объекта оценки

На данном этапе определена и обоснована рыночная стоимость объекта оценки без округления.

Составление и оформление стандартного отчета об оценке

При обосновании итоговой стоимости объекта оценки учитываются:

- имущественные права, их ограничения;

- наличие сервитутов;

- финансовые и имущественные интересы.