Материал: Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95

Таблица 7 - Расчет физического износа сарая из бревен

Таблица 8 - Расчет физического износа тесового сарая

Таблица 9 - Расчет физического износа бани

Уборная имеет значительный физический износ в размере 40%.

Забор деревянный имеет физический износ в размере 40%.

Металлический забор и ворота свежей постройки имеют физический износ 10%.

Расчет функционального износа

Функциональный износ отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как непривлекательный вид, плохая или не эффективная планировка, дизайн и т.д. Этот вид износа обусловлен внутренними свойствами объекта и также может быть устранимым и не устранимым.

Исчисление функционального износа может производиться либо в виде капитализированной величины дополнительных затрат, связанных с недостатками или несоответствием внешнего и внутреннего оформления объекта оценки, либо как разница между стоимостью современного конструктивного элемента и стоимостью имеющегося на объекте оценки устаревшего конструктивного элемента с учетом его физического износа и затрат на его демонтаж.

В жилом доме отсутствует центральное отопление, горячая вода, канализация, телефон. Следовательно он имеет функциональный износ в размере 10%.

Сараи из бревен и тесовые сараи так же имеют функциональный износ в силу того, что современные хозяйственные постройки выполняются из кирпича.

Расчет внешнего износа.

Экономический износ вызывается внешними по отношению к факторам и поэтому называется внешним износом.

Он определяется как снижение срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке.

Обычно внешний износ проводится двумя методами:

метод капитализации потери дохода, относящийся к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

В данном случае объект оценки находится в развивающемся, застраиваемом районе в экологически чистом месте в небольшой удаленности от города и снижение интереса к нему потенциальных пользователей по прямому назначению не представляется возможным. Внешний износ принимаем равным 0%

Расчет остаточной стоимости объекта оценки.

Остаточная восстановительная стоимость - это стоимость которая определяется на основе полной стоимости замещения с учетом износа, т.е. потери в стоимости и ценности объекта в результате его устаревания, изнашивания, эксплуатации и т.д.

(Постановление Правительства РФ № 519 от 6.07.01г. “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”).

Остаточная стоимость замещения объекта оценки была определена путем вычисления из полной стоимости замещения величины физического износа:

ОС = ПС зам. - И нак. где:

ОС - остаточная стоимость объекта оценки;

ПСзам. - полная стоимость замещения объекта оценки;

И нак - накопленный износ.

Таблица 10 - Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость улучшений земельного участка с составляет 302 360 рублей.

Расчет стоимости земельного участка.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с Законом РФ “О плате за землю” пользование землей в Республике Татарстан является платным. Формами платы являются: земельный налог, а также арендная плата и нормативная цена земли - единовременные платежи при передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, в собственность граждан и юридических лиц, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, включая плату на воспроизводство инженерной и природоохранной инфраструктуры населенного пункта.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливаются в виде стабильных платежей за единицу площади в год.

За земли, переданные в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, взимается арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих методов:

метод остатка для земли - для оценки застроенных участков, по которым есть информация о доходах от единого объекта недвижимости в целом. Теоретической основой данного метода является положение о том, что доход от объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями) формируется как сумма дохода от зданий (сооружений) и дохода от земельного участка;

метод предполагаемого использования - для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивки на участки большого земельного надела представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли с учетом застройки;

методом сравнения продаж - для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Теоретической основой метода является положение о том, что стоимость объектов оценки определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения;