Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичные качества.
При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.
Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста
Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД (ст. 25) и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах. Рассматривая заключение судебного эксперта-строителя, мы стремились к максимально полному его описанию, которое, с одной стороны, опиралось бы на положения общего характера, а с другой - раскрывало отражаемые в заключении характерные черты экспертизы данного рода.
Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).
Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу - за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП).
Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.
Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.
Здесь указывается, в связи с каким делом назначена экспертиза (номер дела и его наименование), род (вид) экспертизы, номер и дата составления (подписания) заключения, дата поступления материалов на экспертизу, название органа, назначившего экспертизу (фамилия, инициалы судьи либо следователя, в отношении последнего - звание и классный чин), постановление (определение), на основании которого производится экспертиза, и дата его принятия, приводятся сведения об эксперте.
В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования.
При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого.
При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.
В данной части описываются использованные экспертом методы исследования, технические средства и условия их применения, дается научное объяснение установленным фактам, а также характеризуются объекты исследования с указанием их состояния. Излагая общеизвестные научные и научно-технические положения, используя апробированные методы и методики исследования, их достаточно только упомянуть и перечислить.
Специфические научные положения, малоизвестные, относительно недавно используемые на практике методы и средства должны быть подробно охарактеризованы, со ссылкой на литературные источники, справочники, технические паспорта и пр. Говоря об описании хода исследования, необходимо выделить следующие наиболее общие его стадии, изложение которых обязательно приводится в исследовательской части заключения (ниже представлена обобщенная модель указанной части заключения эксперта-строителя, включающая в себя описание хода решения основных задач ССТЭ).
Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.
На каждый из вопросов должен быть дан ответ по
существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его
решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены
вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной
инициативы, излагаются в конце этой части заключения.
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ
ИССЛЕДОВАНИЯ
ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА
Мне, эксперту Хусаиновой Люцие Рустамовне, разъяснены права и обязанности судебного эксперта, изложенные в ст.85 ГПК РФ.
Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ предупрежден.
Подпись эксперта: _____________ Л.Р.Хусаинова
апреля 2013 г.
Заключение эксперта
.1 Вводная часть
ХХ апреля 2013 года для производства судебной оценочной экспертизы поступило определение Арбитражного суд Республики Татарстан от 18.04.2013 г. по делу А65-ХХХХ/2013 и документы на земельный участок.
Сведения об эксперте-оценщике.
Оценщик Хусаинова Люция Рустамовна
Адрес: г. Набережные Челны, ул. Ш.Усманова, д 69 кв 145.
Паспорт 92 03 № 187173 выдан Электротехническим ОВД г. Набережные Челны Республики Татарстан 17 июля 2002 года.
Оценщик состоит в саморегулируемой организации согласно сертификата действительного члена саморегулируемой организации Российского Общества Оценщиков № 06П-05899 от 02 июня 2006 года. Адрес СРО РОО: 105066, Москва, 1-й Басманный переулок, д.2А, офис 5.
Оценщик включен в реестр РОО под № 4007 имеет свидетельство о праве заниматься оценочной деятельностью на территории Российской Федерации.
Имеется профессиональное базовое образование в области оценки:
диплом на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости бизнеса ПП №439814 от 18.10.02г. Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Плеханова на имя Хусаиновой Л.Р.
Повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» Российская федерация (г.Казань), свидетельство рег. №-277/09 от 02 октября 2009 г.
Гражданская ответственность оценщика застрахована в в ОСАО «ИНГОССТРАХ» и ОАО «Альфастархование» полис № 4376 от 23.07.2012 г. страховая сумма 300 000 рублей, ОСАО «ИНГОССТРАХ» полис № 433-172-024784/13 от 15.04.2013 г. страховая сумма 3 000 000 рублей .
Стаж работы в области оценки составляет 10 лет.
Вопросы, поставленные перед экспертами:
Определить рыночную стоимость Жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Республика Татарстан, Тукаевский район, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул. Ахметшина, д. 92.
На экспертизу предоставлено:
Технический паспорт выполненный Тукаевским участком МРФ № 8 МСАЖКХ РГУП БТИ РТ от 01.06.2010 г
Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом 16-АЕ № 531861 от 11.03.2011 г.,
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок 16-АЕ № 531862 от 11.03.2011 г.
Кадастровый паспорт земельного участка №
1600/301/10-193129 от 11.05.2010 г.
3.2 Исследование
Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.
Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.
Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Земельный участок - это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.
Домовладение - жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок - собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.
Определение права собственности на недвижимость
включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием,
владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость
обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости
как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость
относится к нематериальным понятиям.
.2.1 Анализ наилучшего наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями.
При выборе «наилучшего и наиболее эффективного использования объекта» учитывались следующие факторы:
) Оцениваемый объект является индивидуальным жилым домом, находится в хорошем техническом состоянии. На дату осмотра в жилом доме проживают. В помещениях жилого дома выполнена хорошая отделка. Приусадебный участок огорожен.
) Подъезд к жилому дому осуществляется легковым автотранспортом.
) Объект оценки расположен в большом сельском районе незначительно удален от города .
При рассмотрении вопроса о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка с имеющимися улучшениями учитывались следующие критерии анализа: