Министерство образования и науки Российской Федерации
Частное образовательное учреждение
высшего образования
Южный институт менеджмента
Центр повышения квалификации и
дополнительного
профессионального образования
ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА
(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)
на тему:
«Исследование
домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью
определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95»
Слушатель
группы № 03 О. Н. Соломко
Руководитель работы:
начальник отдела оценки и экспертиз ООО
«Институт оценки, бизнеса и права»,
канд.экон.наук, С.
Ю. Дударева
Краснодар 2014
РЕФЕРАТ
Выпускная аттестационная (дипломная) работа 67 с., 13 рис., 17 табл., 18 источников.
Судебно-экспертная деятельность, субъект экспертной деятельности, объекты экспертизы (экспертного исследования), судебная экспертиза, задача конкретного экспертного исследования, вид экспертизы, род экспертизы, вид экспертизы, подвид экспертизы, задача рода, вида, и подвида судебной экспертизы, судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ), предмет ССТЭ, задачи сстэ, объекты ССТЭ, объект экспертного познания, назначение ССТЭ, экспертный осмотр, экспертное исследование, этапы экспертного исследования, методы исследования, средства исследования, экспертные образцы, обоснованность выводов судебного эксперта, заключение эксперта, обоснованность заключения судебного эксперта, домовладение, земельный участок, рыночная стоимость, оценка рыночной стоимости, дата оценки, процесс оценки, подходы оценки, методы оценки, итоговое согласование стоимости.
Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.
В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.
Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.
Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.
Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного и сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.
Проведено итоговое согласование (обобщение)
результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами, и сделаны выводы о
величине рыночной стоимости объектов недвижимости.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ
.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы
.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки
.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста
. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ
.1 Вводная часть
.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить
.2 Исследовательская часть
.2.1 Анализ рынка объектов исследования
.3 Выводы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
строительный экспертиза недвижимость стоимость
1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной
деятельности в РФ
Термин ―экспертиза происходит от латинского ―expertus, что означает ―опытный, сведущий.
Под понятием ―экспертиза в широком смысле слова, имеют в виду любое исследование, проводимое сведущим лицом для ответа на вопросы, требующие специальных (научных, профессиональных опытных) познаний. Судебная экспертиза отличается от экспертиз, осуществляемых в иных сферах человеческой деятельности, следующими признаками: Во-первых, соблюдением специального правового регламента подготовки материалов на экспертизу, назначения и проведения экспертизы, определенного соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК). Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы. Во-вторых, проведением исследования, основанного на использовании специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства или ремесла. В-третьих, дачей заключения, имеющего статус источника доказательств.
Судебная экспертиза является самостоятельной процессуальной формой получения новых и уточнения (проверки) имеющихся вещественных доказательств в уголовном, гражданском и арбитражном процессе.
Сущность судебной экспертизы состоит в анализе по заданию следователя (суда) сведущим лицом - экспертом - предоставляемых в его распоряжение материальных объектов экспертизы (вещественных доказательств), а также различных документов (в том числе протоколов следственных действий), с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. По результатам исследования эксперт составляет заключение, которое является одним из предусмотренных законом источником доказательств, а фактические данные, содержащиеся в нем, - доказательствами.
Как было выше отмечено, судебная экспертиза является важнейшей процессуальной формой применения специальных познаний в судопроизводстве, в результате чего в распоряжении следствия и суда оказывается новая информация, имеющая доказательственное значение, которая не может быть получена другими процессуальными средствами.
Правовой основой использования специальных знаний в уголовном, гражданском и арбитражном процессах, а также в процессе административного производства является Конституция РФ. Вопросы использования специальных знаний регулируются соответствующими кодексами, Федеральными законами "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", законодательством Российской Федерации о здравоохранении и др.
Федеральный закон от 31 мая 2001 г. "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. При этом в преамбуле Закона отмечается, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.
В этом Законе детально регламентирована деятельность государственных судебно-экспертных учреждений, к которым относятся специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы (ст. 11).
К подзаконным нормативным правовым актам относятся указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и федеральные ведомственные акты, нормативные правовые акты субъектов РФ, региональные акты и акты органов местного самоуправления.
Подзаконными нормативными правовыми актами регулируется значительная часть деятельности по использованию специальных знаний в уголовном процессе.
Наиболее важное значение для деятельности
судебно-экспертных учреждений имеют федеральные ведомственные нормативные
правовые акты. К числу ведомств, наиболее детально регламентирующих вопросы
применения специальных знаний в уголовном процессе, относятся Министерство
юстиции, Министерство внутренних дел, Федеральная служба безопасности,
Министерство здравоохранения и социального развития, Федеральная таможенная
служба, Министерство обороны, Федеральная служба по контролю за оборотом
наркотиков, Генеральная прокуратура РФ. Эти ведомства издают нормативные
правовые акты на основе Федерального конституционного закона "О
Правительстве Российской Федерации", предусматривающего издание такого
рода актов, а также на основе положений о министерствах и иных федеральных
органах исполнительной власти. Издаваемые этими органами ведомственные акты
непременно имеют лишь подзаконный характер; издаются не только в соответствии с
законами, но и указами Президента и актами Правительства; могут быть отменены
или приостановлены в своем действии Правительством. Все акты федеральных
органов исполнительной власти, которые касаются прав и свобод или обязанностей
человека и гражданина, имеют межведомственный характер, подлежат обязательной
государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, а затем опубликованию.
.2 Основные понятия и положения судебной
строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
Строительно-техническая экспертиза объектов недвижимости осуществляется в нескольких аспектах:
Экспертизы местоположения, назначением которых является выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния. Отметим, что указанные экспертизы определяют компоненты редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости;
Экономические экспертизы, содержание которых заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Таким образом, данные экспертизы обеспечивают экономическую интерпретацию (толкование) ценности, а их результатов является реальная меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности).
Результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости). Самостоятельной компонентой экономических экспертиз является оценка морального износа, которая базируется на анализе потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса. Таким образом, целевым назначением экономических экспертиз является определение результирующего стоимостного эквивалента (иначе - денежного эквивалента ценности) с учетом всех факторов влияния.
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.
Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «правовое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае можно определить, как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости. Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экономическими и управленческими очевидна.
Взаимодействие различных систем научных знаний, расширение форм адаптации их практикой - объективная закономерность современности. Интеграция специальных знаний в юридическую практику приобретает все больший размах. Правовая система России адаптирует новый вариант взаимоотношений между человеком и государством, строящийся на приоритете прав человека, признании их первичности. Согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов, обеспечиваются правосудием. В условиях меняющейся правовой действительности особую актуальность приобретает, на наш взгляд, проблема использования таких видов судебно-строительных экспертиз, которые назначаются в отношении субъекта процесса. В первую очередь это обусловлено необходимостью создания системы гарантий прав личности при назначении и проведении строительных экспертиз.
Таким образом, системное исследование института судебно-строительной экспертизы представляет интерес с точки зрения создания общей модели использования специальных знаний для юридических целей в условиях меняющейся правовой действительности. Представляется актуальным комплексное исследование проблем судебно-строительной экспертизы как основной формы использования специальных знаний в гражданском процессе в условиях меняющейся правовой действительности и действия нового Гражданского процессуального кодекса РФ.
Судебно-строительная экспертиза - один из
институтов доказательственного права, через призму которого можно проследить
многие закономерности современного развития гражданского процессуального права
в целом.
.3 Процессуальный порядок и организационные
вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы
объектов недвижимости
В действующем ГПК институту судебной экспертизы посвящено пять статей (ст. 74-78) в гл. 6 ―Доказательства; несколько отдельных статей в гл. 15 ―Судебное разбирательство (ст. 160, 163, 180, 181); ст. 260 (о назначении экспертизы для определения психического состояния гражданина по делам о признании гражданина недееспособным). В уголовном процессе регламентация данного института шире: ему отводится пять статей (ст. 78-82 УПК) в гл. 5 ―Доказательства и специальная гл. 16 ―Производство экспертизы (ст. 184-194 УПК).