Материал: Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95

Законодательно разрешенное использование.

Каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта и на земельный участок не выявлено, оценивается в целях залога под кредитные ресурсы - в таком виде как есть, т.е. как индивидуальный жилой дом, то планируемое использование не нарушает какие - либо имеющиеся законодательные ограничения.

Физически возможное использование.

Объемно-планировочные характеристики и техническая оснащенность инженерными коммуникациями делают физически осуществимыми варианты использования оцениваемого объекта в качестве индивидуального жилого дома.

Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.

В рыночных условиях возможные варианты использования, как позволяющие получить определенный доход, являются финансово возможными. Определение варианта использования, дающего максимальную продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением стоимости будущих выгод, которые могут быть получены от использования оцениваемой недвижимости. Местоположение земельного участка подходит для размещения индивидуального жилого дома, и должно обеспечивать доходность землепользования, и тем самым создавать стоимость.

Вывод

Проведенный анализ наиболее эффективного и оптимального использования земельного участка с улучшениями позволяет сделать вывод о том, что по единственно разрешенному использованию наилучшим использованием оцениваемого объекта является текущее использование в качестве жилого.

.2.2 Анализ рынка объектов исследования

Описание района

Райцентр: Набережные Челны (Яр Чаллы)

Территория: 1729,49 кв. км

Численность населения: 37,2 тыс. человек

Глава муниципального образования:

Хазеев Василь Гарипович

, Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр. М. Джалиля, 46

Тел.: (8552) 70-00-33; факс: (8552) 70-12-61mail: Vasil.Hazeev@tatar.ruадрес: #"823987.files/image001.jpg">

Расположение на карте Тукаевского района

Расчет стоимости недвижимости через затратный подход

Расчет полной стоимости замещения.

В процессе определения остаточной восстановительной стоимости нами вначале была определена полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) объекта оценки - ПС зам.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет произведен на основании:

. Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО).

. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. № 94 “Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов ( сводных смет) строек”.

.        Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 12 марта 2004 г. N 129 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

. Постановление КМ РТ от 5 марта 1997 г. N 201 “Об утверждении и введениеи в действие сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий, садовых летних домиков и гаражей для оценки основных фондов в РТ”

. ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий, Госстрой СССР, Москва, 1988 г.

. Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

. Сборник № 26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах ,колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях для переоценки основных фондов», в ценах 1969г., М.1970

. Письмо Минрегиона России от 04.05.2012года № 10837-ИП/08 Об индексах изменения сметной стоимости на II квартал 2012 года,

. Аналитические данные периодической печати, риэлторских компаний города.

Основная формула расчета полной стоимости замещения (ПС зам.) следующая:

ПС зам. = СС х V х И69-84 х И84-91 х И91-01 х И01-13 где:

ПС зам. - полная стоимость замещения;

СС - стоимость единицы строительного объема аналогичного объекта в ценах 1969 года;

И 69-84, И 84-91, И 91-01 - индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г., из цен 1984г. в цены 1991г., и из цен 1991г. в цены 2001 года.

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г. был использован индекс в размере 1,19 и территориальный коэффициент 1,03 (Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. №94 “Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”).

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 г. в цены 1991 г. был использован индекс в размере 1,56 и территориальный коэффициент 0,97

(Письмо Госстроя РФ от 6.09.90г. № 14-Д “Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве”)

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 1991 г. в цены 2001года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 11.1 (без учета НДС), (Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ")

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 2001 г. в цены 2013 года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 4,31 (Постановление КМ РТ от 22.02.2011г. N 151 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ").

Расчет полной стоимости замещения объекта оценки представлен в таблицах:

Таблица 2 - Расчет полной стоимости замещения строений

Таблица 3 - Расчет стоимости замещения подсобных строений

Таблица 4 - Расчет стоимости замещения ограждений

Полная стоимость замещения объекта составляет 691 493 рубля.

Расчет износа.

Каждое построенное здание и сооружение под действием различных природных, физических и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим,

объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ объекта оценки.

Расчет физического износа.

Под физическим износом конструктивных элементов здания или здания в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате нормального износа в процессе эксплуатации под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Существует несколько способов расчета физического износа здания. Наиболее распространенными методами являются экспертный метод, определение износа по нормативным срокам службы и метод “номинальной” стоимости.

Экспертный метод оценки физического износа является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий:

визуальный осмотр и инструментальное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;

выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения);сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в ведомственных нормативных материалах.

Расчет физического износа производим исходя из удельного веса и фактического состояния конструктивных элементов строений:

Жилой дом

Таблица 5 - Расчет физического износа дома

Таблица 6 - Расчет физического износа веранды