В ГПК России законодательно регламентировано назначение экспертов судом (ст 74), порядок проведения экспертизы (ст. 75); обязанности и права эксперта (ст. 76), заключение эксперта (ст. 77); оценка судом заключения эксперта (ст. 78); последствия неявки в судебное заседание свидетелей или экспертов (ст. 160), разъяснение эксперту его прав и обязанностей (ст. 163), допрос экспертов (ст. 180), дополнительная и повторная экспертиза (ст. 181). Для сравнения: в арбитражном процессуальном законодательстве статус эксперта регулируется отдельно в гл. 4, посвященной лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса (ст. 45 АПК РФ); порядок же назначения и производства экспертизы отнесен к гл. 6 ―Доказательства (ст. 66-68 АПК). Такую структуру следует признать более предпочтительной, отвечающей признаку системности.
Рассмотрим подробнее основные законодательные положения.
Вопрос о назначении экспертизы является одним из важнейших, ибо от его правильного решения во многом зависит эффективность использования специальных знаний для целей юридического доказывания. При этом важно уяснить соотношение роли суда и участвующих в деле лиц, порядок назначения эксперта (экспертов). Первый возникающий вопрос: в какой стадии процесса возможно назначение экспертизы? ГПК допускает две основные возможности: в стадии подготовки дела к судебному разбирательству (п. 7 ч. 1 ст. 142 ГПК) и в стадии судебного разбирательства в суде первой инстанции (гл. 15). Ст. 294 ГПК, регулирующей пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции, позволяет суду исследовать новые доказательства и устанавливать новые факты. Такая формула не исключает назначения экспертизы и в кассационной инстанции. На наш взгляд, это допустимо в исключительных случаях, по ходатайству заинтересованного лица и в указанных законом пределах - если суд признает, что такое доказательство (заключение эксперта) не могло быть получено в суде первой инстанции.
При совершении подготовительных действий судья учитывает необходимое для их осуществления время и соответственно определение о назначении дела к слушанию выносится с учетом времени на подготовку дела (в пределах обозначенного в ст. 99 ГПК семидневного срока). Если производство экспертизы, назначенной в этой стадии, требует большего времени, то по мотивированному определению судьи общий срок подготовки дела может быть продлен до 20 дней; однако данное полномочие судьи предусмотрено законом для исключительных случаев (ч. 1 ст. 99 ГПК).
Поскольку судебная экспертиза чаще всего проводится вне суда (т. е. не в зале судебного заседания), то при ее назначении в стадии судебного разбирательства возникает необходимость предоставить эксперту время на специальное исследование. Поэтому ГПК предусмотрено право суда приостановить производство по делу в случае назначения экспертизы (п. 5 ст. 215). Определение о приостановлении производства выносится судом по ходатайству заинтересованных лиц либо по своей инициативе.
Порядок назначения судебной экспертизы включает решение вопросов: об инициаторе назначения экспертизы, о выборе эксперта, о порядке формирования предмета экспертизы (круга вопросов эксперту). Тем самым определяются правила вынесения судом определения о назначении экспертизы. Столь же существенным является правильное составление самого определения, соответствие его структуры, содержания закону, ибо определение выступает своего рода программой предстоящего экспертного исследования.
Эксперта (или экспертов) назначает суд (ч. 1 ст. 74 ГПК). Однако это вовсе не исключает инициативы участвующих в деле лиц: стороны, их представители, иные заинтересованные лица - могут ходатайствовать перед судом о назначении в качестве эксперта конкретного лица по их выбору. В ч.1 ст. 75 ГПК специально указывается, что - при назначении эксперта суд учитывает мнение лиц, участвующих в деле. Но окончательное решение о выборе эксперта принадлежит суду.
При назначении экспертизы каждое лицо,
участвующее в деле, вправе представить суду вопросы, которые должны быть
разъяснены экспертом (ч. 2 ст. 74 ГПК). Это осуществляется посредством
заявления ходатайства суду, которое суд вправе либо удовлетворить (и тогда
предложенные вопросы включаются в определение суда), либо мотивированно
отклонить. Окончательно круг вопросов, задаваемых эксперту, формулирует суд в
своем определении.
2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ
СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
.1 Методы и методики, используемые при решении
задач судебной строительно-технической экспертизы
Метод экспертизы (экспертного исследования) - система логических и (или) инструментальных операций (способов, приемов) получения данных для решения вопроса, поставленного перед экспертом. Операции, образующие метод, представляют собой практическое применение знаний закономерностей объективной действительности для получения новых знаний.
Методика экспертизы (экспертного исследования) - система методов (приемов, технических средств), применяемых при изучении объектов судебной экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету определенного рода, вида и подвида судебной экспертизы.
Методы экспертизы основываются на соответствующих научных методах; характере и свойствах объекта экспертизы; опыте решения практических задач, в том числе на алгоритмических правилах и разработанных самим экспертом приемах изучения объектов экспертизы.
Принято различать методы исследования, применяемые в науке при разработке теоретических и экспериментальных проблем, и методы, применяемые в экспертной деятельности. Однако это деление весьма условно, так как используемые в экспертной практике методы также имеют научный характер, поскольку основываются на достижениях науки и техники.
Научная обоснованность экспертного метода, т.е. его надежность с точки зрения получения достоверных результатов, имеет важное значение для его практического применения. Кроме этого возможность применения метода экспертизы в судебно-экспертной деятельности определяется в больше степени требованием допустимости к применению в уголовном судопроизводстве. Это требование подразумевает соответствие метода букве и духу закона, т.е. принципам процесса установления истины при расследовании и судебном рассмотрении уголовных дел, поскольку прямого ограничения эксперта в выборе методов в законе не имеется, за исключением случаев, когда объектом является человек, а также безопасностью проведения исследования. Например, многие специальные естественно-научные методы для их реализации требуют высокого электрического напряжения, использования вредных для здоровья реактивов или излучений, что выдвигает на первый план при их применении требования соблюдения техники безопасности.
Применяемые экспертные методы должны отвечать требованиям законности и этичности, поскольку используются в сфере судопроизводства. Поэтому они должны отвечать конституционным принципам законности и нравственным критериям общества, т.е. не ущемлять прав граждан, не унижать их достоинства, исключать угрозу и насилие и не приводить к нарушению норм процессуального права.
Методы экспертного исследования также должны отвечать требованию сохранения объекта в том виде и состоянии, в котором он поступил на экспертизу. Разрушение, уничтожение объекта разрешается только в крайних случаях по согласованию со следователем (судом), назначившим экспертизу.
К неразрушающим методам исследования вещественных доказательств относят такие, которые никак не влияют на объект и не требуют для их реализации пробоподготовки. Но поскольку в ряде случаев на объект приходится оказывать определенное воздействие, применяются методы, не разрушающие объект, но изменяющие его состав, структуру или отдельные свойства.
В судебной экспертизе приходится применять также методы, не разрушающие образец, но требующие для его изготовления разрушения или видоизменения объекта, или методы, полностью или частично разрушающие образец или объект исследования.
Срок производства экспертиз регламентируется нормативными актами, поэтому метод экспертизы должен выбираться для его использования с учетом этого критерия. Таким образом, далеко не все технические средства и методы, применяемые в различных областях науки и техники, могут использоваться в экспертной практике. Методы экспертизы должны быть рентабельными, т.е. затраченные силы и средства должны соизмеряться с ценностью полученных результатов.
Результаты применения методов должны быть очевидны и наглядны для всех участников судопроизводства.
Основными оценочными показателями любого метода исследования с точки зрения целесообразности его использования являются:
сложность, определяемая объемом работы, напряженностью труда, квалификацией исследователя и влиянием этих обстоятельств на результаты;
экономичность, определяемая затратами на оборудование, подготовку специалистов и непосредственно на проведение исследования;
влияние на объекты исследования, определяемое возможностью повторного проведения исследования;
безопасность, определяемая влиянием на здоровье исследователя и степенью вероятности несчастных случаев;
эффективность (действенность) характеризующаяся возможностью получения достоверных результатов, определенных с достаточной точностью, при использовании минимального объема необходимого времени.
При рассмотрении понятия методов судебных экспертиз следует осветить вопрос об источниках их формирования.
Метод может быть разработан в той же области научного знания, которая является базовой для производства экспертизы одного или нескольких видов, и создан для собственных научно-практических исследований в этой науке. К таковым, например, относятся большинство физических, химических и биологических методов исследования, применяемых в соответствующих науках и после адаптации ставших экспертными методами.
В структуре экспертного метода необходимы три
элемента - обосновывающая, операционная и техническая части
.2 Подходы и методы, используемые при проведении
исследований объектов недвижимости с целью их оценки
Исследование объектов недвижимости с целью их оценки регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и имеет свои специфические черты. Рассматривая объект недвижимости, эксперт обязан учесть все факторы, формирующие его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние окружающей среды в данном месте. При осмотре эксперт должен внимательно изучить техническое состояние объекта и определить его износ на дату осмотра. Но самая главная часть работы при оценке недвижимости заключается в изучении состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в разных секторах этого рынка. При проведении анализа рынка, эксперт должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на рынок недвижимости.
Для расчета стоимости недвижимости эксперт может применять разные методы оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием (или отсутствием) необходимой информации. Далее мы приводим краткие описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого - либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь пользователю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.
Затратный подход
Затраты на создание объекта определяют его стоимость - в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания - ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.
Попробуем применить этот подход для оценки здания и участка земли под ним. Сначала определим стоимость земельного участка. Для этого сравниваются величины цен предложений аналогичных участков, выставленных на продажу на открытом рынке по состоянию на дату оценки. Далее рассчитывается стоимость строительства нового аналога оцениваемого здания - это делается либо составлением сметы строительства, либо по специальным справочникам укрупненных показателей строительства; после чего из получившейся суммы нужно вычесть накопленный износ здания.
Наконец, нужно прибавить к стоимости земельного участка полученную стоимость строительства (с учетом износа) и увеличить полученный результат на размер разумной прибыли инвестора, скажем 30-50% (прибыль инвестора рассчитывается экспертом, но описание методик определения прибыли инвестора выходит за рамки настоящей работы). Полученный таким образом результат является рыночной стоимостью здания, рассчитанной с помощью затратного подхода.
Доходный подход
Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход - совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.
Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Здесь следует подчеркнуть, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные экспертом на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится.
Суть всех доходных методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.
Как уже упоминалось выше, доходные методы оценки в основном применяются к недвижимости, основное назначение которой - приносить доход своему собственнику. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки.
Сравнительный подход
Сравнительный подход, который еще иногда называют «рыночным» - это совокупность методов оценки недвижимого имущества, основанных на сравнении с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом - аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.