В ноябре 2004 года Государственная Дума приняла закон, разрешающий выпуск финансовыми учреждениями ипотечных облигаций и ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием. Этот закон ставит своей задачей предоставить кредиторам важные инструменты для управления процентным риском и кредитным риском, связанными с ипотечным кредитованием. Тем не менее, юридическая структура этих инструментов, согласно положениям данного закона, представляется чрезмерно сложной, и может оказаться, что эти инструменты будет слишком дорого выпускать и затруднительно оценивать. Скорее всего, в данный закон потребуется вносить изменения для усовершенствования структуры упомянутых инструментов.
Центральному банку и Комиссии по ценным бумагам будет необходимо сотрудничать по вопросам регулирования и стандартов с тем, чтобы отразить риски, связанные с ипотечными кредитами и ценными бумагами. Предоставление информации относительно структуры, качества и эффективности обеспечения и ценных бумаг должно производиться всесторонне, детализировано и в обязательном порядке.
К числу важных направлений ведущихся в России дискуссий относится вопрос о том, следует ли учреждать специализированные кредитные организации, которым по закону была бы предоставлена привилегия осуществлять ипотечное кредитование. В целом, сбережения договорного характера могли бы помочь в развитии ипотечного финансирования за счет содействия в создании кредитных историй или сбережений для выдачи ссуд на ремонт жилья. Тем не менее, как только этим специализированным кредиторам будут предоставлены субсидии - возникнут проблемы. В других странах с переходной экономикой, например, в Польше, льготными процентными ставками в период накопления сбережений воспользовались в основном относительно обеспеченные лица, объемы же вводимого в строй жилья были небольшими. Поэтому в Польше такие субсидии были отменены. Потенциальные возможности ипотечного кредитование и развитие ипотеки // Доклад об экономике России - Всемирный банк, 2004. /http://www.worldbank.org.ru Чтобы добиться успеха в России по программам сбережений договорного характера, эти программы должны:
a) не получать процентные субсидии на этапе накопления сбережений;
б) быть доступными в качестве финансового продукта целому ряду финансовых учреждений.
3.3 Принципы и задачи дальнейшего развития ипотеки в России
Дальнейшее развитие ипотечного кредитования населения в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, по мнению специалистов, возможно на базе следующих основополагающих принципов: Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом, 2000, №1.
1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Заключение
Развитие ипотеки в России является одной из наиболее обсуждаемых тем в последнее время. Крайне низкая обеспеченность населения жильем дает основания для предположений о высокой перспективности развития этого направления.
Эффективный ипотечный рынок - центральный элемент рыночных реформ в России, а намерение сделать финансирование жилищного строительства доступным для большой части населения - это необходимый компонент любых попыток улучшения жилищных условий. Финансирование жилищного строительства находится на пересечении многих институциональных изменений и нескольких рынков, необходимых для расширения экономического роста в России. Реформа финансирования жилищного строительства способна разом решить несколько задач - она может непосредственно улучшить жилищные условия населения, углубить фондовые рынки, а также усовершенствовать финансовое посредничество.
В этой связи, на протяжении последних лет, был принят ряд решений, направленных на придание некоторого импульса становлению системы ипотечного кредитования, в том числе законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах и т.д. На федеральном уровне начало работать АИЖК.
Однако несмотря на довольно высокие темпы роста предоставления ипотечных кредитов, система развивается медленно. Причинами здесь можно считать отдельные проблемы законодательства, например, запрет на взыскание на единственное жилье, пригодное для проживания заемщика, объявившего дефолт. С другой стороны, Жилищным кодексом предусматривается возможность обращения взыскания на заложенную недвижимость и выселение заемщика, а также проживающих с ним членов семьи, при условии предоставления им помещений из фонда жилья для временного поселения. Если же законами субъектов РФ не предусматривается выделение такого жилья, суд будет вынужден отказать кредитору в обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Другим очевидным решением является придание ипотечному покрытию особого статуса и отделение его в случае банкротства от других активов.
Главные причины неудач в области создания институтов жилищного кредитования в России - недооценка роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий - с другой, наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время. Следствием этого заблуждения стало отсутствие продуманной государственной стратегии в данной области.
Основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.
Однако наиболее существенным препятствием остается низкий платежеспособный спрос. Размер первоначального взноса, как и ежемесячного платежа, остаются непосильными для большинства населения страны, что является основным фундаментальным фактором, сдерживающим развитие ипотеки в России. В отличие от прочих проблем, для преодоления которых необходимо лишь желание властей, повышение платежеспособного спроса возможно лишь при условии проведения успешной общеэкономической политики, направленной на повышение уровня жизни населения. Отметим, что в развитии ипотеки государство не должно ориентироваться лишь на мобилизации средств населения, возможны варианты более активного участия государства в различного рода программах стимулирования, например, адресного субсидирования процентных платежей молодым семьям и пр.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ.
2. Федеральный закон от 16.07.98. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
3. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 2001.
4. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И.Т. - СПб.: Питер, 2001.
5. Борисов С. По материалам круглого стола "Проблемы и перспективы ипотечного кредитования" // "БиС"-инфо, 2005, N 14.
6. Гражданское право / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., 2000.
7. Дальнейшее развитие ипотеки в России // Вестник Русского экономического общества, No 169, 10 июня 2005 г. /http://www.ress.ru/
8. Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. - М., 1999.
9. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. и др. Деньги. Кредит. Банки / Под ред. Жукова Е.Ф. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.
16. Крысин А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы // Клуб банковских аналитиков /http://www.bankclub.ru/
17. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист, 2002, №9.
18. Общая теория денег и кредита / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ. 1998.
19. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н. Рогожиной. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2004.
20. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом, 2000, №1.
21. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1.
22. Потенциальные возможности ипотечного кредитование и развитие ипотеки // Доклад об экономике России - Всемирный банк, 2004. /http://www.worldbank.org.ru/
23. Сафонова Г.Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования в России. /http://www.mstu.edu.ru/publish/conf/11ntk/section9/
24. Свиридов О.Ю. Деньги. Кредит. Банки. - Ростов-на-Дону: "Феникс", 2001.
25. Тарачев В.А. Кредитные риски и развитие банковской системы // Деньги и кредит, 2003, №6.
26. Финансы / Под ред. Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономистъ, 2005.
37. Хмелев М. Почему не идет ипотека /http://kredita.net/
38. Экономическая теория. Трансформирующаяся экономика / Под ред. Николаевой И.П. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.