На Государственный крестьянский Поземельный банк была возложена задача ссужать крестьянам деньги для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883-1885 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн. руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли.
Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам большую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на сумму 69 млн рублей, а в 1890 г. - уже свыше 600 млн рублей. Общая теория денег и кредита / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ. 1998. С. 265.
Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 г. в Москве городские кредитные общества стали осуществлять основную массу операций с городской жилой недвижимостью. Сумма ипотечных ссуд, выдаваемых заемщиком, должна была соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества. Размер кредита основывался на заключение оценочной комиссии, которая определяла стоимость строения и уровень его доходности. Кредит выдавался в размере 50-60% от стоимости залога. Ссуды, выдавались только закладными листами и облигациями общества. Заемщик облигации продавал на вторичном рынке.
Спектр ценных бумаг на фондовом рынке выпускаемых российскими ипотечными организациями в период до 1917 года был представлен - закладными листами ПДЗБ и государственными свидетельствами КПБ, - закладными листами земельных банков как с акционерным капиталом, так и основанных на принципах взаимного кредитования, облигации и закладные листы кредитных обществ и акции земельных банков. После революции 1917 года система финансово-кредитных отношений и структура собственности на землю в России координально изменилась и ипотечный кредит исчез.
К счастью, при всей безнадежной уникальности российской жилищной проблемы, нет необходимости разрабатывать нечто совершенно новое, поскольку во всем мире такие проблемы решаются за счет ипотечного кредитования граждан. Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. С 1999 года координатором действий федеральных органов исполнительной власти в этой области является Госстрой России. Кроме того, локальные ипотечные программы приняты почти в 20 регионах Российской Федерации, в ряде министерств, банков и корпораций. Как показывает анализ, проведенный специалистами Госстроя России, около 6% населения являются потенциальными участниками системы ипотечного жилищного кредитования по классической схеме (30% - накопления заемщика, 70% - кредит, 12 - 15% годовых сроком на 10-15 лет). Но эта цифра верна только в том случае, если говорить о приобретении квартиры "с нуля". В том случае, если речь идет об улучшении жилищных условий (покупка дополнительных 1-2-3 комнат с одновременной продажей имеющейся жилплощади), потенциальное число участников системы ипотечного жилищного кредитования расширяется до 20-25%. Кроме того, у населения существует колоссальный незадействованный капитал в виде приватизированного жилья, который по самым предварительным оценкам составляет около 4 трлн. долларов США, а также прямые накопления (около 300 млрд. долларов США). История ипотеки в России /http://mortgage.nm.ru/history.htm Привлечение этих средств на рынок способно существенно встряхнуть экономику страны. С другой стороны, пенсионные фонды и страховые компании, накопив огромные средства населения, остро нуждаются в надежных механизмах вложения этих средств.
1.4 Ипотека: зарубежный опыт
В мировой практике существует две модели организации ипотечного кредитования: американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Рассмотрим структуру этих механизмов более подробно, так как именно они реализуются в современной России. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник финансовой академии, 2003, №1. С. 97.
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.
Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.
Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.
Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.
Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированы государством. Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999. С. 20.
Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственных облигаций.
Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.
Европейская модель ипотечного кредитования (ИК) гораздо ближе к РФ с точки зрения законодательства. Одноуровневая модель ИК уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании, Германии, Франции). В 90-х годах XX в. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт, № 12, 2000. С. 37. Опыт европейских стран в развитии ИК мог бы применяться в России, однако для успешного внедрения данной модели нужно четко представлять ее составные элементы.
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Основные достоинства одноуровневой модели:
легкая интегрируемость в национальное российское законодательство;
дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью;
отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для заемщика.
В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку.
Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.
Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (стройсберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования в РФ
2.1 Особенности рынка жилья и становление ипотечного кредитования в постсоветской России
Дореформенная система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением гражданам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. В 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформы 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист, 2002, №9. С. 66.
Изменение соотношения источников финансирования, не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к ее дальнейшему усугублению, еще более очевидной стала недооценка значимости социальной направленности жилищной реформы.
В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом, 2000, №1. Сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.
Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе "Свой дом", а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
В большинстве стран приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию путем установления общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.