Ипотечное кредитование и его особенности в России
Содержание
Введение
Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных российских условиях ипотека - относительно новое понятие. Хотя, первые ипотечные кредиты выдавались еще во времена Екатерины II, после 1917 г. операция выдачи кредита под залог недвижимости исчезла из финансового сектора вместе с понятием частной собственности.
Жилищная проблема была названа на заседании президиума Государственного совета РФ "без преувеличения жизненно важным вопросом" не случайно. По экспертным оценкам более 60 % населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5 % населения, однокомнатную - 15,6%. Крысин А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы // Клуб банковских аналитиков. /http://www.bankclub.ru/
В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Ипотечное кредитование - это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций, а может, и превосходят его. Таким образом, ипотечное кредитование - один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. По мнению председателя Госстроя России, в будущем до 70 процентов населения нашей страны может быть обеспечено жильем за счет целевого долгосрочного кредитования. Сафонова Г.Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования в России http://www.mstu.edu.ru/publish/conf/11ntk/section9/index.html
Цели данной работы - следующие:
выявить сущность ипотечного кредитования, рассмотреть виды его основных участников и основные стадии процесса кредитования;
изучить историю ипотеки в России и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
проанализировать состояние, выявить особенности и проблемы ипотечного кредитования в современной России;
наметить пути решения проблем ипотечного кредитования.
1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования. Отечественный и зарубежный опыт ипотеки
1.1 Экономическая и правовая сущность ипотечного кредитования
В рыночной экономике, основанной на институте частной собственности, широкое использование получает ипотечный кредит, который представляет собой предоставление долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, в том числе земли. Финансы / Под ред. Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономистъ, 2005. С. 516.
Ипотека (гр. hypotheke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - кредит, полученный под залог недвижимости. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И.Т. - СПб.: Питер, 2001. С. 177.
Нормативной базой ипотеки в современной России является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ № 102 "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее Закон об ипотеке).
Ипотекой по российскому законодательству признается залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и других объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают: а) предмет договора о залоге, каковым может являться лишь недвижимое имущество, и б) сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом. Такое понимание ипотеки является более узким по сравнению с римским правом (равно как и подходом к ипотеке современных законов многих зарубежных стран), которым допускалась ипотека любого имущества при условии, что последнее оставалось у залогодателя. Гражданское право / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., 2000. С. 579.
Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотечный кредит имеет длительную историю развития, его предшественником был ростовщический кредит, однако в отличие от последнего он имеет распространение и в настоящее время.
Отличительные черты ипотечного кредита: Финансы / Под ред. Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономистъ, 2005. С. 516.
длительный срок предоставления (как правило, свыше 5 лет);
оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать.
Залогодержатель (кредитор) имеет право контролировать состояние объекта залога, включая проверку документов, фактическое наличие объекта залога, размер, состояние, условия хранения и использования заложенного имущества. ипотечный кредитование жилье финансирование
Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. Взносы ежемесячные - постнумерандо или пренумерандо. Кошечкин С.А. Финансирование. Конспекты лекций. /http://koshechkin.narod.ru/fin/fin24.htm В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, редко - годовая номинальная.
В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор).
Продавец получает от покупателя за некоторое имущество полную его стоимость. Для того чтобы расплатиться, покупатель получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Задача заключается в определении размера ежемесячных погасительных платежей и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полного погашения долга.
Поскольку погасительные платежи (взносы) представляют собой постоянную ренту, при решении поставленной задачи применим тот же принцип, что и при разработке плана погашения долгосрочного долга равными срочными уплатами.
1.2 Разновидности ипотечного кредитования
Ипотека бывает предварительной и последующей.
Последующая ипотека означает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, срок действия которого еще не истек.
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в следующих формах: пружинная, ролловерная, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом, с пересматриваемой ставкой, с участием в приросте стоимости. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 2001. С. 368.
Ипотека "пружинная" представляет собой кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. "Пружинная" ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.
Термин "пружинная" означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.
Ипотека ролловерная (англ, rollover) - ипотечный кредит, при котором срок кредита делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролловерный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой ("пружинной" ипотеки).
Ипотека с выплатой только одних процентов - "шаровая" ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин "шаровая" означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу, и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер этого шара. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока "шарового" платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.
Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всей суммы накапливаемых процентов.
Ипотека с пересматриваемой ставкой - вид ролловерного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.
Ипотека с учетом в приросте стоимости - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.
1.3 История ипотеки в России
Ипотека, как система получения кредита через залог недвижимости начала складываться в России еще в середине XVIII. Появились банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. и др. Деньги. Кредит. Банки / Под ред. Жукова Е.Ф. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. С. 203.
В 1754 году был учрежден Государственный банк для дворянства, который позднее был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца пятидесятых годов. Кроме того, в первой половине XIX века действовал вспомогательный для дворянства банк. Во второй половине XIX века в России постепенно стала складываться строительная система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 года. В 1859-1860 гг. в результате банковской реформы появились два рода частных кредитных учреждений: основанные на взаимном кредите городские кредитные общества и основанные на акционерных началах. Для создания полноценной кредитной среды в сфере ипотечных отношений частных финансовых организаций оказалось недостаточно. В 1883 г. правительство учредило Государственный крестьянский Поземельный банк (ГКПБ), для приобретения крестьянами земли. В 1885 г. был учрежден Государственный дворянский банк (ГДПЗ).