В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране: дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России. Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них - ипотечные банки. Цель Ассоциации -лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банкам, которые занимаются ипотечным кредитованием.
Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. Поэтому задача Ассоциации - помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.
В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода - несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.
Развитие институтов жилищного кредита в 1990-е годы происходило по трем направлениям. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1. С. 79. В соответствии с первым в начале реформы правительство страны, муниципалитеты и государственные предприятия попытались адаптировать советские институты некоммерческого банковского и кооперативного кредита.
Второе направление реформирования охватывает попытки создания кредитных институтов по образцу успешных рыночных экономик стран Запада. Основным "поставщиком" ипотечных институтов, предложившим в 1992 г. правительству России проекты и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию (USAID). Суть его рецептов сводилась к радикальному отказу от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных.
За счет внедрения комплекса институтов секьюритизации предполагалось создать стимулы для банков и достигнуть массовости жилищного кредита. Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху. В результате проекты организации современного "двухуровневого" рынка закладных (АИЖК, Московское ИА, Фонд США-Россия, Иркутское РИА, Самарское ИА) не были востребованы коммерческими банками, значительные средства были потрачены впустую. До сих пор не выпущено ни одного пула ипотечных кредитов, обращающихся в виде ценных бумаг. Не дало должного эффекта и использование более простого института жилищного кредитования - ипотечных банков.
Преждевременные попытки трансплантации американского рынка закладных блокировали усилия по расширению первичного рынка жилищных кредитов. Произошло перерождение новых институтов, их фактические цели не вполне соответствуют тем задачам, для решения которых они создавались.
Наконец, третье направление развития институтов жилищного кредитования стало реализовываться с середины 1990-х годов региональными администрациями, строительными и промышленными фирмами, внедрявшими новые схемы предоставления и субсидирования кредитов. С 1994 г. региональные власти и промышленные фирмы столкнулись, с одной стороны, с сокращением федерального финансирования и падением объемов жилищного строительства, а с другой - с необходимостью выполнения социальных обязательств по обеспечению жильем очередников и кадрового состава. Администрации городов и регионов, а также отраслевые объединения начали создавать некоммерческие фонды, использующие бюджетные дотации для внедрения нескольких кредитных схем.
Во-первых, осуществлялось кредитование заемщиков по ставке ниже рыночной. Как правило, низкие проценты по кредиту либо рассрочке компенсировались высокой прибылью от продажи заемщикам или сторонним покупателям квартир, построенных фондом-кредитором. Во-вторых, применялось субсидирование рыночной ставки по банковскому кредиту. В-третьих, некоторые фонды пытались привлечь долгосрочные сбережения населения, выпуская жилищные сертификаты, а инвестиции направлялись на строительство жилья. В ряде случаев жилье приобреталось владельцами облигаций с существенной дотацией в виде исключения из цены квартиры стоимости земли, находящейся в собственности фондов-застройщиков. В-четвертых, отметим недавно принятую схему обеспечения жильем военнослужащих, сочетающую выделение государственных дотаций на индивидуальные накопительные счета в течение 10 или 20 лет, возможности льготного промежуточного кредитования, а также дополнение накопленной на спецсчете суммы банковским кредитом.
Главными препятствиями на пути массового кредитования при помощи новых схем (в основном на некоммерческих принципах) стали ограниченность бюджетных фондов и низкая прибыльность проектом. В ряде случаев, добиваясь возвратности бюджетных средств, власти были вынуждены по существу отказаться от развития системы кредитования в пользу коммерческого строительства жилья. Наличие небольшой доли займов или частичной рассрочки платежа необходимо лишь для сохранения привилегированного статуса "ипотечной программы".
Попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем в постсоветской России, как и в других странах с переходной экономикой не привели к успеху. Создание массового рынка планировалось еще к 1999-2000 гг., однако российская ипотека оказалась востребованной лишь высокодоходными слоями населения. Стремление расширить узкий рынок вынуждает агентов прибегать к поддержке государства. Потраченные ресурсы не приносят должных результатов, как следствие, федеральному и региональным правительствам приходится искать иные пути решения проблемы. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н. Рогожиной. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2004.
Рынок жилья обладает рядом особенностей по сравнению с другими рынками. Для приобретения жилья, как правило, необходимо накопление сбережений в течение длительного времени. Этот процесс требует от покупателей высокой экономической культуры, умения планировать семейный бюджет и оценивать различные ссудосберегательные программы. Для предпринимателей высокие риски, связанные с неопределенностью будущего и асимметрией информации, диктуют необходимость индивидуальной работы с каждым клиентом, знакомства с его кредитной историей.
Спрос на жилье непосредственно зависит от ставки по кредиту, которая существенно связана с качеством экономических институтов. Неопределенность макроэкономической и институциональной ситуации препятствует снижению таких ставок. Поэтому при больших объемах кредита необходимо использовать его залоговые формы, ту или иную модификацию ипотеки. Ее успешное функционирование предполагает наличие эффективной судебной системы. В бедных обществах с коррумпированной неэффективной бюрократией законодательное и судебное обеспечение ипотеки сталкивается с особыми трудностями. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья и ограниченной мобильности рабочей силы выселение неплатежеспособного должника из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни и потому не одобряется обществом. В то же время в условиях коррумпированности судебной системы жесткие законы, направленные против неплатежеспособных должников, являются потенциальным источником злоупотреблений со стороны недобросовестных кредиторов. В результате процесс формирования работоспособного ипотечного законодательства становится весьма длительным и противоречивым.
Низкий уровень экономической культуры и слабые институты порождают значительное недоверие между экономическими агентами, что, в свою очередь, поддерживает высокую стоимость кредита и, следовательно, ограничивает массовый спрос на жилье. Поэтому большая часть населения не может обзавестись кредитной историей, что препятствует росту доверия. Система оказывается в "ловушке недоверия, выход из которой с помощью одних только рыночных сил невозможен. Здесь требуется существенная поддержка государства.
Государство должно уделять особое внимание формированию рынка жилья, включая использование бюджетных средств, и вследствие двух других его особенностей. Во-первых, рынок жилья выполняет важные социальные функции, обслуживая процессы воспроизводства и территориального распределения рабочей силы. Во-вторых, масштабы его влияния на экономику весьма значительны: бум на рынке жилья создает стимулы для расширения производства во многих отраслях экономики, а его стагнация может серьезно затормозить экономический рост.
Из приведенного краткого обсуждения факторов экономического, институционального и культурного характера, влияющих на эффективность ипотеки, следуют четыре важных вывода. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1. С. 67.
Во-первых, на начальных этапах становления рыночной экономики эффективное функционирование развитых форм массовой ипотеки невозможно, ибо, чем сложнее институт, тем большие требования он предъявляет к институциональной и культурной среде. Создание массового рынка жилья должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов.
Во-вторых, исходные формы ипотеки должны предусматривать встроенные механизмы преодоления недоверия между кредиторами и заемщиками в условиях слабой судебной системы и отсутствия кредитных историй.
В-третьих, на первых этапах своего развития ипотечные институты должны способствовать повышению культуры сберегательного поведения и обеспечивать переход к более совершенным формам ипотеки.
В-четвертых, становление ипотеки невозможно без существенной поддержки государства.
Анализ истории жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран с переходной экономикой подтверждают эти выводы.
2.2 Современное состояние ипотеки в России
Рассматривая результаты развития ипотечного кредитования в России в последние годы, отметим, что всего с 2000 по 2003 г. жилищным кредитом смогли воспользоваться около 130 тыс. заемщиков, тогда как в одном только 1990 году - 170 тыс. За четыре года (с 2000 по 2003 г.) построено 125,4 млн. кв. м жилья на сумму 1489,8 млрд. руб. Объем жилищного кредитования составил за этот период 23,6 млрд. руб. Таким образом, доля жилищных кредитов в жилищных инвестициях 1,6%. Даже в 1990 г. аналогичный показатель равнялся 7%. К 2004 г. доля жилищных кредитов в ВВП была менее 0,2%. Там же, С. 85.
По данным Банка России, объем кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, по состоянию на 1 января 2005 г. составил 1212,9 млрд. руб., из них ипотечных жилищных кредитов - 18,5 млрд. руб. По сравнению с ситуацией на 1 июля 2004 г. прирост объема кредитных средств, предоставленных физическим лицам, составил 665,6 млрд. руб. или 45,1%, в том числе по ипотечным кредитам - 12,1 млрд. руб. или 1,9 раза. Таким образом, задолженность по ипотечным жилищным кредитам с 1 июля 2004 г. увеличилась на 7 млрд. руб. (65,7%). Здесь и далее данные Русского экономического общества. См. Дальнейшее развитие ипотеки в России // Вестник Русского экономического общества, No 169, 10 июня 2005 г. /http://www.ress.ru
Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам, увеличилась с 1,16% на 1 июля 2004 г. до 1,52% к началу 2005 г., количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты - со 144 до 218 единиц.