Согласно рейтингу объема ипотечных кредитов, выданных основными операторами в 2004 г., первое место занимало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), выдавшее кредитов на сумму $130 млн. (по расчетному курсу 30 руб. за доллар). На втором и третьем местах расположились Райффайзенбанк ($70 млн.) и "Дельта Кредит" ($67 млн.).
АИЖК было создано в 1997 г., как ОАО, где 100% акций принадлежит государству. В 2001 г. были утверждены правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям АИЖК. На совещании Президиума Госсовета 27 февраля 2003 г. была одобрена концепция развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, а 24 апреля 2003 г. АИЖК осуществило первый выпуск облигаций, причем спрос на них превысил объем выпуска более, чем в 1,7 раза. 28 июля 2004 г. облигации АИЖК, обеспеченные госгарантиями, были включены в ломбардный список ЦБ РФ. По состоянию на конец 2004 г. АИЖК заключило 69 трехсторонних соглашений (между АИЖК, региональной администрацией и региональным оператором), рефинансируются закладные из 45 регионов России.
Механизм функционирования ипотечного рынка начинается с региональных банков, которые выдают ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных, которые затем выкупаются региональными операторами, формирующими пулы закладных. АИЖК выкупает стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации. Средства от размещения ипотечных ценных бумаг на рынке являются источником финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.
В 2004 г. по открытой подписке были размещены две серии облигаций АИЖК на общую сумму 3,75 млрд. руб. Купонная ставка равна 11% и 9,4% годовых соответственно. Заметим, что с учетом первой серии облигаций, объем мобилизованных АИЖК средств составил 4,82 млрд. руб.
В среднем по России для приобретения двухкомнатной квартиры семье необходимо в течение 6,5 лет откладывать весь ежемесячный доход, при этом среди представленных городов и регионов количество лет достигает 9,1-9,3 (в Мордовии и Чувашии). В то же время доля ежемесячных платежей в совокупном доходе составляет 35% в среднем по стране (29,1% в Ульяновске).
3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ
3.1 Проблемы и потенциальные возможности ипотечного финансирования в России
Имеются веские причины того, что система доступного финансирования жилищного строительства в России относится к числу главнейших приоритетов экономической реформы. Одной из них является сама необходимость улучшения жилищных условий по всей стране. В составе жилищного фонда России находится большое количество изношенных активов вследствие неадекватности технического обслуживания со стороны жильцов и домовладельцев. Это ограничивает коммерческую реализуемость жилья и тем самым препятствует функционированию рынка жилья. Еще одна причина заключается в том, что жилищно-строительные компании, заемщики по ипотеке и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами.
Строительные компании, по оценкам, должны получать не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта. В США затраты на регистрацию ипотеки могут составлять всего лишь 0,3 процента цены дома. В России же процесс регистрации ипотеки отнимает больше времени, получаемые в результате права являются менее надежными, а если кто-то хочет сделать все "по писаным правилам", то комиссионные сборы за совершение различных процедур - например, нотариальная пошлина в размере 1,5 процента - могут оказаться непомерно высокими. В дополнение к удорожанию и усложнению ипотеки, административные барьеры и высокие трансакционные издержки на рынках жилья осложняют торговлю жильем и тем самым уменьшают его ценность в качестве залога для получения кредита.
В других странах ипотечные рынки позволяют семьям с умеренными доходами покупать необходимое им жилье, наращивать свое благосостояние и использовать стоимость своего жилья путем использования его в качестве залога для получения ипотечного кредита. В больших странах с федеративным устройством, например, в США или Канаде, сильные рынки по финансированию жилья обеспечивают финансирование в различных, в том числе удаленных регионах. Российская система финансирования жилищного строительства, прежде всего в том, что касается предоставления финансовых ресурсов группам населения с умеренными доходами в различных регионах страны, могла бы стать важной движущей силой экономического роста, накопления сбережений и создания новых рабочих мест. Однако размер ипотечного рынка в России составляет около 0,1 процента ВВП, в то время как в странах Европы он достигает 30-50 процентов. В России на долю строительства приходится около 7 процентов ВВП, а в США доля одного только жилищного строительства вдвое выше. Потенциальные возможности ипотечного кредитование и развитие ипотеки // Доклад об экономике России - Всемирный банк, 2004. /http://www.worldbank.org.ru
Рост системы финансирования жилищного строительства в России требует частных капиталовложений. В настоящее время не хватает средств для формирования капитала путем мобилизации индивидуальных сбережений и передачи их в систему долгосрочного инвестирования. Тем не менее, можно было бы побудить крупные государственные и коммерческие банки расширить масштабы кредитования семей со средними доходами, если бы существовал долгосрочный капитал, если были бы снижены административные издержки, связанные с ипотечным кредитованием, и если были бы убраны юридические препятствия на пути ипотечного кредитования.
Развитие рынка ипотечных кредитов в России сдерживается рядом других факторов. Среди них - ресурсные ограничения. Для ипотечного кредитования необходимы долгосрочные ресурсы, так как ипотечные кредиты представляются на длительный срок.
В то же время привлекаемые банками средства носят краткосрочный характер. В силу этого возможности банков в предоставлении ипотечных кредитов ограничены.
В развитых странах частное ипотечное кредитование осуществляется при участии государства, которое при помощи ряда связанных с ним финансовых институтов поддерживает коммерческие банки, осуществляя рефинансирование выданных ими кредитов. Существует рынок закладных, на котором созданные государством структуры покупают у банков закладные на недвижимость и продают их инвесторам, т.е. фактически осуществляют рефинансирование. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности.
В России государством создано федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования банков-кредиторов. Оно должно привлечь долгосрочные ресурсы, создать вторичный рынок ипотечных кредитов. Создание вторичного рынка закладных будет способствовать переливу капитала в реальный сектор экономики. Но все это - в перспективе. Необходимо создание полноценной законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования.
Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика гарантирована Законом об ипотеке. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания".
Однако это положение не работает. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник финансовой академии, 2003, №1. С. 104. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с ведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.
Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.
Важным препятствием для развития банковского ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки. Ипотечный кредит не по силам подавляющему большинству семей. Исходя из опыта ипотечного кредитования приемлемой для населения может быть процентная ставка 8-10% годовых в валюте. Экономическая теория. Трансформирующаяся экономика / Под ред. Николаевой И.П. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. С. 332. Для банков такая ставка является низкой, так как привлекаемые кредитные ресурсы обходятся им дороже.
Необходимо создание условий, при которых ставка по ипотечным кредитам привлекала бы и заемщиков, и кредиторов. Это - снижение стоимости жилья, уменьшение суммы залога, снижение государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки, установление налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование.
3.2 Преодоление препятствий на пути ипотечного кредитования
Названные препятствия на пути развития рынка первичного ипотечного кредитования труднопреодолимы - каким же образом все-таки их преодолеть? Несмотря на общую слабость коммерческих банков, они, по-видимому, являются единственным реальным источником формирования и обслуживания ипотеки в России в крупном масштабе и единственным перспективным каналом для мобилизации сбережений в целях финансирования ипотеки. Вряд ли имеет смысл создавать специализированные учреждения в условиях, когда проблемы, препятствующие успешной мобилизации сбережений и эффективной выдаче кредитов, в точности совпадают с проблемами, с которыми сталкивается банковская система в целом. К числу этих проблем относятся недостаточное доверие со стороны (долгосрочных) вкладчиков, отсутствие эффективных механизмов отбора заемщиков и недостаточная юридическая надежность, необходимая в качестве мотивации банков для их участия в (долгосрочных) кредитных операциях. Тем не менее, если проблемы аналогичны, значит, аналогичными являются и решения. Банковская реформа в России в настоящее время продвигается довольно умеренными темпами. Такие меры, как внедрение системы гарантирования вкладов, станут важным средством восстановления доверия вкладчиков. Недавние мероприятия, нацеленные на усиление регулирующей функции Центрального банка, имеют большое значение с точки зрения убеждения людей в целесообразности "вытащить наличные деньги из чулок" и поместить их во вклады в соответствующих учреждениях, создавая тем самым финансовую базу для кредитования любого типа, в том числе ипотечного.
Самим банкам станет легче избегать ошибок при отборе клиентов и уменьшить риски, связанные с махинациями, если повысится эффективность надзора и регулирования, и будут развиты информационные системы. Тем не менее, для привлечения банков к кредитованию решающее значение имеют дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы для повышения ценности ипотечного залога, например, четкое определение прав кредиторов по отказу в выкупе закладной вследствие просрочки платежа, а также отмена многих административных препятствий к регистрации правового титула. Кроме того, необходимо принять меры по увеличению конкуренции в банковском секторе а также по быстрому распространению новых технологий, например, применяемых при оценке рисков.
Вторая группа препятствий связана не с развитием фондовых рынков, а с действующим в России "общественным договором". Здесь приходится учитывать трудные компромиссы, в том числе и в наиболее заметной форме - действующие нормы, запрещающие выселять семьи, имеющие несовершеннолетних детей, а также требование о предоставлении кредитором альтернативного жилья заемщикам, выселяемым за неисполнение своих обязательств. Необходимо добиться правильного соотношения между правами и обязанностями заемщиков и кредиторов. Если заемщик отдает имущество в залог в качестве обеспечения ипотечного кредита, он обязан либо погасить кредит, либо передать имущество кредитору. Тем не менее, необходимы разумные процедуры в отношении тех заемщиков, что сталкиваются с экономическими трудностями, а к банкам необходимо предъявить требование о четкой формулировке всем заемщикам условий, на которых банки выдают кредиты. Как и во многих других ситуациях, главным вопросом здесь является не социальная защита или субсидии сами по себе, а обеспечение их обоснованной адресности. Здесь вряд ли имеет какой-либо смысл блокировать рынки и ресурсы требованием о том, чтобы государство или участники рынка держали резервные квартиры в расчете на очень небольшое число семей, которые когда-либо может потребоваться выселить в условиях хорошо функционирующего рынка жилья. Вместо этого проблемы, вызванные нарушением заемщиками или жильцами своих обязательств, следует решать в рамках политики социальной защиты, предполагающей непосредственную помощь в обеспечении определенного уровня доходов, тем самым предотвращая выселение.
Наконец, ограничивающим фактором для первичного рынка выступает одна фундаментальная юридическая проблема. В России в настоящее время собственник может заложить свое имущество де-факто только в момент его приобретения. Хотя кредиты под залог недвижимости в принципе возможны и их предлагают несколько специализированных агентств, имеет место несовершенство правовых отношений по регистрации залога, которое бы способствовало использованию имущества в качестве залога, -- прежде всего потому, что регистрация залога сопряжена с большими трудностями. Это затрудняет использование приватизированных квартир в качестве источника капитала для их собственников. В других странах, в дополнение к своему первому залогу, собственники жилья могут вторично закладывать имущество на более короткий срок, что также известно как кредит под залог недвижимости, с целью монетизации роста стоимости жилья. Соответствующие рынки достигают значительных размеров - в США, например, в 2002 году собственники жилья получили кредиты под залог недвижимости в объеме более 2 процентов ВВП, а в Канаде с помощью кредитов под залог недвижимости были профинансированы потребительские расходы, составляющие от 1,5 до 2,0 процента ВВП. Потенциальные возможности ипотечного кредитование и развитие ипотеки // Доклад об экономике России - Всемирный банк, 2004. /http://www.worldbank.org.ru