В качестве примера такого дополнительного источника пополнения муниципальной собственности можно назвать ст. 55 ЗК РФ, которая определяет условия и порядок изъятия земельных участков у частных собственников для муниципальных нужд.
Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.
Окончание процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрация права собственности соответствующих публично-правовых образований будут иметь важнейшие правовые последствия. Главное заключается в том, что каждое публично-правовое образование будет распоряжаться только принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (ст. П-133 К РФ), в том числе определять порядок и размер арендной платы (п. 4 ст. 22), предоставлять земельные участки в срочное пользование (п. 1 ст. 24), предоставлять земельные участки в собственность гражданам и юридическим лицам (ст. 29), осуществлять перевод земельного участка из одной категории в другую (ст. 8).
Градостроительное зонирование, осуществляемое посредством принятия Правил землепользования и застройки, дополняет и развивает основные направления правового регулирования градостроительной деятельности, обозначенные на стадии территориального
41
планирования, являясь, таким образом, средним звеном в правовом механизме градорегулирования. Это означает, что посредством Правил землепользования и застройки осуществляется взаимосвязь двух других групп градостроительной документации территориального планирования и планировки, а также оказывается регулирующее воздействие на экономическую деятельность правообладателей отдельных объектов недвижимости на территории муниципального образования [3].
В результате градостроительного зонирования осуществляется разделение территории муниципального образования на различные территориальные зоны (субкатегории) с установлением границ этих зон, каждая из которых наделяется своим, дифференцированным правовым статусом. При этом наряду с установлением некоторых видов стимулирования градостроительной деятельности могут вводиться и определенные ограничения на отдельные виды землепользования. Следовательно, характер градостроительного освоения (реконструкции) территории регулируется посредством как повышения, так и намеренного понижения привлекательности использования отдельных территорий и земельных участков, что также позволяет выявить территории и земельные участки, необходимые для реализации публичных интересов.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, территориальные зоны — зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Следовательно, территориальная зона — часть территории муниципального образования, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, границы которой определены при зонировании земель в соответствии с градостроительным законодательством. Сведения о территориальных зонах входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости. Территориальные зоны являются разновидностью объектов землеустройства, и в случае изменения их границ проведение землеустройства является обязательным (ст. 1, 3 Закона о землеустройстве).
42
ГЛАВА 2
Теоретические основы градостроительного регулирования. Градостроительный кодекс и развитие системы градостроительного регулирования
2.1. Градостроительный кодекс и основные принципы градостроительного регулирования
Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса, федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:
1.Обеспечение устойчивого развития на основе территориального планирования и градостроительного зонирования.
2.Обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.
3.Обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения.
4.Осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки.
5.Возможность участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности.
6.Ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека.
7.Осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов.
8.Осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженернотехнических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятия мер по противодействию террористическим актам.
43
9.Осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требованийохраныокружающейсредыиэкологическойбезопасности.
10.Осуществление градостроительной деятельности с соблюдением целого комплекса установленных требований в отношении объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
11.Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.
12.Возмещение в полном объеме вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности.
В России до момента принятия Градостроительного кодекса 1998 г. градостроительная документация не носила правоустанавливающего характера, поскольку отсутствовали субъекты прав собственности. Структурные изменения на рынке собственности привели к появлению и закреплению в Градостроительном кодексе РФ 1998 г. Правил застройки, что свидетельствовало о переходе к правовым отношениям в градостроительстве. Появление нормативного правового акта — Правил застройки — означало законодательное признание механизма градостроительного регулирования использования и застройки территории: наличие в них правового режима застройки обеспечивало установление общих (равных) для всех субъектов градостроительной деятельности (имеющих в собственности недвижимость) прав на использование и изменение недвижимости, прежде всего земельных участков. В Правилах застройки юридически закрепляются и стимулируются экономические отношения участников градостроительной деятельности. Основой принятия управленческих решений в сфере градостроительства выступают экономические стимулы или ограничители. Правовое зонирование позволяет избежать проблем, связанных с установлением ресурсов пространственного развития территории. Правовая процедура становится средством градостроительного регулирования. Градостроительный кодекс регулирует отношения
•по территориальному планированию;
•градостроительному зонированию;
•планировке территории;
•архитектурно-строительному проектированию;
•строительству объектов капитального строительства, их реконструкции.
44
Градостроительное зонирование осуществляется посредством разработки Правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки — это принимаемый представительным органом местного самоуправления нормативный акт, дополняющий и развивающий основные направления правового регулирования градостроительной деятельности, обозначенные в документах территориального планирования, являющийся средним звеном в правовом механизме градорегулирования.
Градостроительное зонирование устанавливает:
•правила землепользования и застройки;
•порядок применения правил землепользования и застройки;
•границы территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия;
•градостроительный регламент в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.
Посредством Правил землепользования и застройки осуществляется взаимосвязь двух других групп градостроительной документации (территориального планирования и планировки), а также оказывается регулирующее воздействие на экономическую деятельность правообладателей отдельных объектов недвижимости на территории муниципального образования. В отличие от советских времен, когда положения генерального плана конкретизировались сразу Правилами застройки, в условиях рыночной экономики необходим более сложный поиск баланса частных и публичных интересов, причем как между органами публичной власти и правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, так и между бизнесом, властью и гражданским обществом, все настойчивее требующим учета его мнения. Осуществить решение этой задачи иначе, чем посредством разработки, публичного обсуждения и принятия Правил землепользования и застройки, невозможно.
Целями градостроительного зонирования являются:
•создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
•создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
45