•предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Границы территориальных зон могут устанавливаться:
•по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
•красным линиям;
•границам земельных участков;
•границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
•границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
•естественным границам природных объектов;
•иным границам.
Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
Виды и состав территориальных зон. В результате градо-
строительного зонирования могут определяться жилые, общест- венно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться:
• зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
• зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
• зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
• зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
• зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и комму- нально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав
51
жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
•зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
•зоны размещения объектов социального и коммунальнобытового назначения;
•зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
•общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Вперечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Всостав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
•коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
•производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
•иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
52
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
•зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);
•зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав территориальных зон, устанавливаемых в грани-
цах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
Всостав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий — земельные участки, имею-
щие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Всостав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
Всостав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
53
2.3. Общие положения проектирования территориальных зон
Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие — нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков [4].
Территориальная часть ПЗЗ — это карты всей территории населенного пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.
ПЗЗ являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками. Действуют в пределах административных границ населенного пункта и являются основанием для разрешения споров в судебном порядке [5].
Согласно Земельному кодексу РФ существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:
•земли сельскохозяйственного назначения;
•земли населенных пунктов;
•земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
•земли особо охраняемых территорий и объектов;
•земли лесного фонда;
•земли водного фонда;
•земли запаса.
Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, т. е. имеет конкретное целевое использование.
Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования внутри своей категории, т. е. вида разрешенного использования внутри категории.
54
Укаждой категории есть свои виды (зоны) разрешенных использований.
Укаждого участка должно быть свое разрешенное использование. Разрешенное использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.
Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешенных использований земельных участков).
Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.
Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Решение об изменении вида разрешенного использования принимается главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.
Прохождение официальной процедуры изменения разрешенного использования земельного участка обязательно, если для возведения объектов на этом участке требуется получение градостроительного плана участка и разрешение на строительство. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для садоводства», «для дачного строительства» в земли населенных пунктов с разрешенным использованием «для размещения домов ИЖС» осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.
Категорию земель можно изменить путем подготовки и утверждения Генерального плана поселения, разрешенное использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.
55