Материал: iastrebova_na_sokhranenie_istoricheskikh_gorodskikh_poseleni

компонентам: виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков применительно ко всем выделенным территориальным зонам;

•планировочные проекты чаще всего разрабатываются в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки; они основываются на стандартах градостроительного зонирования и подразделения-межевания территории; в этих проектах могут предлагаться поправки к регламентам градостроительного зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения.

Западноевропейская система градостроительного зонирования.

Естественно, что такой системы в чистом виде не существует. Имеются национальные системы, которые отличаются друг от друга. Обобщающий термин имеет условное значение в том смысле, что он используется для того, чтобы показать общие для западноевропейских стран (прежде всего таких, как Германия и Франция) характеристики, отличные от характеристик системы, практикуемой, например, в США.

Особенности западноевропейской системы градостроительного зонирования состоят в следующем:

•высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации градостроительного зонирования при координации интересов сопряженных муниципалитетов и органов власти вышестоящихуровнейпосредствомплановрегиональногоразвития;

•на уровне муниципалитетов действует двухстадийная система планировки; первая стадия разрабатывается в форме общих пространственных схем-планов рекомендательного характера — директивных схем (Франция) или планов использования территории (Германия); вторая стадия разрабатывается уже в форме местных юридических актов градостроительного зонирования — планов землепользования (Франция) или планов застройки (Германия);

•градостроительное зонирование муниципалитетов складывается как совокупность документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район; права по видам разрешенного использования и предельным параметрам строительного изменения недвижимости устанавливаются с высокой степенью детализации и конкретности [4].

71

3.3.Практика зонирования

иобщие универсальные принципы градостроительного зонирования Германии и Великобритании

Законодательство о градостроительной деятельности начинает формироваться относительно поздно и при этом почти одновременно во многих странах.

В развитых странах Европы режим земельных участков определяется с помощью территориального планирования, которое возникло эволюционно как потребность ограничить право собственности в интересах территориальных общин и общества в целом. Первым общенациональным законом о планировании территорий в Европе стал Британский планировочный акт 1909 (Housing, Town Planning Act), дополненный актами 1919, 1923 и 1932 гг. Указан-

ные законы предоставили органам местного самоуправления право разрабатывать схемы планирования населенных пунктов с ограничениями по определенным видам застройки для конкретных участков. Современная система законодательства о планировании территорий в Великобритании была введена Актом о городском и сельском планировании 1947 г. (Housing, Town Planning Act), кото-

рый предусматривал невозможность осуществления нового строительства на земельных участках без разрешения местных органов по планированию, которые, в свою очередь, выдавали такие разрешения, руководствуясь существующими планировочными схемами с указанными зонами населенного пункта. Сейчас в большинстве стран Европы сложилась двухуровневая система планирования территорий. Планы первого уровня, как правило, определяют общие тенденции освоения и застройки территорий, плотность застройки, необходимые коммуникации и т. д. В Германии такие планы называются планами использования территории.

Документы второго уровня определяют обязательные требования по застройке тех или иных зон. Как следует из самого названия термина «планирование» (Planning), главной целью указанного регулирования в Европе является установление плановости застройки и другого использования территорий. С отнесением определенной территории к определенной градостроительной документацией зоне не изменяются существенные параметры расположенных на этой территории земельных участков как объектов права собственности или пользования. Более того, определенный землевладелец

72

вправе обосновать целесообразность другого, чем предусмотрено соответствующими планами, использование конкретного земельного участка и получить разрешение на отклонение от требований планировочной документации.

Аналогичным образом в Великобритании администрация графства должна подтвердить соответствие документа градостроительного зонирования (local plan) документа территориального планирования (structure plan), что подтверждается специальным доку-

ментом — Certificate of conformity.

Градостроительный контроль в Великобритании осуществлялся на основании утвержденной для города градостроительной политики. «Система планирования направлена на то, чтобы ускорить процедуру получения отводов, так как это способствует экономическому развитию и экономии средств. Заявки на отвод земли должны рассматриваться в течение восьми недель. Всегда существует презумпция в пользу разрешения отвода для строительства, конечно, если развитие (строительство) не несет очевидного вреда интересам сторон. За исключением строительства в зеленом поясе застройщик не обязан обосновывать причины предпринимаемого строительства. В то же время официальный ответ должен быть ясным, четким, аргументированным. Любые мнения, высказанные третьей стороной (местными жителями, соседями по участку) должны быть приняты во внимание при рассмотрении вопросов об отводе. Однако «местная оппозиция» не может быть сама по себе основанием для отказа в выдаче разрешения, если оппозиция, в свою очередь, не имеет веских оснований и не подкреплена доказательствами»1.

Одна из главных сфер деятельности органов муниципального управления в Великобритании состоит в выделении и подготовке к освоению и реконструкции различных участков города. Эти предложения разрабатываются на 5—10 лет. Муниципалитет диктует вид использования участка и тип производства.

В муниципалитетах, которыми руководят лейбористы, участки, как правило, сдают в аренду, что упрощает контроль над их использованием. Сторонники частного владения землей, напротив, считают, что продажа участков снимает многие проблемы содержания и эксплуатации, уменьшает объем бюрократического

1 Cullingworth J. B., Nadin V. Town and Country Planning in the UK // 13th rev. ed. London : Routledge, 2002. 528 p.

73

аппарата и способствует привлечению частного капитала к реконструкции жилой застройки.

ВШотландии принята система оповещения соседей по участку

онамерениях по использованию территории. Извещение подается одновременно с подачей официальной заявки на отвод. Заявитель, в свою очередь, имеет право на обжалование решения в случае отказа или навязывании дополнительных условий. Спорные случаи рассматриваются государственными инспекторами.

Гласность в принятии градостроительных программ и продолжительные сроки (от двадцати дней до шести месяцев) для подачи апелляций по проектам позволяют сократить согласования на последующих этапах проектирования и, в конечном счете, ускоряют реализацию застройки в натуре.

Поскольку непосредственно градостроительная деятельность осуществляется местной публичной властью, а неблагоприятные последствия, связанные со строительством, проявляются на конкретной территории муниципального образования, постольку и нормативное регулирование, обеспечивающее предотвращение таких негативных воздействий, относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Рассмотрим более детально британскую модель регулирования градостроительства. Действующий Строительный закон Великобритании от 31 октября 1984 г. (The Building Act 1984) представляет собой результат кодификационной работы в отношении большинства законов (актов парламента) по вопросам строительства.

Рассматриваемый документ состоит из трех глав. Первая глава содержит общие предписания о порядке осуществления строительной деятельности. Вторая глава регламентирует правовой статус сертификации, а третья глава включает остальные нормы, касающиеся строительства, в том числе, регулирующие устройство водопроводных сетей, монтаж санитарно-технического оборудования, а также устанавливающие полномочия местных властей в отношении ветхих и аварийных зданий.

Министром по охране окружающей среды в пределах полномочий, делегированных ему Строительным законом 1984 г., издаются акты строительного законодательства, объектом регулирования которых является порядок проектирования и строительства, а также монтажа и эксплуатации инженерного оборудования. (Рассматриваемые полномочия предоставлены министру с целью защиты

74

здоровья, безопасности и благополучия населения, находящегося в помещениях зданий или рядом с ними, а также экономии энергоресурсов и предотвращения чрезмерного потребления воды.) На основании указанных актов издаются стандарты выполнения отдельных видов строительных работ.

Стандарты разработаны для выполнения строительных работ:

•по определению пригодности конструкций и их соответствия установленным требованиям;

•разработке способов эвакуации при пожаре и иных чрезвычайных ситуаций;

•подготовке земельного участка под строительство;

•установлению концентрации токсических веществ в пустотелых стенах и их воздействия на окружающую среду;

•применению способов звукоизоляции при возведении стен и устройстве полов;

•использованию механизмов кондиционирования и вентиляции, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения;

•применению ресурсосберегающих технологий;

•обеспечению людей с ограниченными возможностями доступом к зданиям, сооружениям, объектам транспорта.

При этом использование методов и механизмов, указанных в стандартах, не является обязательным, если при строительстве используются иные технологии, позволяющие достичь необходимый уровень безопасности возводимых зданий и сооружений.

Конкретизация положений Строительного закона 1984 г. осуществляется на уровне местного нормотворчества. Например, в г. Вестминстер действует Кодекс строительной практики (КСП), разработанный городским советом для мониторинга, контроля, управления и обеспечениянормативныхустановокдляинфраструктурныхпроектов.

Признавая значимость устойчивого развития строительной деятельности по обновлению и модернизации новых построек и стимулируя новое строительство, городской совет отмечает необходимость достижения баланса для обеспечения качества жизни жителей, предприятий и гостей города во время строительных работ. Именно по этой причине городской совет разработал Кодекс строительной практики (КСП).

КСП устанавливает стандарты и процедуры, которые обязательны для соблюдения разработчиком или подрядчиком при проведении ими строительных работ.

75