При определении характера изменения отдельных статей и разделов баланса положительной оценки заслуживает увеличение в активе баланса остатков денежных средств, ценных бумаг, краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений, основных средств, капитальных вложений, нематериальных активов и производственных запасов; в пассиве баланса - сумм прибыли, доходов будущих периодов, специальных фондов и целевого финансирования. Отрицательной оценки заслуживает резкий рост дебиторской в активе и кредиторской задолженности в пассиве баланса. Отрицательно оценивается наличие и увеличение остатков по статье баланса - "Убытки".
Кредитными работниками сравниваются данные статей "Денежные средства, расчеты и прочие активы" в разделе III актива баланса и "Резервы по сомнительным долгам" в разделе III пассива баланса. Величина резервов по сомнительным долгам, образуемых за счет прибыли, остающейся в распоряжении заемщика, должна соответствовать сумме дебиторской задолженности, возможность непогашения которой признана комиссией, проводившей в конце года инвентаризацию этой задолженности. Косвенным приемом оценки денежных средств, вложенных в расчеты с дебиторами (при отсутствии в балансе таких резервов), являются имеющиеся в банковских учреждениях сведения о фактах нарушения платежных обязательств (возникновения временной или длительной неплатежеспособности) со стороны отдельных дебиторов данного ссудозаемщика. На сумму их задолженности следует снизить стоимость денежных средств заемщика.
После определения динамики изменения баланса целесообразно установить ее соответствие динамике объема производства и реализации продукции, а также прибыли заемщика. Более быстрые темпы роста объема производства, реализации продукции и прибыли по сравнению с темпами роста суммы баланса свидетельствуют об улучшении использования средств заемщиком. Отставание темпов роста объема производства, реализации продукции и прибыли от темпов роста валюты баланса указывает на ухудшение использования средств.
Анализ финансового состояния ссудозаемщика также включает поэлементный анализ финансово - хозяйственной деятельности, позволяющий оценить эффективность работы заемщика, определить возможные последствия влияния недостатков в системе управления на его платежеспособность и рентабельность, риск своевременного возврата ссуд и меры по минимизации риска. Подробному анализу, в частности, подвергается:
- движение материальных запасов;
- движение денежных средств;
- себестоимость продукции;
- прибыль;
- размещение основного и оборотного капитала.
Принципиальным моментом поэлементного анализа финансово - хозяйственной деятельности является выяснение методики учета прихода сырья и материалов и списания их на производство, особенно определение правильности списания расхода сырья и материалов на себестоимость продукции. Следует иметь в виду, что отсутствие или слабость учетной базы создает условия для искажения статей баланса и неверной оценки банком обеспечения кредита и финансового положения ссудозаемщика. Так, занижение стоимости списанных на себестоимость продукции материалов ведет к завышению балансовой стоимости остатков материалов и прибыли, и наоборот.
Основой движения денежных средств является план (расчет) заемщика. С учетом фактических результатов оценивается качество планирования. Следует иметь в виду, что отсутствие надлежащего планирования, даже на небольших предприятиях, может являться одной из причин снижения ликвидности баланса.
Важное значение имеет анализ себестоимости в части накладных расходов. Различная методика распределения накладных расходов между производственными участками и видами продукции приводит к получению различной себестоимости на единицу продукции и, следовательно, цены товара. Принципиальное значение имеет деление расходов на переменные (нефиксированные) и условно - постоянные (фиксированные). Различное соотношение указанных расходов в себестоимости единицы продукции предопределяет различия в оптимальной рыночной стратегии заемщика. Так, заемщики с более высокой долей в себестоимости условно - постоянных расходов более чувствительны к изменениям физических объемов производства, чем заемщики с относительно низким удельным весом таких расходов. в свою очередь, заемщики с относительно низким удельным весом в себестоимости условно - постоянных расходов более чувствительны к изменениям цен на продукцию. Учитывая указанную зависимость, банк в целях сокращения риска выдачи кредита может потребовать от заемщика подтверждение потребителей на заказ предполагаемого выпуска продукции.
При анализе состояния краткосрочного планирования прибыли следует проанализировать рыночную стратегию заемщика с позиций обеспечения рентабельности производства.
При анализе размещения основного и оборотного капитала рассматривается характер источников с позиций "связанности" капитала, т. е. удельный вес в используемом капитале заемных средств. Определяется риск повышения "связанности" средств. в отношении оборотного (рабочего) капитала анализируются состояние контроля за должниками, выполнение собственных обязательств, влияние оборачиваемости оборотного капитала, дебиторской и кредиторской задолженности на рентабельность и ликвидность заемщика.
До заключения кредитного договора банк по получении от заемщика заявления и необходимых документов, перечисленных в пункте 11 Правил краткосрочного кредитования экономики Республики Казахстан N 1, должен проанализировать кредитоспособность заемщика на основании накапливаемых данных из бухгалтерских и статистических отчетов за предыдущие периоды, предварительных проверок на месте, а также прогнозов его финансового положения в течение всего срока погашения ссуды.
Анализ кредитоспособности заемщика следует начинать с анализа ликвидности баланса.
Все оборотные активы баланса заемщика по степени их ликвидности делятся на 2 класса:
I - быстрореализуемые активы;
II - ликвидные активы.
Активы баланса группируются по срокам их превращения в денежные средства.
Обязательства по пассиву группируются по степени срочности предстоящей их оплаты.
При анализе коэффициента ликвидности (Кл.) следует учитывать, что ликвидные средства заемщика должны находиться в пределах оптимальной потребности, зависящей от следующих факторов:
1. Объема деятельности (чем больше объем производства и реализации продукции, тем больше запасы товарно - материальных ценностей).
2. Отрасли промышленности и производства (спроса на продукцию и скорости поступления платежей от ее реализации).
3. Длительности производственного цикла (объема незавершенного производства).
4. Времени, необходимого для возобновления запасов материалов ( оборачиваемости ликвидных средств).
5. Сезонности работы.
П - пассив баланса (I, II - разделы баланса).
Значение данного показателя (Оп) должно примерно соответствовать соотношению 2:1.
На снижение размера ликвидных средств влияют:
1. Убытки от текущей деятельности.
2. Убытки прошлых лет и в результате стихийных бедствий.
3. Уценка ликвидных средств.
4. Иммобилизация в капитальные вложения.
Излишек ликвидных средств также нежелательное явление. При его наличии оборотные активы используются с меньшим эффектом.
Причины излишка:
1. Накопление прибыли без расширения капитальных вложений.
2. Накопление амортизации вследствие задержки замены амортизируемых объектов.
При анализе коэффициента покрытия (Кп.) необходимо учитывать, что этот показатель, в зависимости от характера производства, может резко колебаться. На его значение влияют следующие факторы:
1. Формы расчетов за отгруженные товары и оказанные услуги.
2. Длительность производственного цикла.
3. Оборачиваемость оборотных средств.
4. Структура запасов товарно - материальных ценностей.
Между коэффициентами ликвидности и покрытия баланса существует обратная зависимость. Повышение коэффициента покрытия баланса, как правило, приводит к уменьшению коэффициента ликвидности и наоборот.
Для многих заемщиков характерно сочетание низкого коэффициента ликвидности с высоким коэффициентом покрытия. Это связано с тем, что заемщики имеют излишние запасы сырья, материалов, комплектующих изделий, товарной продукции, неоправданный рост незавершенного производства. Необоснованность этих затрат ведет в конечном счете к нехватке денежных средств.
Поэтому необходимо не только определить значение коэффициента покрытия, но и выявить состояние и динамику его составляющих, особенно по тем статьям, которые входят в III группу актива баланса. Для этого необходимо рассчитать следующие показатели:
Ухудшение указанных показателей оборачиваемости свидетельствует о снижении кредитоспособности заемщика. Для более объективной оценки показателей оборачиваемости ликвидных средств необходимо выявить причины ухудшения, ими могут быть: задержка оплаты продукции и услуг потребителями, накопление производственных запасов, готовой продукции и т. д.
При анализе коэффициентов ликвидности и покрытия необходимо учитывать также характер дебиторской задолженности.
Сопоставление отчетов о счетах дебиторов, называемых иногда "анализом сроков", позволит раскрыть состояние счетов дебиторов по датам их возникновения, показывая возможные суммы денежных средств, которые заемщик может получить от своих покупателей. При этом дебиторская задолженность должна распределяться в отчете по следующим срокам:
- до 30 дней;
- от 30 до 60 дней;
- от 60 до 90 дней;
- более 90 дней.
Отчет о счетах дебиторов не только позволит дать оценку влияния указанных счетов на состояние ликвидности заемщика, но и позволит дать оценку результативности проводимой кредитной политики.
Чем выше отношение дебиторской задолженности к сумме дебиторской задолженности, которая является объектом кредитования, тем вероятнее, что дебиторская задолженность включает многие старые счета и счета, которые не смогут быть оплачены в срок. Следовательно, при определении коэффициентов ликвидности и покрытия дебиторская задолженность берется в сумме, которая является объектом кредитования.
В составе расчетов с дебиторами следует учитывать задолженность, как правило, сроком до 3-х месяцев.
При определении обеспеченности заемщика собственными оборотными средствами (Пс. с. ) сопоставляется размер Пс. с. за отчетный и базовый периоды.
Фактическое наличие собственных оборотных средств определяется путем вычитания: - из итога первого раздела пассива баланса ( строка 480) сумм итога первого раздела актива (строка 080) и убытков (строки 350 и 360). При этом, если во втором разделе пассива баланса указаны долгосрочные кредиты и займы, а в первом разделе актива за счет этих источников - затраты, то при расчете фактического наличия собственных оборотных средств должны быть внесены необходимые корректировки, в этих целях заемщик представляет банку специальную справку - расчет к балансу по определению фактического наличия собственных оборотных средств.
При недостатке собственных оборотных средств банк должен потребовать от заемщика план мероприятий по восполнению недостатка собственных оборотных средств.
Подготовить сообщение на тему «Ипотечное кредитование: сущность, виды, модели».
Сущность ипотечного кредитования
Само слово ипотека («hypotheka») - древнегреческое и переводится как «основание», «залог». Ипотека - это приобретение квартиры в собственность возможна без первоначального взноса со сроком кредитования до 20 лет. С момента покупки квартиры, еще не выплатив кредит банку, заемщик проживает в приобретенной квартире, при желании прописывается в ней вместе с членами семьи. Также существует возможность сдавать квартиру в аренду по согласованию с банком. До полного расчета с банком по кредиту, квартира будет находиться в залоге у банка. То есть любое отчуждение, будь то: продажа, дарение возможны только после полного расчета с банком по кредиту.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. ипотечный жилищный кредитование недвижимость
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.