- Параметры сделки: возможность торга, объем передаваемых прав, условия финансирования сделки, особые условия предложения период предложения;
- Параметры местоположения: район расположения, транспортная доступность (расстояние от метро, ж/д станции и т. д);
- Параметры дома: тип дома, благоустройство дома, состояние дома, инженерные системы;
- Параметры квартиры: этаж, планировка, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона / лоджии, вид из окна, высота потолка, санузел, состояние квартиры.
2. Проведенный анализ рынка недвижимости показал следующее:
- В мае 2021 года в городе Краснодар цена предложения квартир на рынке в среднем составляет 75 886 рублей за 1 кв. м.;
_ На рынке недвижимости наблюдается динамика роста цены и предложений. Основными факторами данных процессов являются: инвестиционная привлекательность Краснодарского края и стабильное положение на рынке труда и как следствие рост численности работающих.
В рамках данной дипломной работы, для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом мною были использованы методы указанные ниже.
2.4 Метод сравнения продаж
Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных.
В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов.
Область применения - достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок
Пример. Корректировка оценки стоимости согласно объекту исследования методом сравнения продаж(см. Приложение 1, Приложение 2)
Таблица 7 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж
|
Основные характеристики по продажам сопоставимых объектов |
|||||||
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Продажи сопоставимых объектов |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|||
|
Передаваемые права |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
|
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
Условия продажи |
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
Местоположение
ул. Стасова,130
ул. Стасова,140
ул. Тургенева, 122
ул. Тюляева, 29
ул. Стасова, 150
ул. Северная, 263
Район
ЧМР
ЧМР
ФМР
КМР
ЧМР
ЦМР
Престижность местоположения
высокая
хорошая
высокая
хорошая
высокая
удовлетворительная
Транспортная доступность
высокая
высокая
хорошая
хорошая
высокая
хорошая
Физические характеристики
-площадь, кв.м.
60,2
54
44
52
45
54
-тип
благоустр.
благоустр.
благоустр.
благоустр.
благоустр.
благоустр.
-состояние
обычное
обычное
обычное
обычное
обычное
без ремонта
-этаж
5/5
5/5
4/5
4/5
4/5
5/5
-материал стен дома
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
Источник информации
neagent.info
neagent.info
neagent.info
neagent.info
neagent.info
Цена продажи
3 600 000
3 300 000
3 400 000
3 200 000
3 000 000
Цена, р/кв.м.
66 667
75 000
65 385
71 111
55 556
Корректировка цен аналогов
- каждая последующая корректировка производится относительно стоимости, рассчитанной с учетом предшествующей корректировки)
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
4
5
Цена, руб./кв.м.
66 667
75 000
65 385
71 111
55 556
Уторгование
Поправка
-3%
-3%
-3%
-3%
-3%
Поправка на торг берется как средняя разница между ценой предложения и ценой продаж
Скорректированная цена
64 667
72 750
63 423
68 978
53 889
Время продажи
Май, 2021
Май, 2021
Май, 2021
Май, 2021
Май, 2021
Поправка
1
1
1
1
1
Корректировка учитывает качество прав, приобретаемых при заключении сделки купли-продажи в рамках определенной Оценщиком выборки сходных объектов; передаваемые права представляют собой право собственности, поэтому никаких корректировок не применялось.
Скорректированная цена
64 667
72 750
63 423
68 978
53 889
Условия сделки
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
Поправка
1
1
1
1
1
Проведенный анализ рынка купли-продажи и подбор сходных объектов недвижимости осуществляется по данным агентств недвижимости города и с помощью открытых источников данных - neagent.info и domclick.ru. Сходные объекты представлены в виде открытых продаж. Поэтому корректировки не применялись.
Скорректированная цена
64 667
72 750
63 423
68 978
53 889
Право собственности
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Поправка
1
1
1
1
1
Учитывая, что аналоги выставлены на продажу в одно время, корректировка не применялась.
Скорректированная цена
64 667
72 750
63 423
68 978
53 889
Местоположение
ЧМР
ЧМР
ФМР
КМР
ЧМР
ЦМР
Поправка
1
1, 06
1, 21
1
1, 43
Представленные аналоги 2 3 5 расположены в других районах города, поэтому необходимо внести поправки на местоположение. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, размер поправки составляет:
для аналогов, расположенных в ЧМР, поправка = 1;
для аналогов, расположенных в ФМР, поправка =сред. цена 1 кв. м. ЧМР / сред. цена 1 кв. м. ФМР, 76 903/ 85 387=0,93;
для аналогов, расположенных в КМР, поправка = сред. цена 1 кв. м. ЧМР / сред. цена 1 кв. м. КМР,
76 903/ 69 627=0, 96;
для аналогов, расположенных в ЦМР, правка = сред цена 1 кв. м. ЧМР / сред. цена 1 кв. м. ЦМР,
76 903/ 81 200=0, 91.
Скорректированная цена
64 667
77 115
67 228
68 978
77 061
Физические характеристики:
-площадь квартиры
60,2
54
44
52
45
54
Поправка
1
0, 93
0, 96
0, 91
1
Проведя анализ рынка жилой недвижимости, Оценщик пришел к выводу, что квадратный метр жилого помещения с большей площадью стоит меньше, чем в жилом помещении с меньшей площадью. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, размер поправки составляет:
для аналогов №1 и №5, представленных трехкомнатными квартирами, поправка = 1;
для аналога №2 , представленного двухкомнатной квартирой, поправка = средняя цена 1 кв. м. 3-х комн. квартиры ФМР / среднюю цену 1 кв. м. 2-х комн. квартиры ФМР,
79 890/85 480=0,93;
для аналога №3 , представленного двухкомнатной квартирой, поправка = средняя цена 1 кв. м. 3-х комн. квартиры КМР / среднюю цену 1 кв. м. 2-х комн. квартиры КМР;
66 980/69 510=0,96;
для аналога №4 , представленного двухкомнатной квартирой, поправка = средняя цена 1 кв. м. 3-х комн. квартиры ЧМР / среднюю цену 1 кв. м. 2-х комн. квартиры ЧМР,
71 060/78 360=0,91.
Скорректированная цена
64 667
71 717
64 539
62 770
77 061
-этаж
5/5
5/5
4/5
4/5
4/5
5/5
Поправка
1
-2%
-2%
-2%
1
При прочих равных условиях этаж расположения имеет первостепенное значение. Как показывает анализ рынка недвижимости для крайних этажей стоимость в среднем ниже 1-5% по сравнению со средними этажами. К аналогам расположенным на средних этажах применяем понижающую корректировку в размере 2%, так как их расположение более привлекательно для покупателя.
К аналогам расположенным на крайних этажах применяется корректировка =1.
Скорректированная цена
64 667
70 283
63 248
61 515
77 061
-Материал стен дома
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
Поправка
1
1
1
1
1
Данная поправка учитывает разницу на объекты, отличные по материалу стен. Определяется на основании анализа рынка и по данным профессиональных участников (риелторы, нотариусы) рынка. Разница в ценах для кирпичных и панельных (блочных) домов, составляет 1-3%
Скорректированная цена
64 667
70 283
63 248
61 515
77 061
-Состояние квартиры
обычное
отличное
хорошее
обычное
хорошее
требуется ремонт
Поправка
-1250
-625
-
-625
+1250
Это абсолютная корректировка. Определяется по рыночным данным о стоимости ремонтно-отделочных работ. Источником информации являются участники рынка (предложения застройщиков). Для расчета поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью работ за 1 кв. м. Для аналогов без ремонта (требующих ремонта) стоимость 2500 руб./кв. м.
Скорректированная цена
63 417
69 658
63 248
60 890
78 311