СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
1.1 Правовые основы регулирования оценочной деятельности
1.2 Основы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом
1.3 Сравнительный подход в оценке недвижимого имущества
2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ
2.1 Сведения об объекте оценки
2.1 Анализ рынка недвижимости и ее ценообразующих факторов
2.3 Рынок жилой недвижимости в городе Краснодар
2.4 Метод сравнения продаж
2.5 Метод сравнения цен путем направленных корректировок
2.6 Метод анализа иерархий
2.7 Итоговое сравнение методов сравнительного подхода
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Приложение 2
ВВЕДЕНИЕ
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости является неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности. На рынке недвижимости оценочная деятельность является необходимым элементом практически в любой операции с объектами коммерческого или жилого недвижимого имущества, в частности, если сделки совершаются с привлечением заемных средств либо инвестиций.
Неотъемлемым условием определения стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем.
Анализ рынка для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Нынешнее положение оценочной деятельности опирается на Федеральные стандарты оценки, в которых указана методология проведения процесса оценки. Нельзя не упомянуть то, что оценщик-специалист вправе использовать любые подходы и методы для определения стоимости объекта, следствием является то, что оценка представляет субъективное суждение, а оценщик выступает аргументатором стоимости.
Актуальность исследуемой темы подтверждается тем, что сделки, объектом которых выступает имущество, в большинстве случаев, обязательно должны сопровождаться соответствующей оценкой данного имущества. стоимость недвижимость имущество жилой
Цель работы - приобретение практических навыков и углубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом.
Для достижения поставленной цели мною решены следующие задачи:
- изучить основные нормативно-справочные материалы, регулирующие оценочную деятельность;
-проанализировать влияния общей политической и социально-экономической обстановки;
- проанализировать рынок недвижимости в г. Краснодар;
- использовать метод сравнения продаж
- использовать метод сравнения цен путем направленных корректировок;
- использовать метод анализа иерархий;
- сравнить методы и обосновать результат определения стоимости.
При применении сравнительного подхода выявляется социально-политическая ситуация в государстве, ситуация на рынке недвижимости в конкретных регионах или городах.
Объектом исследования, согласно оценке стоимости сравнительным подходом, является жилая недвижимость в городе Краснодар, в качестве причины стоимости объекта недвижимости.
Предметом исследования, в данной работе, выступают взаимоотношения на рынке недвижимости, методика определения стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Учитывая, что все большее количество граждан Российской Федерации становятся собственниками недвижимости, можно предположить, что перед обладателем встает вопрос о необходимости оценить свое имущество.
В процессе написания дипломной работы, мною были использованы нормативно-правовые акты, специальная и учебная литература полученная по модулю: оценка недвижимого имущества, а также информация и практические навыки предоставленные на преддипломной практике.
Преддипломная практика проводилась в ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем». ИНН 2311241041, ОГРН 1172375057689, КПП 231101001. Организация зарегистрирована 21.12.2017 в регионе Краснодарский Край по адресу: 350072, Краснодарский край, город Краснодар, улица 40-Летия Победы, дом 37.
На преддипломной практике, руководство организации предоставило необходимую теоретическую базу для написания дипломной работы, необходимые данные для анализа и использования методов, указало на необходимые источники.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
1.1 Правовые основы оценочной деятельности
Законодательной базой по оценочной деятельности является:
- Конституция России;
- Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности»;
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждено приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 254255,256 (ФСО № 1; ФСО № 2;ФСО № 3;ФСО № 4);
- Международные стандарты оценки;
- Земельный Кодекс РФ.
В рамках сравнительного подхода оценки недвижимости опираются на ФСО №1,№3,№7.
В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительным подходом является совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. В пункте 22 ФСО № 1 приводится краткий алгоритм применения сравнительного подхода, включающий три основных этапа:
1) выбор единицы сравнения и сравнительный анализ объекта оценки и аналогов по всем элементам сравнения (ценообразующим факторам);
2) внесение корректировок к единицам сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по конкретному элементу сравнения;
3) согласование результатов скорректированных значений единиц сравнения по объектам-аналогам.
Федеральный стандарт оценки №3 разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.
Федеральный стандарт оценки №7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», принятый в сентябре 2014 года, скорректировал и уточнил сравнительный подход к оценке недвижимости. Оценочное сообщество нейтрально отреагировало на принятие нового стандарта - в большинстве отчетов об оценке стоимости недвижимости, составленных после его принятия, новый стандарт лишь упоминается в разделе применяемых стандартов оценки и в перечне использованных источников.
1.2 Основы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом
Под оценочной деятельностью, понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной установленной законом стоимости.
Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости возникает:
? при приватизации;
? передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
? использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
? продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
? переуступке долговых обязательств;
? передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
? возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а так же в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.
Субъекты оценочной деятельности - субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».
Объекты оценки - к объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
_ работы, услуги, информация;
_ иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
1.3 Сравнительный подход в оценке недвижимого имущества
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.[1]
При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.
При определении стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в отчете.
Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:
1) Анализ рынка недвижимости соответствующего заданию на оценку;
2) Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
3) Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
4) Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
5) Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;
6) Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.