Дипломная работа: Eглубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом

При использовании метода анализа иерархий стоимость объекта оценки оценивается в 4 338 614 рублей в мае 2021 года. В моем понимании стоимость обосновывается тем, что количество корректировок участвующих в сравнении на прямую влияет на стоимость объекта и точно может ее показать в процессе расчетов.

2.7 Итоговое сравнение методов сравнительного подхода

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам я не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Такой подход, по мнению оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.

Метод сравнения цен путем качественных корректировок. Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами. Надежность получаемой оценки при данном методе во многом зависит от правильности проведенной экспертизы.

Преимуществом метода иерархии и его технологии в том, что ею может воспользоваться оценщик, не обладающий достаточным опытом и практикой, так как вынести свое суждение хуже или лучше фактор сравнения и насколько он хуже или лучше может специалист, имеющий начальную подготовку.

Для определения и обоснования стоимости объекта оценки, можно использовать иную методологию или иные методы, использовать один метод или несколько. В данной работе я использовал три метода, чтобы определить скорректированную тремя методами можно согласовать среднеарифметическим вычислением или согласно удельным весам. Так как наиболее эффективным и конструктивным методом является метод сравнения продаж, его коэффициент заслуживает большего значения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, можно сделать выводы, что оценка недвижимости - это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по оговоренным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом, которые являются членами СРО. Специалисты-оценщики собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги вносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока в суде не доказано иное, признается объективным.

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке.

Процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов: сбор информации об объекте оценки; изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки; анализ на наилучшее и оптимальное использование; использование традиционных подходов для определения стоимости объекта; согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта; составление письменного отчета

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью.

При определении стоимости недвижимости сравнительным подходом мне удалость показать конструктивно структуру состояния цен на недвижимость, сопоставить стоимость с ценообразующими факторами, которые могут динамично изменяться, в связи с изменениями в экономической среде государства, а также с политической обстановкой. Именно такие факторы влияют на стоимость недвижимости, на стоимость услуг в земельно-имущественных отношениях.

Анализируя рынок недвижимости, в частности сервисы и ресурсы, которые обеспечивают взаимоотношения сделок с недвижимостью и способствуют им, мне удалость определить стоимость объекта оценки, который я использовал для написания данной работы. Для того чтобы определить стоимость объекта оценки, я проработал три метода корректировок стоимости.

Специалист-оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. В данной работе я рассчитывал рыночную стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом. Изучив и, используя разные методы определения стоимости объекта, я пришел к выводу, что сбор информации, использование методологии разных методов корректируют стоимость в приближенно равных значениях.

Исходя из полученных значений, при использовании выбранных мною методов, стоимость объекта оценки отличается незначительно. Считаю, что данные методы отлично корректируют и согласуют конечную, аргументированную стоимость объекта оценки в целом и в частности, которого я использовал в данной работе.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке: Федеральный стандарт оценки (ФСО №1). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297.(1)

2. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

4. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». утвержден приказом Минэкономразвития России

от 20 мая 2015 г. N 298.

5. Азгальдов Г. Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании. М. : Стройиздат, 1989. (3)

6. Андрианов Ю. А., Субетто А. И. Квалиметрия в приборостроении и машиностроении. Л. : Машиностроение, 1990.

7. Кузнецов Д. Д., Синочкина И. С. Квалиметрическое моделирование ставок арендной платы // Проблемы недвижимости. 1999 № 4

8. Оценка стоимости имущества : учебное пособие / под редакцией И. В. Косоруковой. М. : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012.

9. Косорукова И. В., Родин А. Ю. Оценка стоимости имущества для целей налогообложения за рубежом и в России: сравнительный анализ // Финансы и кредит. 2013. № 9 (537).

10. Мирзоян Н. В. Построение и анализ матрицы стоимости в рамках реализации стоимостного подхода в управлении недвижимостью // Московский оценщик. 2012. № 3-4 (76-77).

11. Мирзоян Н. В. Взаимосвязь анализа рынка и сравнительного подхода к оценке не- движимости в условиях кризиса / Пятый международный научный конгресс «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2010». М. : Global Conferences, 2010.

11. Труфанова С. А. Анализ применения концепции стоимостного подхода к совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью // Сборник трудов к 10-летию кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения. М. : МФПУ «Синергия», 2013.

12. Труфанова С. А. Выбор эффективного варианта использования нежилых помещений в жилых объектах муниципальной недвижимости как источника реальных доходов // Региональная экономика ; Издательский дом «Финансы и кредит», 2012.

13. Мирзоян Н. В. Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту // Банковское дело. 2013. № 8.

14. Интернет ресурс Киберленинка. Анализ применения сравнительного подхода URL :https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-primeneniya-sravnitelnogopodhoda-v-sootvetstvii-s-federalnym-standartom-otsenki-otsenka-nedvizhimosti-fso-7

15. Интернет ресурс Киберленинка. Методы оценки слияний и их развитие. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-otsenki-sliyaniy-i-ih-razvitie

16. Источник информации Министерство Экономики Краснодарского Края. URL https://economy.krasnodar.ru/sitenews/5391/

17. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости// URL: http:// www.imperia-a.ru/files/articles/fbd7763f67faead3f263c1157a67f23b

18. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости//URL: http://www.aleana.biz/ocenka/real-estate/

19. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом. URL: http://www.gkr.su/evaluation_consulting/analyst/comparative/

20. Росстат Российской Федерации. URL: https://rosstat.gov.ru/

21. Региональные базы данных для оценочной деятельности и их математическое обеспечение//URL: http://www.imperia-a.ru/consulting/article/53/

22. Техника метода сравнения продаж: от качественных корректировок - к квалиметрической модели//URL: https://it.iksys.ru/knowledge-base/view/materials/283

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Ниже представлен технический план объекта оценки. Данна недвижимость используется в качестве объекта оценки в дипломной работе.

Приложение 2

Ниже представлены объекты-аналоги используемые при определении стоимости объекта недвижимости.

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5