Дипломная работа: Eглубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом

Итоговая скорректированная цена

63 417

69 658

63 248

60 890

78 311

Стоимость 1 кв. м. объекта оценки

67 105

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости

4 039 721

После проведенных исследований, расчетов и умозаключений, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на май 2021 года, составляет 4 039 721 рублей.

2.5 Метод сравнения цен путем качественных корректировок

Метод направленных качественных корректировок применяется в случае оценки, когда нужно внести много корректировок на различие параметров или характеристик, а «цены» их трудно или невозможно определить из-за недостатка информации. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, подразделяя все корректировки на два вида: повышающие и понижающие стоимость (цену).

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Допускают, что корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у каждого аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга. Действующей корректировкой будем называть такую корректировку, которая не подверглась нейтрализации корректировкой противоположного направления.

Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

Искомая полная стоимость замещения оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:

Рисунок 10 - Формула определения стоимости 1 кв.м.

Где,

Цн , Цв -- нижняя и верхняя цена соответственно;

NB -- количество действующих понижающих корректировок

верхнего аналога;

Nн -- количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога;

S - стоимость объекта оценки.

Нахождение стоимости объекта в интервале между ценами верхнего и нижнего аналогов иллюстрирует схема на рис. 1. Причем у верхнего аналога количество действующих понижающих корректировок равно двум, а у нижнего аналога количество действующих повышающих корректировок равно четырем.

Рисунок 11 - Нахождение стоимости объекта с помощью метода направленных корректировок

Если количество аналогов больше двух, то стоимость объекта устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение. При этом возможны два случая:

1) один нижний аналог и несколько верхних аналогов;

2) один верхний аналог и несколько нижних аналогов.

В первом случае рассматриваются все интервалы с одним и тем же нижнем аналогом, во втором случае, наоборот, -- все интервалы с одним и тем же верхним аналогом. По полученным значениям стоимости в каждом интервале рассчитывают среднее значение, которое берется как итоговый результат.

Данный метод позволяет выполнить оценку стоимости единицы оборудования при минимальном объеме исходной информации, и особенно он может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогами проявляются не только в значениях технических параметров, но и в дискретных характеристиках.

Последующий подсчет количества действующих корректировок выполняют с учетом весовых множителей. Все последующие операции такие же, как и при обычном методе направленных корректировок.

Пример. Корректировка методом сравнения цен путем качественных корректировок (см. Приложение 1, Приложение 2).

Таблица 8 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом качественных корректировок

При использовании метода направленных качественных корректировок, я сравниваю между стоимостью объекта-аналога с наибольшей стоимостью и наименьшей. Определяю повышающие и понижающие стоимость корректировки. Определяю стоимость объекта оценки согласно методическим указаниям данного метода.

Во-первых, сравниваем два объекта-аналога, подсчитываем корректировки и используем их согласно формуле.

S = 55 556 + (75 000 - 55 556)ч(2+2)

S = 65 278

Во-вторых, полученную стоимость за 1 кв.м. необходимо умножить на площадь:

C_{объекта оценки} = S_{(за 1 кв.м).} Ч S _{(площадь)}

C_{объекта оценки} = 65 278 Ч 60,2

C_{объекта оценки} = 3 929 736

При использовании метода направленных качественных корректировок стоимость объекта оценки оценивается в 3 929 736 рублей в мае 2021 года.

2.6 Метод анализа иерархий

Наиболее интересной технологией обработки данных является метод, предложенный Томасом Саати, и называемый «методом анализа иерархий» [22]. Идея метода заключается в том, что эксперты попарно сравнивают выбранные характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Выявленное отличие оценивается по шкале, предложенной автором этой идеи. Шкала содержит в себе 6 ступеней оценок результатов сравнения характеристик объекта оценки и объектов- аналогов, а именно:

· характеристики между собой несравнимы;

· характеристики равно важны;

· характеристика обладает умеренным превосходством,

· характеристика обладает существенным превосходством;

· характеристика обладает значительным или очень сильным превосходством.

Безусловным достоинством этой технологии является возможность учета влияния всего спектра возможных факторов - и количественных, и качественных.

Однако шкала Т.Саати, на наш взгляд, широка и усложняет задачу оценщика. На практике не всегда возможно увидеть различие между умеренным превосходством и существенным, между превосходством значительным и очень сильным превосходством. Видимо по этой причине на практике этот метод, как правило, не применяется. Наибольшее распространение он получил на этапе согласования итогов оценки, полученных по результатам применения подходов.

Признавая достижения идей перечисленных авторов, хотелось бы отметить, что в некоторых случаях предлагаемые технологии чересчур, на наш взгляд, усложнены. Просматривается нацеленность разработок на получение точного результата. Говоря иными словами, создается впечатление, что авторы ставят целью повышение точности расчета, нежели его содержательную обоснованность.

По-моему мнению, в данном случае все-таки должна превалировать содержательная обоснованность результата использования подхода по сравнению с точностью. Такое мнение основывается на том, что федеральным стандартом оценочной деятельности №1 дано определение рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цены, которой этот объект может быть отчужден [1]. Допущение стандартом такой «вероятности» ориентирует оценщика в большей степени на содержание результата оценки, чем на его точность. Говоря иными словами, точность результата есть выражение его обоснованности. Кроме этого немаловажным является определенная (допустимая) простота и логичность применяемой технологии.

Тем не менее, решение этой проблемы имеется. Суть его заключается в следующем.

В мире и на практике существуют определенные стандарты восприятия событий, которые, в частности, распространяются и на недвижимость. Например, руководствуясь этими стандартами, любой индивидуум, оценивая событие, может сделать вывод хорошее оно или плохое. Сравнивая какие-то объекты между собой, индивидуум может сделать однозначный вывод, что один объект лучше другого, когда степень превосходства одного объекта над другим не вызывает сомнений. Вместе с тем возможны и другие ситуации, в которых такая уверенность не имеет твердой однозначности, или, по мнению индивидуума, качества сравниваемых объектов равны.

По выявленным факторам сравнения объекта оценки с объектами-аналогами оценщик выносит свое суждение, оценивая различие между ними как «значительно лучше», «немного лучше», «равнозначны», «немного хуже», «значительно хуже». Крайние оценки результатов сравнения означают либо отсутствие фактора сравнения у объекта оценки или объекта-аналога, либо существенное расхождение между ними. Например, если у объекта оценки присутствует такой фактор сравнения как «парковка», а у объекта-аналога он отсутствует, то оценщиком по отношению к объекту-аналогу проставляется характеристика «значительно хуже». Если фактор сравнения присутствует и у объекта оценки и у объекта-аналога, но различие между ними несущественное, соответственно проставляется характеристика «немного лучше» или «немного хуже».

Анализ объекта оценки и объектов-аналогов позволил выявить факторы, по которым в дальнейшем проводилось сравнение и в конечном итоге была выведена стоимость оцениваемой недвижимости (табл. 9-11).

Пример. Корректировка методом сравнения цен путем качественных корректировок (см. Приложение 1, Приложение 2).

Таблица 9 - Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов по выбранным факторам сравнения

Таблица 10 - Результаты сравнения объекта оценки с аналогами.

Таблица 11 - Корректировка цен объектов-аналогов и выведение скорректированной стоимости 1-го квадратного метра