Дипломная работа: Eглубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом

Строительство:

В строительстве объёмы выполненных работ составили 283,7 млрд руб. со снижением на 1,8 % к уровню 2019 года. Сокращены объёмы строительства инженерных коммуникаций (в том числе в связи с завершением строительства объектов газопровода «Турецкий поток»).

Количество введённых в эксплуатацию объектов нежилого назначения сократилось с 943 зданий в 2019 году до 740 в 2020 году.

Среди введённых объектов: помещения для КРС и свиней (на 0,9 и 12,0 тыс. голов соответственно), тепличные комбинаты (29,9 га) и теплицы под стеклом (288,3 тыс. кв. м), хранилища для зерна (25,1 тыс. тонн), овощей и фруктов (31,9 тыс. тонн), системы орошения земель (на 3 тыс. га), мощности по производству цельномолочной продукции (4 тонны в смену), сыров (1 тонна в смену) и хлебобулочных изделий (5 тонн в сутки), турбинные электростанции (48,4 тыс. кВт), трансформаторные подстанции (526,7 тыс. кВ.А), 4 нефтяные скважины, нефтеёмкости (160 тыс. куб. м), общетоварные склады (61,5 тыс. кв. м), холодильники для организации торговли (21,3 тыс. тонн), торговые предприятия (124,8 тыс. кв. м), торгово-офисные центры (28,0 тыс. кв. м), автоцентры (1,5 тыс. кв. м), предприятия общепита на 185 мест, гостиницы на 1 383 места, мотели на 80 мест, 148 антенно-мачтовых сооружения связи, 3 башни сотовой связи, 22 комплекса дорожного сервиса.

Проложено 25,3 км автомобильных дорог с твёрдым покрытием, 146,9 пог. м мостов, 495 км магистральных газопроводов, 12 км газовых сетей, 591 км линий электропередачи, водопровод мощностью 2 тыс. куб. м в сутки), 26,6 км водопроводных сетей, 5,2 км тепловых сетей, 4 635 км радиорелейных линий связи, 234,2 км волоконно- оптических линий связи.

Из социальных объектов введены: детские сады на 2 005 мест, общеобразовательные школы на 2 053 мест, поликлиники на 168 посещений в смену, медицинский центр (223 кв. м), спортивные залы (13,7 тыс. кв. м), плоскостные спортивные сооружения (4,0 тыс. кв. м), 4 физкультурно-оздоровительных комплекса, плавательный бассейн.

Ввод в действие жилых домов составил 4 520,8 тыс. кв. м, или 99,7 % к уровню 2019 года. При этом на фоне возросшего рыночного спроса на индивидуальное жильё, его ввод увеличился на 5,5 % (до 2 093,1 тыс. кв. м), а удельный вес в общем объёме введённого жилья - до 46,3 % (годом ранее - 43,8 %).

В непростых условиях 2020 года была активизирована работа по вводу проблемных объектов долевого строительства с готовностью более 75 %. Всего введено в эксплуатацию 2 427,7 тыс. кв. м многоквартирного жилья со снижением на 4,7 %.

Обеспеченность населения жильём: в 2019 году - 27,2 кв м в расчёте на одного жителя, по оценке 2020 года - 27,8 кв м. [20]

Экономика региона:

* Основу производственных сил Краснодарского края составляют строительный, промышленный, топливно-энергетический комплексы, область информационных и коммуникационных технологий, а также агропромышленный, транспортный, курортно-рекреационный и туристский комплексы. Сегодня локомотивами экономики являются транспорт и связь (17,7% в структуре ВРП), сфера торговли (16,5%), сельское хозяйство (10%), строительство (6,5%). Агропромышленный, транспортный, курортно-рекреационный и туристский комплексы как направления хозяйственной деятельности соответствуют приоритетам социально-экономического развития России и определяют особый статус региона в экономике страны (рисунок 1);

* В легкой промышленности выделяются кожевенно-обувная, трикотажная и швейная промышленность. По производству обуви край производит ј от общероссийского объема;

* Краснодарский край относится к наиболее энергодефицитным регионам России. Кубань производит только 40% потребляемой электроэнергии, остальное - внешние поставки;

* Трубопроводный транспорт представлен международным нефтепроводом «Тенгиз - Новороссийск» и газопроводом «Россия - Турция» («Голубой поток»). Воздушный транспорт Краснодарского края представлен четырьмя аэропортами: Краснодар, Сочи, Анапа, Геленджик. Первые три являются международными;

* По данным министерства финансов Краснодарского края в консолидированный бюджет Кубани по итогам 2017 года поступило 296,9 млрд рублей. Превышение доходной части бюджета над расходами составило 17,5 млрд рублей (6,3%);

* Трудовые ресурсы края в среднегодовом исчислении составляют 3,4 млн человек (или более 60 % всего населения), общая численность занятых в экономике - 2,6 млн человек. В последние годы положение на рынке труда складывается стабильное. Отмечается рост численности занятых экономической деятельностью и снижение общей и регистрируемой безработицы.

Рисунок 2 - Распределение экономики Краснодарского края по отраслям народного хозяйства по состоянию на 2018 г.

Согласно рисунку 1 наглядно прослеживается основные производственные силы в экономике Краснодарского края.

Общая экономика инвестиций:

* В крае созданы благоприятные условия для инвесторов. Приоритетными направлениями инвестирования по видам экономической деятельности являются: транспорт и связь, обрабатывающие производства, предоставление коммунальных, социальных и персональных услуг;

* По привлечению инвестиций ведущими отраслями являются транспорт и связь, агропромышленный, а также санаторно-курортный и туристский комплексы (рисунок 2);

* В 2017 г. положительный финансовый результат деятельности организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций) составил 297 млрд. рублей;

* В рейтинге инвестиционной привлекательности среди Российских регионов составляет на 2018 год 4-е место, а в 2009 5-е место;

* В рейтинге о величине инвестиций в основной капитал среди регионов РФ Краснодарский край занимает 6 место и инвестиции оцениваются в 481,1 млрд. руб. на 2018 год (рисунок 3).[20]

Рисунок 3 - Динамика объема инвестиций в основные отрасли

Согласно рисунку 2 инвестиционный фонд в Краснодарском крае набирает темпы роста по основным отраслям, что наглядно прослеживается в официальном докладе Администрации Краснодарского края.

Рисунок 4 - Динамика объема инвестиций в основной капитал

Согласно рисунку 3 объем инвестиций в основной капитал увеличился на 329 млрд. руб. за период с 2009 года по 2018 год, в соответствии с этим Краснодарский край можно считать инвестиционно-привлекательным регионом.

Классификация рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономика, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает в себя:

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процесс функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать , т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям, по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

- земельные участки;

- жилье (жилые здания и помещения);

- нежилые здания и помещения, строения и сооружения.

Более детальная классификация фонда объектов жилой недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

- индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы).

В Российской практике рынок жилой недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное или массовое жилье, жилье повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жилье. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые применяются во внимание - это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.[20]

2.3 Рынок жилой недвижимости в городе Краснодар

Рынок жилой недвижимости в рамках настоящего анализа разделен на рынок квартир и рынок домовладений. На рынке квартир можно выделить следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные. В данном исследовании (см. карта ниже), на территории г. Краснодар можно выделить следующие активные (географические) районы: Центральный (вкл. Аврора, Табачка, Школьный), Юбилейный, Гидростроителей, Черемушки (вкл. РМЗ, ХБК, ТЭЦ, ГМР), Фестивальный, Комсомольский (вкл. КСК), Славянский (вкл. МХГ, СХИ), Жуковка, ЗИП (вкл. 40 лет Победы, ККБ, РИП), Пашковский. [20]

Рисунок 5 - Карта районов г. Краснодара

Ниже в таблице 5 представлено количество предложений 1-комн., 2-комн., 3-комн., квартир и жилых домов по районам города.

Таблица 5 - количество предложений по городу Краснодар

На диаграммах ниже (Рисунок 6,7) представлено соотношение предложений домов и квартир, а также структура предложений по количеству 1- ком, 2- ком, 3- ком и домов в городе Краснодар.

Рисунок 6 - Структура предложений по количеству всех квартир и домов в городе Краснодар

Рисунок 7 - структура предложений по количеству 1- ком, 2- ком, 3- ком и домов в городе Краснодар

Ниже показано количество предложений в процентном выражении по районам города Краснодар.

Рисунок 8 - структура предложений по районам города Краснодар

Результат проведенного анализа представлен на графике ниже (рисунок 9), он отображает динамику изменения цены с января 2018 года по январь 2021 года. Исходя из данных представленного графика, наблюдается рост стоимости 1кв.м. на рынке жилой недвижимости.

Рисунок 9 - динамика изменения цены в период с января 2018 г. по май 2021 г. в городе Краснодар

Анализ цен предложений на май 2021 г. по городу Краснодар представлен ниже в таблице.

Таблица 6 - статистика цен на май 2021 г. по городу Краснодар

Основные выводы относительно рынка недвижимости:

1. По результатам проведенного исследования, я пришел к выводу, что основными ценообразующими факторами на рынке недвижимости, являются: