Дипломная работа: Eглубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом

Несмотря на перечисленные сложности и проблемы, которые сопровождают сравнительный подход при оценке недвижимости, все-таки следует признать его высокую значимость. Именно по этой причине существует необходимость обсуждения предложений по развитию и улучшению технологии применения сравнительного подхода.

В первую очередь, это относится к механизму внесения поправок в цены продаж объектов-аналогов по выявленным у них отличиям от объекта оценки.

Следует отметить, что в этом направлении специалисты-оценщики постоянно вносят предложения по совершенствованию и развитию методологии сравнительного подхода. Это выражается, прежде всего, в том, что оценщиками не только постоянно совершенствуются технологии обработки данных, но и в том, что специалистами делаются попытки увидеть за некоей количественной характеристикой недвижимости ее качественное содержание и, соответственно, учесть и его влияние. [17,18,19,21,22]

Необходимо также учитывать следующее, что поправки могут быть абсолютными и относительными, то есть стоимостными и процентными. Если влияние стоимостных поправок вполне допустимо учитывать последовательно, корректируя цену сделки с объектом-аналогом, то к процентным поправкам это недопустимо. Абсолютно не ясным и до конца не решенным остается вопрос о последовательности учета влияния процентных поправок и к какой базе их применять - к цене сделки или к цене, уже учитывающей, например, влияние стоимостных поправок. Это говорит о том, что включение в эконометрическую модель разноизмеряемых поправок может быть и увеличивает их количество, но вряд ли повышает качество и обоснованность итога.

2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

2.1 Сведения об объекте оценки

Анализу подлежит объект недвижимости, представляющий собой жилая недвижимость площадью 60 м² расположенная по адресу: г. Краснодар, ул. Им. Стасова д. 130.

Оцениваемая недвижимость представляет собой жилую квартиру, см. ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 2 - Краткая характеристика объекта оценки

2.2 Анализ рынка недвижимости и ее ценообразующих факторов

В соответствии с федеральными стандартами для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом необходимо провести анализ социально-экономического положения государства, региона в качестве основания формирования стоимости недвижимости, определения ценообразующих факторов необходимых для точного определения стоимости объекта оценки.

В своей дипломной работе я использовал только часть информации, которая связана с моей дипломной рабой, многие аспекты мне пришлось опустить в связи с объемом информации и большого количества чисел.

Ниже будет приведена информация тесно связанная с недвижимым имуществом, его анализом и ценообразующих факторов на уровне государства, региона и конкретного объекта.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы [2].

Социально-политическая ситуация в стране:

Индекс промышленного производства в январе 2021 г. по сравнению с январем 2020 г. составил 97,5%, с декабрем 2020 г. - 78,9%.

Таблица 3 - Индексы промышленного производства

При расчете индексов промышленного производства были уточнены показатели за декабрь 2020 года. Корректировки проводились в соответствии с регламентом разработки и публикации данных по производству и отгрузке продукции и динамике промышленного производства.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе 2021 г. составил 448,3 млрд рублей, или 100,1% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Таблица 4 - Динамика объема работ выполненных по виду деятельности "строительство"

Согласно данным, предоставленным Росстатом, объем строительства остается на одном уровне с предыдущим, причины тому будет описаны ниже.

Жилищное строительство. В январе 2021 г. возведено 515 многоквартирных домов. Населением построено 20,1 тыс. жилых домов. Всего построено 79,6 тыс. новых квартир.

Рисунок 1- Динамика объема работ

Социально-экономическое положение Краснодарского края в 2020-2021 годах:

Основные тенденции социально-экономического развития края. Ограничения на деятельность ряда хозяйствующих субъектов, а также другие меры, введённые для предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции, оказали заметное влияние на экономическую ситуацию в крае.

Индекс промышленного производства сложился на уровне 97,0 %, что обусловлено снижением (на 5-6 %) выпуска продукции в трёх основных секторах промышленности: пищевой отрасли, нефтепереработке и энергетике (на их долю приходится 60 % объемов промышленной продукции края).

Объём сельскохозяйственного производства уменьшился на 8,7 % в результате неблагоприятных погодных условий и снижения валовых сборов зерна, сахарной свёклы, подсолнечника, плодов и ягод. При этом хозяйствами всех категорий заметно увеличено производство мяса и молока.

Объём строительных работ снижен на 1,8 % по сравнению с 2019 годом в связи с сокращением объёмов строительства инженерных коммуникаций. Ввод в действие жилых домов уменьшен на 0,3 % (до 4 521 тыс. кв.м).

Несмотря на временные ограничения работы всех видов пассажирского транспорта в апреле и мае, услуги по транспортировке и хранению в 2020 году сократились в сопоставимых ценах лишь на 0,1 % в результате наращивания объёмов услуг по хранению зерна, вспомогательной деятельности железнодорожного и грузового автомобильного транспорта, а также услуг почтовой связи и курьерской деятельности.

К концу года, благодаря улучшению динамики на протяжении второго полугодия, заметно сократилось падение в наиболее пострадавших от пандемии отраслях потребительского рынка: оборот розничной торговли по итогам года снижен на 4,8 %, оборот общественного питания - на 8,8 %, объём платных услуг населению - на 9,9 %.

Замедление темпов экономической деятельности отразились на доходах населения. В 2020 году заработная плата составила 37,4 тыс. руб., или 102,2 % к уровню предыдущего года. При этом реальная заработная плата (скорректированная на уровень инфляции) сложилась на уровне 99,0 %.

В 2020 году было признано безработными 207,8 тыс. чел., на 164,9 тыс. чел. больше, чем годом ранее. Рост безработицы вызван снижением количества заявленных вакансий, выходом на рынок труда длительно не работающих граждан, а также увеличением размера пособия по безработице и возможностью дистанционного оформления пособия через портал «Работа в России».

Инвестиции:

В январе-сентябре 2020 года инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования составили 257,3 млрд руб., или 97,7 % к соответствующему периоду предыдущего года.

Инвестиционные вливания в экономику со стороны крупных и средних организаций снизились на 6,4 % и составили 195,2 млрд руб.

Заметные изменения претерпела структура источников финансирования инвестиций в основной капитал. Снизилась доля инвестиций за счёт собственных средств предприятий (с 55,7 % в январе-сентябре 2019 до 51,6 % в январе-сентябре 2020 года) и за счёт заёмных средств других организаций (с 6,2 до 2,5 %), а также средств, привлечённых для целей долевого строительства (с 5,7 до 4,5 %). На этом фоне существенно увеличилась доля капвложений за счёт кредитов банков - с 7,8 до 15,6 % и ассигнований из бюджетов всех уровней - с 18,3 до 20,1 %.