Материал: Выполнение перепланировки объектов недвижимости, подбор документов для нотариального удостоверения сделок с имуществом

Для расчёта возьмём медиану стоимости квартиры в панельном доме и приведём её к рыночной стоимости перепланированной квартиры с использование средних величин.:

Vобоц= 45000 + 6400 -3240 +5080 = 53240 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

Vобоц = 53660 - 5% =50580 у.е.

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

МVобоц = 45000 + 7000 -4000 + 5500 = 53500 у.е.

2.3.2 Сравнительный анализ помещений до и после перепланировки

Положительные стороны:

-       перемещение перегородок и дверей позволило увеличить площадь кухни, что создает дополнительное удобство при нахождении в ней;

-       перемещение перегородок позволило увеличить ванную комнату;

-       также незначительно удалось увеличить сан. узел;

Отрицательные стороны:

-       незначительно уменьшилась площадь коридора;

-       в результате перемещения и удаления перегородок исчезла кладовая;

Стоимость квартиры после перепланировки значительно увеличилась.

2.4 Часть дома

2.4.1 Расчет рыночной стоимости

До перепланировки:

часть дома

общая площадь - 42 м2;

жилая площадь  - 30  м2;

земельный участок - 880 м2;

бревенчатый

отсутствие коммуникаций

После перепланировки:

часть дома

общая площадь - 42 м2;

жилая площадь  - 29,4  м2;

земельный участок - 880 м2;

бревенчатый

отсутствие коммуникаций

Для расчёта рыночной стоимости гаража выберем из газеты «Моя реклама» объекты аналоги и, используя поправки на отдельные факторы, рассчитаем цену. Учитывая, что для более точного расчёта необходимо брать не менее 3-х пар, возьмём за основу 5 вариантов.

Расчет до перепланировки

Определяем рыночную стоимость объектов аналогов в у.е. по курсу нац. банка Республики Беларусь в долларах США, используя фактор отличия наружных стен гаражей.

Аналогично данному примеру рассчитаем поправки на цену и по другим факторам.

Как видно из таблицы поправки на отличия гаражей - аналогов по различным факторам будут составлять:

-                         на материал стен: П=8220-3740=4480 у.е.; с применением показателя «моды» - 4500 у.е.

-       на наличие насаждений: П=7020-6500=520 у.е.; с применением показателя «моды» - 1200 у.е.

-       на наличие построек: П=7980-6440=1540 у.е.; с применением показателя «моды» - 1500 у.е.

Вычислив необходимые поправки, берём медиану стоимости объекта аналога из любых пар анализа и складываем (вычитаем) полученные данные. Для расчёта возьмём медиану стоимости части дома с кирпичными стенами и приведём её к рыночной стоимости заданной квартиры с использованием средних величин:

Vобоц= 8800 - 5480 + 520 + 1540 = 5380 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

Vобоц = 5380 - 5% =5110 у.е.

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

МVобоц = 8800 - 5500 + 500 + 1500 = 5300 у.е.

Расчет после перепланировки

При расчете стоимости после перепланировки кроме поправок на материал стен и наличие насаждений и построек, также будет учитываться поправка на отсутствие смежных комнат.

Для расчёта возьмём медиану стоимости части дома с кирпичными стенами и приведём её к рыночной стоимости заданной квартиры с использованием средних величин:

Vобоц= 8800 - 5480 +520 + 1540 +3480= 8860 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

Vобоц = 8380 - 5% =8400 у.е.

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

МVобоц = 8800 - 5500 +500 + 1500 +3000= 8300 у.е.

2.4.2 Сравнительный анализ помещений до и после перепланировки

Благодаря перепланировке вместо шести смежных комнат малой площади появилось три изолированных комнаты, что значительно повышает комфортабельность дома, однако незначительно уменьшилась площадь кухни. Перепланировка привела к увеличению рыночной стоимости объекта.

3. сделки с объектами недвижимости. оформление документов для нотариального оформления и регистрации сделок с недвижимостью

3.1 Документы для нотариального удостоверения дарения однокомнатной квартиры отцом 43-летнему сыну

Собственник квартиры - пенсионер Роев С. Н. В квартире проживают Роев С.С. и его супруга Роева К. С

1.      Договор дарения.

.        Регистрационное удостоверение или свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, технический паспорт квартиры, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи).

.        Документ, подтверждающий наличие родства между дарителем и одаряемым (свидетельство о рождении сына).

.        Выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) на изолированное помещение из Единого государственного регистра на недвижимость, прав на него и сделок с ним с отметкой нотариальной конторы об отсутствии арестов и запрещений.

.        Согласие всех совершеннолетних, постоянно проживающий в доме на момент совершения сделки членов семьи собственника.

.        Копия лицевого счета или справка о месте жительства и составе семьи.

.        Паспорт собственника объекта при личном подписании договора.

.        Паспорт одаряемого объекта (только гражданина РБ) при личном подписании договора.

Документы для сделки представлены в приложении 1.

3.2 Документы для нотариального удостоверения продажи трехкомнатной квартиры

Собственники квартиры - граждане РБ Анин П. С. и Анина К. С. В квартире проживают гражданин Анин П. С. и 45-летний гражданин Васин С. К.

.        Договор купли-продажи.

.        Регистрационное удостоверение или свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, технический паспорт квартиры, правоустанавливающий документ (свидетельство о вступлении в наследство).

.        Выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) на изолированное помещение из Единого государственного регистра на недвижимость, прав на него и сделок с ним с отметкой нотариальной конторы об отсутствии арестов и запрещений.

.        Копия лицевого счета.

.        Паспорта собственников объекта при личном подписании договора.

.        Нотариально удостоверенное согласие супруга или заявление об отсутствии супруга (с приложением документов подтверждающий этот факт).

.        Паспорт покупателя квартиры при личном подписании договора или нотариально удостоверенная доверенность и паспорт представителя. Покупатель может быть как гражданин РБ, так и иностранные граждане, постоянно проживающие на территории РБ и имеющие законный источник существования.

.        Для продавца - справка налогового органа по месту нахождения квартиры - об отсутствии задолженности перед бюджетом об уплате подоходного налога, налога на недвижимость и земельного налога.

.        Для покупателя, не являющемся гражданином РБ, но имеющем вид нажительство в РБ - справка о наличии источников законного существования на территории РБ (для работающих - справка с места работы; для пенсионеров - справка органов соцобеспечения о получении пенсии на территории РБ; для предпринимателей - справка налогового органа о том, осуществляется хозяйственная деятельность на территории РБ).

.        Акт приема-передачи.

Все документы по данной сделки подобны документам из предыдущей сделки (см. приложение 1), за исключением, справки об отсутствии задолженности перед бюджетом об уплате подоходного налога, налога на недвижимость и земельного налога, акта приема-передачи. а также правоустанавливающего документа (свидетельство о вступлении в наследство). Эти документы представлены в приложении 2.

3.3 Документы для нотариального удостоверения обмена двухкомнатной квартиры на две квартиры с доплатой

Собственник квартиры - 45-летняя Сазонова К. С. В квартире зарегистрированы Сазонова К. С. и её 19-летняя дочь с мужем.

.        Договор мены

.        Регистрационное удостоверение или свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, технический паспорт квартиры, правоустанавливающий документ (договор мены).

.        Выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) на изолированное помещение из Единого государственного регистра на недвижимость, прав на него и сделок с ним с отметкой нотариальной конторы об отсутствии арестов и запрещений.

.        Копия лицевого счета.

.        Паспорта собственников объекта при личном подписании договора.

.        Нотариально удостоверенное согласие супруга или заявление об отсутствии супруга (с приложением документов подтверждающий этот факт).

Документы по данной сделки подобны документам из предыдущей сделки (см. приложение 1), за исключением договора мены, представленого в приложении 3.

4. ЗАДАЧА О ВСТУПЛЕНИИ В НАСЛЕДСТВО

Гражданка И. завещала денежный вклад в сумме 30000 дол. в равных долях двум несовершеннолетним внукам. Кроме денежного вклада у гражданки И. есть жилой дом стоимостью 75000 дол. и предметы домашней обстановки на сумму 10000 дол. Гражданка И. имеет дочь и сына.

Кто и каких долях имеет право на вступление в наследство?

Ответ:

Согласно ст. 1048 п. 1 Гражданского кодекса РБ, права на денежные средства, внесенные гражданином в банковский вклад (депозит) или находящиеся на банковском счете гражданина, могут быть им завещаны по его усмотрению. Т.к. гражданка И. оставила завещание на денежный вклад, то каждый из двух несовершеннолетних внуков получит по 15000 дол.

Согласно ст. 1043 п. 3 Гражданского кодекса РБ, часть имущества, оставшаяся незавещанной, распределяется между наследниками по закону, призываемыми к наследованию в порядке очередности. Согласно ст. 1057 Гражданского кодекса РБ, наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего. Таким образом, так как в условии задачи сказано, что у умершей гражданки И. есть сын и дочь, которые являются единственными наследниками первой очереди, то они разделят имущество, неуказанное в завещании, а именно жилой дом стоимостью 75000 дол. и предметы домашней обстановки на сумму 10000 дол., между собой в равных долях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе мы ознакомились и произвели оценку недвижимости. Цены были установлены в соответствии с рынком продажи недвижимости. Составлен перечень документов для совершения сделок продажи, дарения и обмена недвижимости. Осуществлено оформление документов.

Сделки, связанные с недвижимостью имеют свои особенности:

. Обязательна письменная форма заключения сделки;

. Сделки совершаются через нотариуса;

. Учитываются интересы всех лиц, имеющих права на предмет сделки;

. Обязательна государственная регистрация сделки и прав собственности на недвижимость.

Также была решена задача о вступлении в наследство.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.      Гражданский кодекс Республики Беларусь

.        Жилищный кодекс Республики Беларусь

.        Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

.        Закон Республики Беларусь от 18 июля 2004 г. № 305-3 «О нотариальной деятельности».

.        Кодекс Республики Беларусь о земле

.        Кодекс Республики Беларусь «О браке и семье»

.        Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006г. №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь»

.        С.Н. Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости»

.        В. И. Чирков, Л. И. Пахомова «Влияние планировки помещений жилищного фонда на рынок недвижимости»

.        Газета «Моя реклама»

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

Город Гомель, Республика Беларусь.

Двадцать шестое декабря две тысячи седьмого года.

Мы, Роев Сергей Николаевич, 14 декабря 1950 года рождения, гражданин Республики Беларусь, место рождения Республика Беларусь, Гомельская область, Речицкий район, г.Речица, зарегистрированный по месту жительства: город Гомель, улица Карповича, дом 21, квартира 3 (паспорт НВ1210866 выдан 31 октября 2002 года Центральным РОВД города Гомеля, личный №4090681Н064РВ7) именуемый в дальнейшем «Даритель», и Роев Александр Сергеевич, 22 июня 1971 года рождения, гражданин Республики Беларусь, место рождения: Республика Беларусь, город Гомель (паспорт НВ1081142 выдан 22 февраля 2002 года Центральным РОВД города Гомеля, личный №4220675Н052РВ0), зарегистрированный по месту жительства: город Гомель, улица Карповича, дом 21, квартира 3, именуемый в дальнейшем «Одаряемый», заключили между собой настоящий договор о нижеследующем: